蓝筹企业评论：
Z链夸克团队研究员｜许佳维 编辑｜LZ
地产公司的寒冬过去了吗？注意这些先行动向。
关于地产公司18：2数据的风险与形势
保利发展(SH600048)保利发展11月实现签约面积226.4万平方米，同比减少0.1%；实现签约金额370.13亿元，同比减少2.64%。1-11月，保利发展实现签约面积2408.09万平方米，同比减少22.03%；实现签约金额4001.27亿元，同比减少19.69%。
公司11月在宁波、西安、郑州、太原、海口新增加房地产项目5个，对应权益价款为40.33亿元。
万科A(SZ000002)万科11月实现合同销售面积207.4万平方米，合同销售金额304.4亿元，同比变动-18.28%和-29.46%，环比变动+4.33%和-5.17%。1-11月，累计实现合同销售面积2343.1万平方米，同比下滑32.25%；合同销售金额3772.2亿元，同比下滑33.14%。
公司新增加3个开发项目，长沙一个，东莞两个。项目合计占地面积为20万平方米，万科权益建筑面积为32.1万平方米，需支付权益地价41.9亿元，无新增物流地产项目。
绿城集团11月自投项目取得销售6494套，销售面积约84万平方米，销售金额227亿元，销售均价27032元。1-11月，绿城集团取得合同销售面积约696万平方米，合同销售金额约1856亿元。
龙湖集团11月实现总合同销售金额174.5亿元同比下降22.68%，合同销售面积108.2万平方米。1-11月累计实现总合同销售金额1832.2亿元，同比下降26.82%，合同销售面积1137.2万平方米。
招商蛇口11月实现签约销售面积122.32万平方米，同比减少3.25%；实现签约销售金额234.52亿元减少7.27%。前11个月，累计实现签约销售面积958.49万平方米，同比减少22.87%；累计实现签约销售金额2499.98亿元，同比减少11.60%。
旭辉控股11月合同销售金额41.5亿元，同比下降78.8%；合同销售面积约28.59万平方米，同比下降78.8%；合同销售均价约1.51万元/平方米。1-11月，累计合同销售金额1175.9亿元同比下降约50%，合同销售面积约791.63万平方米下降39.78%。
融创中国11月实现合同销售金额约80.4亿元，合同销售面积约60.5万平方米，合同销售均价约13290元/平方米。前11个月，融创中国累计实现合同销售金额约1611亿元，累计合同销售面积约1218.3万平方米。
截至12月15日，仍有中国恒大、世茂集团、花样年控股、当代置业、新力控股等16家港股上市房企没有发出度报告，其中不少由于债务逾期又无力偿还导致陷入“爆雷”。
首开股份11月份实现签约面积17.61万平方米，签约金额38.20亿元。1-11月份，实现签约面积282.25万平方米，同比降低19.71%；签约金额772.18亿元，同比降低27.64%。
融信中国11月实现合约销售额12亿元，同比减少87.67%；合约建筑面积约7.19万平方米，1-11月份合约销售额约567.97亿元，同比下降60.9%，合约建筑面积约243.48万平方米，平均合约售价约每平方米23328元。
11月，百强房企实现单月销售金额5589.8亿元，环比微降0.3%，同比下降25.5%。华发股份、中国铁建、万达集团、大悦城月销售业绩环比增幅均高于40%，仁恒置地、越秀地产前11个月总销售额同比上升23%、8%。
格力地产(SH600185)格力地产、陆家嘴、招商蛇口：重组破冰
12月1日，陆家嘴披露重组事项，拟通过发行股份及支付现金购买陆家嘴集团及其控股子公司持有的位于上海浦东陆家嘴金融贸易区及前滩国际商务区的部分优质股权资产，并募集配套资金。
陆家嘴股票复盘后已连续两次以10%幅度涨停。
12月2日，格力地产披露以发行股份及支付现金方式购买珠海市免税企业集团有限公司持有的免税集团100%股份，同时拟向不超过35名投资者非公开发行股票募集配套资金。
这个公司股票此前一直徘徊在6元左右，消息披露后格力地产已成为12月份热度最高的公司，已经连续七次涨停，上涨99.53%。
第三家筹划资产重组的是招商蛇口，它在12月5日披露了购买包括深圳市南油（集团）有限公司24%股份的计划，重启对南油集团股权收购。
融资先行：16家公司的资金松绑计划
11月1日，旭辉宣布违约暂停支付旭辉控股集团境外融资安排项下所有应付的本金和利息。旭辉控股境外债务总额约68.5亿美元，到期未付的本金和利息总额约4.14亿美元。
随后的12月初，旭辉已向中国银行间市场交易商协会表达150亿元储架式注册发行意向，12月5日与中国邮政储蓄银行上海分行举行签约仪式，邮储银行上海分行将为旭辉提供不超过100亿元意向性授信额度。
11月龙湖集团发行了期限三年的20亿元中期票据，票面利率仅3.0%，创中债增进担保民营房企债券新低，由六大国有商业银行共同担任主承销商。
12月5日，福星股份披露定增募资不超过13.41亿元用于“红桥城K6住宅项目”、“红桥城K15项目”及“补充流动资金项目”计划。
与福星类似的华发股份公告定增募资不超过60亿元，募集资金净额用于郑州华发峰景花园项目、南京燕子矶G82项目、湛江华发新城市南（北）花园项目、绍兴金融活力城项目。
嘉凯城亦定增发行拟募集不超过约10.25亿元。
此外绿地控股、金科股份、冠城大通、外高桥、万科、华夏幸福、天地源、世茂股份、大名城、新湖中宝以及北新路桥均披露筹划非公开发行股票事项。
这是8月央行联合住建部限制房企融资的“三道红线”出台，末央行、银保监会发布限制银行放贷的“房地产贷款集中度管理制度”，及“恒大”万亿债务违约的“黑天鹅”事件发生以来，出现的最积极的信号和变化。
睿蓝财讯出品
文章仅供参考 市场有风险 投资需谨慎
来源：蓝筹企业评论（ID:bluechip808）
花样年控股(01777)：
花样年控股 月报表 截至二零二二年十一月三十日止股份发行人的证券变动月报表 网页链接
董三少：
也许是因为压抑太久了，今日地产股迎来了久违的大涨，
旭辉控股集团大涨 72.22%，
新城发展大涨 53.77%，
龙光集团大涨 41.51%，
碧桂园大涨 34.94%，
合景泰富集团大涨 34.31%，
宝龙商业大涨30.40%，
龙湖集团大涨 29.08%，
宝龙地产大涨 28.75%，
雅乐居集团大涨 28.25%，
中国金茂大涨 27.27%，
富力地产大涨 17.46%，
还有关在笼子里的东西中国恒大、融创中国、世茂集团、花样年控股、中国奥园等不算，
A股万科A、保利发展、绿地控股、新城控股、金地集团、阳光城纷纷涨停，跟涨的不计其数。
其实地产板块的集体兴奋背后是连日来持续落下的利好消息，疫情防控措施的优化、美联储CPI低于预期叠加近期房企融资利好，政策或从“保项目”转向“保房企”。
看来政策多少是有些转变，这样下去估计关在笼子里的出来有望，估计相关的也没少哭惨。
如果放任不救想必多半得废，就目前的政策来看主要是支持企业融资，要说今年市场最缺钱的行业那真实非地产板块莫属，各个成千上万亿的负债，没有比这更缺钱的，支持融资也是解决了房企的痛点。
但话又说回来，这样我觉得也只是解决燃眉之急而已，本来负债就大得不行，在这样滚下去那什么时候是个头呢？
这样还是要在源头找原因，那就是还要抓紧卖地购房，让房企运行起来，这样就又回老路了，回老路就回老路，关键是现在还能玩转吗？
关键是现在还缺房吗，城镇化基本也走到尽头，现在是不缺钱的都不止一套房，缺钱的也买不起房，剩下的房还卖给谁？
除非把房产在变成金融属性，这样有钱的不怕，就是投资，但这又与中央政策不符，而且这样未来积累的副作用将更大。
鉴于目前的经济情况，地产长效机制还不敢出，一出怕大量的二手房抛售，直接冲击一手房，这样经济就更不行，进入死循环。反正长痛不如短痛，早晚都要痛一下，尽快让地产回归市场，省心省力。
对于地产股来说，央企、国企不用说了，本来就不差钱，至于那些民企就看谁能被抢救过来，能被抢救过来的，未来股价肯定是有几倍的收益，我想也不可能全被抢救过来，毕竟现在来看市场恐怕也不能再容得下这么多的房企，现在的房企实在是太多了。
所以对于我们投资房地产股票的人，就看你能否压中那些股票了，压中了甚至可以10倍收益，押不中，运气好的或许也可以博个差价。
对于那些原本也没怎么跌的，也就不存在绝不崛起的问题，剩下的个人认为一半一半吧。
对此你怎么看？
万科A(SZ000002)新城控股(SH601155)旭辉控股集团(00884)#AH地产股狂掀涨停潮# #港股全线大反弹！腾讯美团领涨# #CPI数据低于预期，美股大幅飙升# @今日话题 @雪球创作者中心
董三少：
我为什么此处用赌，而不是说投资，因为我接下来要讲的不是万科A、保利集团这类的国企、央企股票，而是主要谈论一些民营房地产企业。因为国企、央企这类股票本身并没有什么问题，股价也没发生太大的变化，房地产低迷的时候也就这个估值，不存在赌的情况。
因为最近国家先是出台支持房地产企业融资，紧接着又是降准等政策，都对房地产企业形成了实质性利好，很是有雪中送炭、热中送扇、精准治疗、江湖救急的感觉，似乎确实是让一些企业看到了希望，如果不出这些政策，我想。。。我想不用想了。
所以现在似乎有了赌的筹码了。
从梳理来看，截至目前共有17家房企获得银行支持。其中，央企、国企及混合所有制房企分别为，保利发展、华润置地、招商蛇口、中海发展、首开集团、越秀地产、中交建、华侨城、万科集团，而民营房企则是有龙湖集团、绿城中国、碧桂园、美的置业、金辉地产、金地集团、合生创展、大华地产。
至于中国恒大、融创中国、世茂集团、花样年控股、中国奥园等，至今都没开门营业，在此就不详谈了。
如果把以上列为优势的话，那么下面的就作为劣势吧。
首先存在着政策的不确定性，比如接下来会怎样，可能上面也没想好，都是看情况而定，这样我们就更无法预测。
其次就是接下来地产行情的不确定性，毕竟现在需求端疲软、饱和在那摆着，没有房子的基本买不起，买得起的都不止一套，除非具有金融属性，但房住不炒。
最后就是房地产自身的问题，到底账内、账外有多少欠款，估计现在地产公司自己都快捋不清了，到底能否救得活。
居然是赌那就看看胜率如何。
下面就和大家具体谈一下，看一下能否单车变摩托。
以碧桂园为例，我个人认为谁倒下也不应该让碧桂园倒下，理由如下：
首先在全国前几大地产商当中，就碧桂园最为特殊，其他各大地产商主要战场集中在一二线城市，仿佛只有碧桂园把中心集中在二三四线城市。在中国的人口收入结构上面来看，二三四线城市人口主要集中在中产及以下人群，这部分人群很多都是集合了六个钱包才换回来一套房，此时你告诉他房子没了，你想想会怎样？
而且碧桂园规模搞的这么大，战线拉的这么长，这要爆起来，那影响必然巨大。底层的不说了，如果再把中产以下的人再消灭一部分，那这个人口收入结构必将是增大两级分化，那还谈什么共同富裕。
其次就是从这次银行授信支持的企业当中也可以看出，碧桂园被作为示范性房企，获三家国有大型商业银行授信支持总额度超过1500亿元，可以看出一些端倪。
从股价上面来看，碧桂园目前是2.92港币，巅峰时刻是15港币，中枢多集中在9港币左右。
从盈利上面来看，过去几年的归母净利润主要集中在260-400亿之间，但今年中报的净利润就惨不忍睹了，只有区区6亿多元，这样就很难给予估值。
所以我打算取他过去正常情况下净利润大概是300亿左右，鉴于未来的市场空间，肯定没有以前那么大，这里不妨设未来相当于过去的70%，那就是300*70%=200亿，A股企业给10倍的合理估值，但碧桂园是港股就给8倍估值，这样就相当于200*8=1600亿市值，目前市值755亿，这样看来大概还有一倍多的上涨空间。
我们再对比一下万科A，保利发展、目前市值都是2000多亿，这样看来还差不多。
此外就是物业股了，如果地产公司没问题，那么物业应该更没问题，反过来来说，如果地产公司有问题，我个人认为物业也未必会有问题，最坏不过是被其他服务公司接手，这样就又多了一层保险，就物业服务正常情况下，给20倍估值应该较为合理，所以现在看未来应该也有一倍左右的上升空间。
剩下的应该就是一些房企的债券市场了，理论上债券的安全性还要大于股票，很多房企的债券都经历了大幅下跌，有的也是值得一搏。
所以从目前来看，除了我上面所述的理由之外，有银行的支持，也大大增加了胜率，如上面提到的龙湖集团、绿城中国、碧桂园、美的置业、金辉地产、金地集团、合生创展、大华地产等以及以后银行还会支持哪些，都可以留意观察一下。你想银行里面都是什么人，那才是真正的“聪明人都在这里”，账算的肯定比我们明白。
好了，今天主要就是谈一下碧桂园，其他的大致也差不多。
依稀还记得之前很多人赌房地产股左侧的，现在看来应该基本上亏掉底裤了，这次赌房地产右侧的能否以后夜夜笙歌，就让我们拭目以待吧！
以上仅供参考，不做投资建议，收益虽大，风险并存！
完结。
碧桂园(0)万科A(SZ000002)中国平安(SH601318)#证监会：恢复上市房企并购重组及配套融资##地产主题基金净值回升，你看好哪只？##谁能成为的跨年妖股？#@今日话题@雪球创作者中心
风财讯：
来源： 乐居网
“不做装配式建筑业务”矩阵股份（301365.SZ）的回答干脆利落，打消了很多投资者的疑问。
主打空间设计与软装陈设的矩阵股份，办公场所也是格外讲究，颜色、光线、陈设、景观的搭配将设计感拉满。
虽不做装配式建筑业务，但与地产商之间的交易也不少。招股书显示，-上半年，矩阵股份的前五大客户均为房企。
“和地产商关联越紧密，潜在风险就越高”这在近两年几乎已经成了共识，带着这样的“暗雷”上市，矩阵股份首日破发，随后股价继续下行。
资本市场的态度很清晰，事实上，矩阵股份的不少客户已经出现债务违约，坏账准备不断增长。-上半年，矩阵股份的坏账准备从927.63万元增至8292.2万元，两年半的时间增长近8倍。
上市首日破发
随着矩阵股份的上市，深圳市A股上市公司数来到400家。
上市首日，矩阵股份跌破发行价，当日收报33.99元，跌幅2.1%，随后两日股价持续走低，11月24日，股价收报30.5元/股。
矩阵股份是一家主要从事空间设计与软装陈设业务的企业，前身为深圳市矩阵室内装饰设计有限公司。上市之前，矩阵股份的前八大股东为王冠、刘建辉、天玑玉衡投资、几善优合投资、迷凯斯投资、王兆宝、合纵连横咨询、刘芳，持股比例为29.41%、22.94%、14.47%、12.06%、11.75%、5.88%、2.49%、1%。
其中，王冠还通过天玑玉衡投资、几善优合投资、迷凯斯投资、合纵连横咨询控制矩阵股份40.76%的表决权，王冠直接和间接控制矩阵股份表决权比例为70.18%，为实际控制人。
矩阵股份的股东在上市前夕，现金分红超过亿元。招股书显示，和，矩阵股份向股东分配现金股利分别为3712.96 万元、9654万元，同期，矩阵股份净利润为1.23亿元、1.6亿元，现金分红约占同期净利润的比例分别为30.14%、60.23%。
而在，矩阵股份没有披露现金分红数额，这一年，矩阵股份未分配的利润由3211.35万元增加到2.31亿元。
坏账准备增长近8倍
矩阵股份主要服务的项目类别为住宅地产的售楼处、样板间等空间领域，大客户多为地产商。
招股书显示，-上半年，矩阵股份的前五大客户均为房地产商，销售金额总额分别为1.18亿元、1.26亿元、1.75亿元、8980.27万元，占当期营业收入的比例为25.84%、20.55%、19.73%、23.25%。
在矩阵股份的客户中，目前已知出现公开市场债务违约或其他违约的有蓝光发展(600466)、泰禾集团(000732)、中国恒大、华夏幸福(600340)、泛海控股(000046)、中国奥园、佳兆业集团、花样年控股、世茂集团、苏宁置业集团有限公司、天洋集团、祥生控股集团、阳光城(000671)、绿地控股(600606)、融创中国、正荣地产。
-上半年，矩阵股份上述客户收入合计分别为4329.08万元、9343.7 万元、7596.69万元、1114.91 万元，占当期销售收入的比例分别为9.48%、15.26%、8.57%、2.89%。
此外，截至6月30日，上述客户的应收账款（含合同资产）余额、净值、在手订单金额分别为3756.30万元、80.26万元、2941.23万元，占当期收入的比例别为8.73%、0.23%、4.90%。
整体来看，近年来，矩阵股份的应收账款在逐年增加。-上半年，矩阵股份应收账款账面余额分别为9780.08万元、1.44亿元、3.26亿元、4.07亿元，同期的坏账准备分别为927.63万元、1824.46万元、6388.15万元、8292.20万元，两年多的时间，坏账准备增长近8倍。
-上半年，矩阵股份的营收为4.57亿元、6.12亿元、8.86亿元、3.86亿元，净利润为1.23亿元、1.60亿元、2.20亿元、9143.52万元，坏账准备占当期营业收入的比例为2.0%、2.9%、7.2%、21.50%，占当期净利润的比例为7.3%、11.25%、29.09%、90.69%。
坏账准备的增加，在一定程度上影响着盈利。根据矩阵股份预测，1-9月，营业收入为5.92-7.05亿元，同比增幅-5.99%-11.95%；净利润为1.31-1.57亿元，同比增幅-10.32%-7.48%。
债市观察：
华夏幸福美元债重组规模超富力，房企今年境外债展期达千亿。
作者 | 蒲肃
来源 | 债市观察
在调整债务重组计划后不到2个月，华夏幸福（600340.SH）的美元债重组迎来节点时刻。
11月8日晚间，华夏幸福发布最新债务逾期、重组进度公告，首次公布了境外美元债债重组进度。
据公告内容显示，华夏幸福境外美元债存续总额49.6亿美元。目前，持有境外美元债券本金总额超过50%的持有人已签署境外《重组支持协议》。这是自去年9月底华夏幸福公布债务重组方案以来，境外债重组首次获得较大进展。
从行业整体看，今年房企实现境外债展期的规模已超千亿元，规模最大的为富力地产（2777.HK）整体展期10只美元债，总存续金额约49.44亿美元。若华夏幸福美元债重组成果，金额规模或将超过富力地产。
据了解，美元债重组或交换要约获得批准，需要超过持有债券本金75%的持有人同意，如富力地产、荣盛发展等美元债重组或展期均是以此为前提。
华夏幸福表示，将根据相关法律规定，通过英国协议安排推进境外美元债券重组落地。如后续英国法院裁定重组方案生效，则重组方案将对全部美元债券持有人实行。公司将尽快启动英国协议安排相关程序，也将在以股抵债相关安排具体实施前履行必要的审批程序。
截至10月31日，华夏幸福《债务重组计划》中2192亿元金融债务已签约，实现债务重组的金额累计为1262.22亿元，相应减免债务利息、豁免罚息金额共计113.50亿元。
此外，华夏幸福根据债务重组相关工作的推进情况，对已签署《债务重组协议》中适用“兑、抵、接”清偿方式的相关债权人已启动两批现金兑付安排，合计将兑付金额为19.16亿元。
最新债务违约数据显示，初至今，华夏幸福及下属子公司新增未能如期偿还银行贷款、信托贷款等形式的债务金额21.19 亿元（不含利息），累计违约金额 596.22 亿元。
对比华夏幸福今年1月份公布的935.56亿元违约总额，债务违约规模已缩减339.34亿元。其中，由于今年8月份新增违约债务112.9 亿元，将总体违约规模由之前的400多亿元抬升至570亿~600亿元区间。
以上违约金额均不含利息，华夏幸福表示，金融债务在签署《债务重组协议》后将按照重组协议约定的到期日执行，相应债务金额在调整后的到期日前将从未能如期偿还债务金额中予以剔除。
虽然华夏幸福一直在努力“化债”，但尚未完全摆脱资金流动性问题带来的烦恼。
在中超第23轮河北队与成都蓉城的比赛进行之前，河北队球员拉出了印有“恳求华夏幸福偿还中国球员血汗钱”的横幅，此前还有多位河北队的现役以及前球员在社交平台集体发起了讨薪活动。
此外值得注意的是，在上述已签署境外《重组支持协议》的债权人中，持有原始债券本金超过10亿美元的持有人，选择将其债权中的部分份额通过以股抵债受偿。
但“以股抵债”并不是华夏幸福的首选还债方式，而是经过近1年的时间，在今年9月才作为新增还债资源加入重组计划中。
据了解，在10月8日，华夏幸福债务首次披露《债务重组计划》，将总计2192亿元的金融债务按六大方式解决，包括：
卖出资产回笼资金约750亿元；出售资产带走金融债务约500亿元；优先类金融债务展期或清偿约352亿元；现金兑付约570亿元金融债务；以持有型物业等约220亿元资产设立的信托受益权份额抵偿；剩余约550亿元金融债务由公司承接，展期、降息，通过后续经营发展逐步清偿。
但据REDD当时报道，华夏幸福部分美元债券持有人并不同意该重组计划，并寻求其他投资者的支持，增强他们对重组计划的议价能力。
随后，华夏幸福虽然在执行上述重组计划，但境外债务一直没有进展。今年9月16日，华夏幸福发布了《华夏幸福债务重组计划补充方案》，该补充方案的主要内容，是增加“幸福精选”平台股权作为新增偿债资源，实施以股抵债。
华夏幸福选择旗下3家子公司作为核心资产，搭建“幸福精选”平台，这3家公司为幸福基业物业服务有限公司、深圳市伙伴产业服务有限公司、苏州火炬创新创业孵化管理有限公司，其主要业务分别为物业服务、选址服务和园区运营服务。
其中，“展”类和“接”类债权人可在持有的全部债权金额范围内，以债权本金金额 10%的整数倍实施以股抵债。
华夏幸福还表示，自《补充方案》公布日（即 年 9 月 16 日）至 年 3 月 31 日为选择“股”的选择期，而在内选 择“股”的债权人可进一步享受该方式的优惠价格。
在选择“以股抵债”后如何实现变现退出的问题上，华夏幸福表示，将全力推动“幸福精选”平台资本运作相关安排，通过包括但不限于“幸福精选”平台在资本市场独立上市、将“幸福精选”平台股权以现金方式出售等方式协助债权人实现“股”的退出。
与华夏幸福类似的是，花样年控股(1777.HK)也曾计划以股权抵债权。今年8月，有消息称花样年控股向债权人提交了境外债务重组方案，其中要求最高减免本金60%以上的债务，并将剩余的部分换成公司股权。
但目前该方案尚未公布最新进展。
值得注意的是，临近年底，多家房企的美元债重组或展期方案已经提上日程。之前中国恒大(3333.HK)、融创中国（1918.HK）均表示，尽量在内推出境外债重组计划；10月31日，绿地控股（600606. SH）公告，拟对旗下9只美元债就展期事项发起同意征求，存续总金额约31.82亿美元。
其他房企中，有媒体称世茂集团(0813.HK)今年8月提交了一份债务重组草案给投资人，提议将其离岸债务延长3-8年归还，但该消息还并未获得官方回应；上周五，REED消息称，龙光集团（3380.HK）在重组境内债务的同时，还在安排重组其80亿美元的海外债务，将平价兑换为一篮子9只不同期限的新债券。
据中指研究院数据，目前已有28家房企对美元债进行展期，海外债展期规模达1031.7亿元；而今年四季度海外债到期规模超过800亿元，其中11月和12月合计有423.3亿元境外债到期。
中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示，“10月份是今年第5个月无新发行海外债的月份，也是连续第三个月无新发行海外债，此前的2月、5月、8月、9月均没有海外债发行”。
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风财讯：
来源： 澎湃新闻
一年多前在杭州以32.68亿元拿下的地块，花样年(01777.HK)现在选择退出。
11月29日，澎湃新闻(网页链接)在浙江省杭州市规划和自然资源局网站看到，浦乐单元R21-21a地块建设项目批前规划公示已经在11月21日公示结束。
根据规划方案，这宗位于杭州市滨江区的地块最初规划为住宅用地，此后被一分为二，分别规划为公租房和共有产权房项目。地块西侧为公共租赁房项目，计容面积87025平方米，拟建9幢高层住房，层数在21-25楼不等；东侧为共有产权房，计容面积33690平方米，拟建4幢24楼高层住房。
从规划方案来看，共有产权房和公租房的项目申请方为杭州滨江城建发展有限公司。这也就意味着花样年已从该地块退出。地块为花样年在斥资32.68亿元竞得。据钱江晚报报道，该地块的退地罚款高达6.5亿元。
截至发稿时，花样年方面并未对澎湃新闻回应退地罚款的确切金额。
资料显示，杭州滨江城建发展有限公司由杭州高新国有控股集团有限公司100%持股。
5月7日，在杭州市集中供地中，浦乐单元R21-21a地块经过3轮报价，由竞买人花样年以326824万元总价竞得，溢价率为29.78%，楼面价为27074元/平方米，自持2%。地块建筑面积为120723平方米，须配建10%公租房，起拍楼面价20860元/平方米，当时这宗地块的价格刷新了浦沿板块的地价。
值得一提的是，在花样年拿下该宗地块之后不久，该公司就选择其美元债违约。
10月4日晚间，花样年控股公告宣布，公司本应在10月4日付款的2.05亿美元的票据未能如期支付。
在首笔美元债违约之后，花样年的多笔债券接连违约，未能如期兑付。
陷入流动性危机后的花样年开始寻求债券展期、出售项目股权及与基金签订协议帮助公司纾困。
4月11日，花样年控股宣布，已和粤民投另类私募基金管理(珠海横琴)有限公司(以下简称粤民投另类)签订了协议。根据公告，花样年与粤民投另类所签订的协议规定，粤民投另类将在多个方面为花样年集团提供协助，包括但不限于检讨花样年集团的财务状况，以制定方案增强花样年集团的资产价值，进一步保障其利益相关方的权益；促进有效落实全面债务重组计划，包括将其自身或其指定人士定位为花样年集团债务重组的可能战略投资者；利用其债务重组的专长，促进与花样年集团债权人的沟通；协助花样年集团制定可能出售花样年集团资产的计划，包括策略规划及交易架构。
花样年控股因未能在4月1日前刊发度全年业绩，公司股票已经自4月1日(星期五)上午9时起暂停买卖。截至目前，该公司仍未披露其经审核的全年业绩和中期业绩公告。
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未来智库：
（报告出品方：申万宏源研究）
1.1 需求：全国销售进入超跌状态，料需求端将逐步支撑销售
1.1.1 销售总量：预计 22 年全国销售同比-30%，降幅将创历史新高
（一）销售总量：预计目前全国真实销售累计同比-40%、及全年同比-30%
1）交易口径数据： 年 1-10 月 34 城销售面积同比-29%，其中，一二线（19 城） 同比-26%，三四线（15 城）同比-43%，但如果考虑更多低能级城市和剔除部分城市数据 美化（苏州和青岛等），估算目前交易口径下全国销售面积累计同比约-40%上下。 2）房企口径数据： 年 1-10 月 50 家主流房企销售面积同比-44%，鉴于上述 50 家房企销售基本能代表市场销售走势，估算目前房企口径下全国销售面积累计同比约-44% 上下。 3）居民贷款数据： 年 1-10 月居民户中长期新增人民币贷款 2.35 万亿元，同比 -54.2%，侧面验证了全国商品房销售出现了大幅下降，但剔除杠杆率下降以及房价下降等 拖累影响，估算居民贷款口径下全国销售面积累计同比约-50%~-40%。 4）统计口径数据： 年 1-10 月统计局全国商品房销售面积同比-22%，但考虑到 去年统计局销售口径调整加入了保障房等因素，我们认为统计局口径的销售同比数据一定 程度有所失真，并且其降幅不能代表目前市场销售差的程度。
综合考虑交易口径销售、房企口径销售以及居民中长期贷款等多方面数据，我们预计 年 1-10 月全国真实商品房销售面积同比约-40%，并且考虑 Q4 销售基数进一 步大幅走低，预计 年全国真实商品房销售面积同比-30%*、对应约 12.5 亿平米，同 比降幅将创下历史新高。
此外，再剔除商办等非住宅销售后，按照 -21 年商品房销售面积中住宅平均占比 为 87%调整后，我们估算 年全国真实住宅销售面积同比-30%、对应约 11 亿平米。
（二）销售价格：一二手房价持续下行，源于购买力下降、购房预期悲观
一手住宅方面， 年 10 月，70 城一手住宅销售价格环比-0.4%，同比-2.4%；其 中，一线、二线、三线城市分别同比+2.6%、-1.3%、-3.9%。二手住宅方面， 年 10 月，70 城二手住宅销售价格环比-0.5%，同比-3.7%；其中，一线、二线、三线城市分别 同比+1.3%、-3.2%、-4.7%。 从价格拐点来看，一手住宅价格自 年 7 月起同比增速持续放缓， 年 9 月开 始环比增速转负， 年 4 月同比增速转负、同比下降已持续 7 个月；二手住宅价格自 年 7 月起同比、环比增速持续下行，并于 年 9 月环比增速转负， 年 2 月 同比增速转负、同比下降已持续 9 个月。 我们认为，一手房、二手房房价持续下行，主要源于经济走弱背景下居民购买力下降、 房价下降背景下居民购买意愿不强、停贷事件影响购房者预期、新冠疫情反复限制销售恢 复等不利因素。总体而言，目前房地产市场需求端仍处于低迷状态。
（三）销售结构：一二线具有强韧性和弹性，改善需求具有蓄水池效应
1）城市结构：一二线相较于三四线呈现出更强的基本面韧性和弹性
从成交能级结构来看， 年 1-10 月，34 城的销售面积同比-29%，其中，一二线 城市（19 城）同比-26%，三四线城市（15 城）同比-43%，今年市场走弱背景下，一二线 城市供需两端相对更健康，较于三四线城市，一二线城市相呈现出更强的基本面韧性，并 且我们认为一二线城市也将呈现出更强的基本面弹性。
2）需求结构：改善需求处于压制状态，其蓄水池效应或是拉动销售的关键
需求结构方面，从深圳、上海、无锡商品房住宅成交套数的结构占比来看，刚需占比 逐步下降，刚改及改善需求占比逐步提升，尤其在 年销售总量大幅下降的背景下，刚 改及改善需求占比呈现出更显著的提升。目前，深圳、上海、无锡的商品房刚改+改善需求 占比已经分别从 -12 年的 15%、51%、80%逐步提升至目前的 69%、65%、86%。 从短期来看， 年以来政策一直倾向于支持刚性需求，刚性需求也一直处于持续释 放的状态，而改善型需求政策一直相对从严，导致改善需求一直处于压制状态，这意味着 其具有蓄水池效应，或将是后续拉动总量需求比较好的方向；从长期来看，随着后续我国 人均 GDP、人均可支配收入的提升、人均住房面积提升等，改善型需求或将逐步成为需求 重要组成部分、甚至是主导部分。
1.1.2 需求中枢：三大支撑决定需求中枢 13.4 亿平、规模依然可观
从我国住房市场来看，商品住宅长期增量需求主要由城镇人口增加（自然人口增加和 城镇化率提升）、人均住房面积提升和旧房拆迁更新等三方面因素推动的需求组成。 在我们的住宅需求测算模型中，商品房需求包括商品住宅需求和商办等非住宅需求， 商品住宅需求则对应住宅需求剔除保障房供应，其中住宅需求主要由刚性需求、改善需求、 更新需求三部分组成，具体计算关系如下： 商品房需求=商品住宅需求+商办等非住宅需求； 商品住宅需求=住宅需求-保障房供应； 住宅需求=刚性需求+改善需求+更新需求。其中， 1）刚性需求（+）：主要由自然人口增加、城镇化率提升推动的城镇人口增长，带来 的刚性住房需求； 2）改善需求（+）：主要由人均住房面积提升，带来的改善性住房需求； 3）更新需求（+）：主要由老龄房屋拆迁，带来的更新需求； 4）保障房供应（-）：主要由保障性租赁住房、公租房等非商品住房承接的需求。
（一）住宅需求测算：三大需求支撑，预计 22-30 年住宅需求中枢 13.5 亿平
1）刚性需求：由自然人口、城镇化率变化推动的城镇人口提升的需求，预计 22-30 年我国年均刚需 4.5 亿平
自然人口方面：预计自然人口增长率趋近 0%左右。 据统计局数据， 年，我国总人口 14.1 亿人，出生率为 7.52‰，同比-0.1pct； 死亡率为 7.18‰，同比-0.01pct；对应人口自然增长率为 0.34‰，同比-0.1pct。对比海 外来看，- 年，美国平均人口增长率为 7.4‰；1990- 年，日本平均人口增 长率为 1.9‰。参考海外城镇化步入趋缓阶段，其人口增长趋势相应逐步放缓，以及我国 目前人口增长率现状，预计未来我国人口自然增长率或逐渐趋近于 0%。 但另一方面，我国的生育政策持续放宽，随着二孩、三孩政策放开，各地配套支持政 策也不断落地，有望逐步提振生育水平。综合考虑出生率及死亡率趋势，以及生育支持政 策，预计人口自然增长率趋近 0%左右，按照人口自然增长率为 0%假设，预计 2030 年我 国总人口为 14.1 亿人，略低于卫计委预测的 2030 年我国总人口 14.5 亿人和联合国贸易和 发展会议预测的 14.6 亿人。
城镇化率：预计 2030 年我国城镇化率提升至 72.4%。 据统计局数据， 年末，我国常住人口城镇化率达 64.7%，同比+0.83pct，在即 将进入纳瑟姆曲线 70%拐点前的减速阶段，城镇化率增速有所放缓，进入缓慢提升阶段。 对比主流海外国家城镇化率的发展历程，包括美国、日本、韩国、俄罗斯、德国等在 内的主流海外国家在城镇化率步入 60%阶段后，城镇化率提升速度均有所放缓。对比各国 缓慢提升阶段具体来看： 美国在 1950-1960 期间，城镇化率由 64.2%提升至 70.0%，年均提升 0.58pct； 日本在 1961-1971 期间，城镇化率由 64.2%提升至 72.7%，年均提升 0.85pct； 韩国在 1985-1995 期间，城镇化率由 64.9%提升至 78.2%，年均提升 1.34pct； 俄罗斯在 1972-1982 期间，城镇化率由 64.1%提升至 70.6%，年均提升 0.7pct。 各主流海外国家的城镇化过程均呈现出步入 60%水平后的增速放缓，但城镇化水平仍 保持一定速率发展，在十年内均提升至 70%以上。
综合来看，海外主流国家城镇化率放缓阶段的时间，年均城镇化率提升0.86pct， 按照国家统计局数据， 年我国城镇化率达 64.7%，按照海外主流国家年均提升速率 假设，对应 2030 年我国城镇化率提升至 72.4%，使用 ETS 模型基于 2001- 我国城 镇化率数据进行时间序列分析预测，对应 2030 年我国城镇化率提升至 73.0%，与海外主 流国家城镇化率放缓阶段的 10 年内的增长情况接近，略高于联合国预测的 70.6%与《国家 人口发展规划(—2030 年)》中要求的 70%目标，谨慎假设下，我们选取 72.4%作为 我国 2030 年城镇化水平的预测数，较 年提升 8.25pct。 需要注意的是，我们目前仅测算到 2030 年的我国城镇化率 72.4%，对比海外来看， 城镇化率终点普遍在 80%以上，因此未来城镇化率仍将有进一步提升空间。此外，和海外 不同的是，我国有常住人口城镇率和户籍人口城镇化率两个口径，上述对比的仅是常住人 口城镇化率口径， 年我国户籍城镇化率仅 46.7%，因此，我们认为，即使远期我国城镇化率达到 80%水平，并且假设后续常住人口城镇化率停止提升，在户籍城镇化率提升过 程中，也会催生住房需求。
我们认为，住宅长期刚性需求主要由城镇人口增加（自然人口增加和城镇化率提升） 推动。其中，由于出生率的持续下降，自然人口的增速已经逐步放缓，城镇人口的增加则 主要来自于城镇化率的提升。 根据假设，预计 2030 年我国总人口为 14.1 亿人，城镇化率 72.4%，对应 2030 年城 镇人口达 10.2 亿人；根据七普数据， 年末，我国城镇人均住房面积为 38.6 平米（家 庭户口径），考虑集体户影响后，估算 、 年末我国常住人口人均住房面积分别 为 35.6、37.1 平米。因此，根据：中长期刚性需求=（2030 年城镇人口- 年城镇人 口）*人均住房面积，测算出，-2030 年，我国由城镇化率提升带来的刚性需求合计 为 40.5 亿平米，对应 22-30 年 9 年年均需求 4.5 亿平米。
2）改善需求：由人均住房面积提升推动的需求，预计 22-30 年我国年均改善需求 6.0 亿平
根据第七次人口普查数据， 年末，我国城镇（城市、镇）人均住房建筑面积（家 庭户）达 38.6 平米，其中，城市人均住房建筑面积为 36.5 平米；值得注意的是，目前所 用的人均住房面积均仅统计家庭户，因此实际为家庭户口径（一定程度上可以理解为户籍 人口口径人均住房面积，区别于常住人口口径人均住房面积），考虑集体户影响后，我们 估算 年末城镇常住人口人均住房建筑面积为 35.6 平米*。
横向对比海外来看，目前我国人均住房面积和海外对比处于较低水平。考虑到我国统 计口径均为建筑面积，而对比海外国家口径均为实际使用面积，因而谨慎按照 85%得房率 （按照浙江省七普数据和统计年鉴数据，估算目前存量得房率约 84%*）估算，目前我国实 际人均居住使用面积仅为 30.3 平米，显著低于日本的 39 平米、德国的 46 平米、瑞士的 46.6 平米、美国的 66.9 平米。
从人均住房建筑面积与人均 GDP 历史数据的相关性分析来看，人均住房建筑面积与人 均 GDP 存在显著的线性正相关，经过模型拟合，人均 GDP 每增长 1,000 元，城镇居民人 均住房建筑面积平均增长 0.174 平米。 按照“十四五”规划和 2035 年远景目标纲要的要求，2035 年人均达到中等发达国家 水平，取现阶段发达经济体入门水平 1.8 万美元作为目标，对应 -30 年年均增速将达 到 3.2%，2030 年我国的人均 GDP 将达到 10.76 万元，按照模型预测，估算 2030 年我 国考虑集体户调整后的人均住房建筑面积将达到 42.4 平米（对应还原为家庭户后的人均住 房建筑面积 45.9 平米，对应考虑得房率后的人均住房使用面积 36.0 平米）。 值得注意的是，我们目前仅测算到 2030 年的人均住房面积，我们认为，随着我国人均 GDP、人均可支配收入的持续提升，未来人均住房面积仍将进一步提升，并且考虑到我国 人均住房使用面积 年仅为 30 平米以及估算 2030 年也仅为 36 平米，对比海外发达 国家的 39-67 平米，仍有着非常大的提升空间。
考虑集体户的影响，我们估算 年我国城镇常住人口人均住房面积达 37.1 平米， 并根据模型预测结果（考虑到人均住房面积与人均 GDP 相关性更为显著，我们采用人均住 房面积与人均 GDP 相关性模型），估算 2030 年我国城镇常住人口人均住房面积达 42.4 平米，并考虑前文预测 2030 年城镇人口达 10.2 亿人；因此，根据：中长期改善需求=2030 年城镇人口*（2030 年城镇常住人口人均住房面积- 年城镇常住人口人均住房面积）， 测算出，-2030 年，我国由人均住房面积提升带来的改善性需求合计为 53.6 亿平米， 对应 22-30 年 9 年年均需求 6.0 亿平米。
3）更新需求：由旧房拆迁更新推动的需求，预计 22-30 年年均更新需求 3.0 亿平
存量住房更新率方面，美国房屋更新率为 0.3-0.5%；日本住宅类公寓法定耐用年数为 47 年（对应存量住房更新率为 1/47=2.1%）；韩国钢筋混凝土建造的建筑物，可以使用 的法定年限平均为 40 年（对应存量住房更新率为 1/40=2.5%）； - 年，全国棚改总套数分别为 606、609 和 580 万套，按照平均 50 平米/ 套，估算 - 年拆迁面积分别为 3.0、3.0 和 2.9 亿平米，估算分别对应当年拆迁 率 1.3%、1.2%、1.1%。 根据清华大学恒隆房地产研究中心（黄禹，刘洪玉，徐跃进） 年发布的《我国城 镇住房拆除率及其影响因素研究》，2002- 年，我国城镇存量住房平均拆除率为 0.89%， 而如果考虑到目前我国土地使用权期限为 70 年，按照 1/70 估算，对应未来每年城镇存量 住房更新率应为 1.4%，因此，预计我国目前存量房更新率或维持在 0.9-1.4%区间，对比 海外国家来看处于相对合理水平。
另一方面，由于存量住房内部因房龄结构的差异，导致不同房龄住宅的更新率差异较 大，第六次人口普查披露的房屋建成年份处于 1949-1959 年、1960-1969 年、1970-1979 年、1980-1989 年的四类住房面积，到第七次人口普查分别同比下降 44.53%、42.70%、 40.89%、29.88%，房龄越高的住房更新率更高。 因此，我们基于第七次人口普查披露的每年各房龄住宅占比（以 10 年为一段划分）， 假设按照 70 年的基础建筑年限，不同房龄的住宅的期望建筑年限按年份依次递减，对 -2030 年各房龄住宅更新情况进行预测。结果表明，-2030 年城市住房更新需 求合计 27.1 亿平米，对应 22-30 年 9 年年均更新需求为 3.0 亿平米。
综合来看，我们估算 -2030 年的住宅需求合计为 121.2 亿平米，对应 22-30 年 9 年年均住宅需求为 13.5 亿平米，其中：1）刚性需求合计 40.5 亿平米，未来 9 年年均 4.5 亿平米；2）改善需求合计 53.6 亿平米，未来 9 年年均 6.0 亿平米；3）更新需求合计 27.1 亿平米，未来 9 年年均 3.0 亿平米。
（二）保障房供应测算：预计 22-30 年保障房供给年均承接需求 1.9 亿平
据住建部表示，“十四五”期间全国计划筹建保障性租赁住房 870 万套，按照《国务 院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》提到，“保障性租赁住房主要解决符合条 件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过 70 平方米的小户型为主”， 据此估算 -2025 年（十四五期间），全国计划新增保障性租赁住房 6.1 亿平米，对应 -25 年年均 1.2 亿平米。 此外，我们根据 26 个城市的住房发展十四五规划，保障性租赁住房占保障房总体平均 比例为 65.7%，我们假设十四五保障性租赁住房规划数占所有保障房的 65.7%，估算十四 五保障房总新增套数为 1,325 万套，对应 -25 年年均 1.9 亿平米。考虑到保障性租赁 住房支持政策密集出台，中长期保障性住房或将在供给端持续承担非商品房承接角色，并 且考虑到目前我国城镇化率提升进程放缓，我们按照十四五规划，假设 2026-30 年年均新 增保障性租赁住房套数持平于 2025 年的 180 万套，5 年合计 900 万套，并考虑到其占比 维持在 65.7%，再扩大至 2026-30 年保障房供应套数合计估算为 1,370 万套，对应 -30 年保障房供应面积合计约 17.1 亿平米，对应未来 9 年年均 1.9 亿平米。
（三）商品房需求测算：预计我国中期商品房需求中枢 13.4 亿平，规模依然可观
综合来看，我国房地产市场中期住宅需求仍有较强支撑，主要来自于三方面因素： 1）城镇化率：我国目前城镇化率为 65%，显著低于国际上主流发达国家约 80%上下； 2）人均住房面积：我国目前可比口径下，人均住房面积仅 30 平米（按 85%得房率估 算的使用面积），显著低于国际上主流发达国家的 39-67 平米； 3）旧房更新率：旧房更新率约 1%，较主流国家处于较合理水平。
综合来看，我们估算 -2030 年的住宅需求合计为 121.2 亿平米，对应 22-30 年 9 年年均住宅需求为 13.5 亿平米，其中：1）刚性需求合计 40.5 亿平米，未来 9 年年均 4.5 亿平米；2）改善需求合计 53.6 亿平米，未来 9 年年均 6.0 亿平米；3）更新需求合计 27.1 亿平米，未来 9 年年均 3.0 亿平米。 并考虑到保障房供应承接需求 17.1 亿平米，未来 9 年年均承接需求 1.9 亿平米，并予 以扣减之后，对应 -2030 年的商品住宅需求为 104.1 亿平米，对应未来 9 年年均 11.6 亿平米。 再考虑到商办等非住宅需求后，按照 -21 年商品房销售面积中住宅平均占比为 87%调整后，-2030 年的商品房需求为 120.2 亿平米，对应未来 9 年商品房需求中 枢为 13.4 平米，依然规模可观。
1.1.3 需求判断：目前销售已经超跌，预计 23 年需求端将逐步支撑
我们预计 年全国真实商品房销售面积同比-30%、对应约 12.5 亿平米，同时我们 测算我国 -30 年的商品房需求中枢约为 13.4 亿平米（对应 22-30 年 CAGR2.7%）。 鉴于 年实际销售将低于需求中枢、呈现出超跌状态，因而我们认为，在不考虑供给端 影响下， 年开始房地产销售在需求端将开始有所支撑，并且伴随着房地产行业放松政 策的不断推出，预计需求端的支撑也将逐步加强，同时我们认为，伴随着供给端更慢的逐 步修复，目前的销售超跌状态也将在后续几年中向着需求中枢逐步均值回归。
1.2 供给：行业新旧供给过度出清，料供给端将拖累销售修复
1.2.1 新增供给：投销比降至历史最低，新增供给将拖累
23 年销售 现状一：土地市场景气度持续低迷，预计 22 年 300 城宅地成交同比-32%
从历史数据看，根据中指院，- 年 300 城住宅类土地成交面积连续 3 年出现 同比下降，- 年土地成交面积同比分别为-34%、-18%、-3%； 年成交面 积较 年同比下降-47%。且持续降库存后直到 年后 300 城住宅类土地成交面积 才开始再次增长，也说明行业经历去库存后后续加库存是一个缓慢过程。而 年行业 土地成交开始出现下行，且从下行幅度看，本次供给侧改革过程中出现大量出险企业，丧 失投资能力，本轮周期土地市场成交下行幅度也将超过 - 年，且判断后续加库 存也会更为缓慢。 年 300 城宅地成交规划建面 9.0 亿平米，同比-23%，自 年后首次出现负 增长。 年以来土地市场景气度继续保持低迷， 年 1-10 月，300 城宅地成交规划建面 4.0 亿平米，同比-39%，从单月数据看， 年 8-10 月单月 300 城宅地成交规 划建面同比分别为-13%、-26%、+19%，单月同比有所好转。 考虑到 年 11-12 月单月土地成交基数较高，若假设 11-12 月单月土地成交同比 均为-15%，则预计 年 300 城宅地成交建面规模达 6.1 亿平米，同比-32%。并且叠 加 年的土地成交降幅， 年成交面积较 年下降达-48%，过去两年的新增 供给下降已经超过了 - 年三年间的-47%，表明本轮新增供给下降的程度之大。
现状二：城投托底拿地+开工率低，导致无法形成有效供给
（1）城投托底拿地占比 38%。从拿地主体看，自 年集中供地以来，市场热度 快速下滑，民企拿地意愿及拿地能力显著下降，除去部分国央企及少数民企积极拿地外， 地方城投公司托底拿地行为明显回升。根据 CRIC 数据，自 年集中供地至今（截至 年 7 月末），城投类公司在 22 城总拿地金额近 9,000 亿元，占总金额的 28%，拿地 幅数超过 1,000 幅，拿地幅数及拿地面积占比约 38%。 （2）城投拿地开工率仅 16%。- 年 7 月集中供地项整体开工率仅有 33%， 在此情况下，城投类公司拿地开工率只有 16%，较平均开工率仍有 17 个百分点的差距。 我们认为，行业开工率持续低位，源于房企资金仍处于紧张态势，开工能力弱；同时需求 端市场景气度持续低位，使得房企开工意愿也较弱，而城投类公司托底拿地后开工情况更 差，源于城投类公司本身在负债能力、开发经验、运营水平等方面均不及规模房企，同时 托底拿地使得项目位置多为郊区位置、品质相对一般，市场下行周期下预期去化不及预期。
预计 年全年新增土地有效供给同比在-53%~-32%区间内
此前，我们预计 年全年 300 城宅地成交建面同比-32%、对应宅地出让建面 6.1 亿平米，但考虑到城投托底拿地并不能真实形成有效供给。按照 CRIC 数据，城投拿地占比 38%，叠加城投未开工率 84%，因此剔除城投未开工项目后，市场有效新增供给真实降幅 达 53%、对应宅地出让建面 4.2 亿平米。因此预计 年全年新增土地有效供给真实规 模在 4.2~6.1 亿平米区间内，对应同比-53%~-32%，这将显著低于近几年中 300 城土地 成交面积平均 10 亿平米，将显著拖累后续的新增供给、进一步影响销售。 此外，财政部 年 9 月 24 日印发《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的 通知》（财预〔〕126 号）明确，严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式 虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。政策发布后，后续 城投拿地行为也将受到约束，这也使得未来行业表观拿地数据向真实拿地数据靠拢。
预计 年新增供给能力下降 15%~42%，新增供给疲弱将拖累销售。 通过复盘分析可知，一般 T-1 期宅地成交与 T 期住宅销售之间成正相关关系，并且可 以将 T-1 期宅地成交/T 期住宅销售比值（我们称之为：调整后投销比）看作为新增供给能 力强弱指标。- 年之间调整后投销比平均为 0.66 倍，意味着当年销售的构成大 致=1/3 存量供给+2/3 新增供给，其中新增供给主要由拿地推动。 此前我们预计全年对应宅地出让建面 6.1 亿平米，对应调整后投销比为 0.56 倍；而预 计剔除城投宅地成交建面 4.2 亿平米， 对应调整后投销比为 0.38 倍；因此 年行业调 整后投销比将降至 0.38~0.56 倍，较 - 年均值 0.66 倍大幅下降 15%~42%，这 将意味着 年新增供给将对于销售形成拖累。 并且考虑到经验规律新增供给贡献权重为 2/3，那么计入该权重影响后，并再不考虑 存量供给影响下，预计新增供给疲弱将拖累 年销售同比至-28%~-10%。
1.2.2 存量供给：低库存+大量出险，存量供给难以对销售强支撑
现状一：已开工未售库存下降明显，绝对规模及去化月数降幅超四成。
从中期库存来看（已开工未售库存），在经历持续的供给端调控之后，本轮周期经历 超 6 年半的去库存过程（远超以往 1 年半），导致目前中期库存处于低位。目前全国已开 始未售库存为 12.6 亿平，对应去化月数为 12.2 个月，较 年的库存高点 22.6 亿平和 25.2 个月分别下降了 44.1%和 51.6%。
回顾上一轮周期，在 - 年期间，虽然当时新增供给方面经历了 - 年土地成交面积三年累计降幅达 47%，但存量库存的高位（已开工未售库存 22.6 亿平米和 去化月数 25.2 个月）在需求端刺激下实现了对于新增供给不足的对冲。 我们认为，不同于上轮周期，虽然本轮周期新增供给方面也经历了 - 年土地 成交面积两年累计降幅达 48%，但在持续去杠杆和去库存之后，目前存量供给却处于低位 （目前已开工未售库存和去化月数，较 年下降超四成），即使后续需求端逐步有支撑， 但后续销售也很难再重现 - 年的由存量供给支撑的大幅反转，预计后续更多可 能呈现的是供给端缓慢修复下销售逐步缓慢弱复苏。
从短期库存来看（已推盘未售库存，即：可售面积）， 年三季度至今，房地产市 场销售持续下行，去化率的持续下降也导致了短期库存的持续上行，尤其是三四线城市的 库存上升更快。目前 15 个重点城市合计住宅可售面积为 9,793 万平米，对应 3 个月移动平 均去化月数为 13.7 个月，较 年 7 月的库存 8,950 万平米和 7.9 个月分别提升了 9.4% 和 72.8% 。 我们认为，虽然短期库存的走高一定程度上对冲后续将出现的中期库存的不足，但一 方面，考虑到短期库存仅是已推盘未售库存，规模体量较小，另一方面，考虑到短期库存 更多是滚存推盘，随着销售推移、项目去化愈发困难，供应有效性降低，因此整体而言对 冲效果有限。
现状二：出险企业中期库存规模 4 亿平、占比 32%，短期难以形成有效供给。
我们统计 年年初以来包括中国恒大、花样年控股、新力控股、当代置业等在内的 52 家房企出现债务/理财产品的违约或展期，出险房企数量创下历史新高，并且 年 8 月以来违约/展期的房企大幅增加，对比 年出险头部企业仅绿城中国、佳兆业等。目 前 52 家已出险企业 年销售额占比行业高达 28%，房企出险数量以及对于行业的影响 程度已经达到历史新高。
考虑减仓拿地房企后，行业真实销售产能出清占比达 38%。 年以来行业资金面 持续紧张，部分房企没有出现现金流危机，但出于稳健经营在拿地端表现得也更为谨慎， 这也会导致部分房企短期产能受到一定影响。在我们的投资四象限图表中，位于第三象限、 还未出险、规模较大的房企主要有万科、碧桂园、龙湖集团、金地集团、新城控股、美的 置业等 9 家公司，这 9 家房企因为投资力度下降带来的销售产能收缩量合计达 1.73 万亿元 *，占比 年全国销售金额的 10%。因此，叠加上目前 52 家已经出险房企的销售规模， 市场真实销售产能出清占比约 38%，而当前 38%的产能出清占比已经超过我们对中长期需 求中枢降幅比例的 25%，因而我们认为市场已经处于过度出清状态。 值得注意的是，后续产能修复方面，我们认为当前出险房企销售产能出清占比 28%， 这部分产能出清是信用破坏后的结果，而出险房企本身信用修复是一个非常艰难的过程， 在信用修复后仍要经历漫长的经营端修复，因此这部分产能出清一定程度较难逆转；此外， 还未出险、投资力度下降的房企带来的产能收缩占比 10%，相对而言这部分更容易修复。
我们认为，大量房企出险也将导致全行业库存中的部分供给短期无效化。目前上述 52 家出险房企让出份额 28%，面积口径占比 22%，这部分出险房企的中期库存短期内难以快 速形成市场有效供给。 因此，我们尝试测算出这 52 家房企已开工未售库存规模，以此估算因房企大量出险而 导致的短期无效化的供给规模。在所有出险房企中，我们挑选部分规模较大、同时披露开 工、销售数据的房企，找出其已开工未售库存规模体量。我们筛选出中国恒大等 7 家上市 公司部分年份数据，发现这 7 家房企部分年份已开工未售面积合计达 1.73 亿平米，而这 7 家房企 年对应销售面积占 52 家出险房企的 43%，若假定样本房企销售占比和已开工 未售库存占比接近，则可估算 52 家出险房企合计已开工未售库存约为 4.0 亿平米，占全国 已开工未售库存 12.6 亿平米的 32%；若扣除 4 亿平米后当前全国已开工未售库存 8.6 亿 平米，对应去化月数仅 8.3 个月。 而实际在我们测算中，我们只是筛选出企业具备数据的部分年份进行统计，因此实际 无效库存占比或处更高水平。因此当前行业有效库存处于绝对低位，新增供给方面需要更 多主体更及时补库存扩张，存量供给方面需要推动部分短期无效库存有效化修复。
1.2.3 供给判断：供给过度出清并修复较慢，23 年供给端将有拖累
判断一：供给新增走弱、存量受限，市场供给过度出清
首先，从新增供给看， 年 1-10 月 300 城宅地成交建面同比-39%，预计 年全年同比收窄至-32%、对应成交面积 6.1 亿平米；同时城投托底拿地也无法形成新增有 效供给，若剔除城投未开工项目后，新增有效供给同比达-53%、对应成交面积 4.2 亿平米， 因此 300 城实际宅地成交面积区间在 4.2~6.1 亿平米，这与此前每年约 10 亿平米成交规 模比下滑明显；若使用 T-1 期拿地/T 期销售衡量投销关系，则预计 年行业拿地销售 比大幅下降至 0.38~0.56 倍，较 - 年均值 0.66 倍大幅下降 15%~42%，考虑经 验规律新增供给贡献权重为 2/3 后，预计新增供给疲弱将拖累 年销售同比至 -28%~-10%，这将意味着 年新增供给将对于销售形成拖累。
其次，从存量供给看，15 城行业短期库存及去化月数有所回升，但考虑到其整体规模 较小，且受当期销售规模下降明显相关，且市场需求端持续低迷，后续短期库存去化难度 将持续加大。当前从中长期看，行业存量供给本身处于低位，目前全国已开始未售库存为 12.6 亿平米，对应去化月数为 12.2 个月，较 年的库存高点分别下降 44.1%和 51.6%； 同时企业出险规模创历史新高，资金持续收紧，出险企业当期库存已无法得到充分盘活， 而 52 家出险房企预计已开工未售库存 4.0 亿平米，占全国规模的 32%；若扣除 4 亿平米 后当前全国已开工未售库存 8.6 亿平米，对应去化月数仅 8.3 个月。因此当前行业有效库存 处于绝对低位，新增供给方面需要更多主体更及时补库存扩张，存量供给方面需要推动部 分无效库存有效化修复。
判断二：多因素导致供给修复速度缓慢、路径曲折
从以往行业修复路径看，房企从融资修复到投资修复到开工修复是一个可以快速反应、 实现的过程；但从这轮行业修复路径看，行业多主体信心修复是一个更为漫长的过程；当 前行业资金面并未得到完全改善，拿地主体仍局限在部分优质央国企及少数民企上，多数 民企本轮修复需要从金融机构对企业的信用修复开始，然后传递到融资修复，其次再延续 至房企积极经营的意愿修复，最后才会传导至拿地修复，从信用-融资-意愿-投资-开工修复 的链条预计需要 1 年以上、甚至更长的修复时间，因此短期新增供给无法逆转，只能逐步 缓慢修复。
从存量供给看，目前出险房企无效化的库存短期难以扭转，未来需要行业收购整合有 所突破，优质企业愿意承接出险房企项目；若不依赖外部收购力量，只能寄希望需求市场 有所起色、房价开始合理上涨，或才能推动短期无效库存逐渐转为有效化供给。
1.3 总量判断：中周期超跌修复，短期总量弱复苏结构强弹性
1.3.1 定性判断：本轮难以 V 型反转，或更可能呈现 L 型弱复苏
（一）周期的判断：不会重演过往周期 V 型反转，或更可能将呈现“L”弱复苏
自 年下半年以来，地产销售持续下行， 年 1-10 月，全国商品房销售面积 同比-22.3%。我们认为，销售弱主要源于：1）需求端：经济走弱背景下，居民购买力下 降；房价下降背景下，居民购买意愿不强；今年 7 月以来的停工停贷事件影响购房者的预 期和信心；以及新冠疫情反复也限制了销售的恢复等；2）供给端：今年以来行业资金困境 超预期、以及出险房企数量已经超 52 家，大幅限制房企的补库存能力； 年以来城投 拿地占比达 38%，城投托底拿地，叠加开工率低，导致无法形成有效供给，综合对于新房 供给形成限制。 不同于以往周期底部中“供给充足+需求强劲+政策大松”推动的地产基本面“V”型 走势，本轮周期底部中“供给偏低+需求偏弱+政策逐步松”推动地产基本面或呈现“L” 型走势，尤其经历了 年下半年至今超 16 个月拿地和开工大幅下降，以及超 52 家房 企出险后，供给的修复将变的很困难，总体基本面将呈现稳而不强的弱复苏走势。
（二）供需综合结论：预计 23 年需求端已有支撑，23 年供给端将有拖累
需求端，我们预计今年全年全国真实商品房销售面积同比-30%、对应约 12.5 亿平米， 同时我们估算我国未来 5-10 年的商品房需求中枢约为 13.4 亿平米，因而，鉴于 年 实际销售将低于需求中枢、呈现出超跌状态，因而我们认为，在不考虑供给端影响下， 年开始房地产销售在需求端将开始有所支撑，并且伴随着房地产行业放松政策的不断推出， 预计需求端的支撑也将逐步加强。 供给端，我们预计全年对应宅地出让建面 6.1 亿平米，对应调整后投销比为 0.56 倍； 而预计剔除城投宅地成交建面 4.2 亿平米， 对应调整后投销比为 0.38 倍；因此 年行 业调整后投销比将降至0.38~0.56倍，较-均值0.66 倍大幅下降15%~42%， 这将意味着 年新增供给将对于销售形成拖累。
（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）
详见报告原文。
精选报告来源：【未来智库】
非典型股民_：
一直有跟踪荣盛发展的人，应该早就发现荣盛为下属公司融资提供担保的公告一直没有断过！这其实说明，尽管荣盛被认为已经“出险”（更吓人的同义词是“暴雷”），但荣盛在子公司层面其实一直可以融资，也一直有资产可以拿出来做担保。
而且，我们也应该看到，荣盛的“暴雷”还有不同于其他一些“暴雷房企”的地方，就是：
1、荣盛的商票拒付相对于其它房企而言较多。不过，这只能说明利用商票占用上下游供应商的资金可能一直以来是荣盛玩得比较多的“花招“，现在遇到现金流紧张，还有优先级更高的事情要应对，就只能暂时先对不起商票持有人了（商票持有人其实很大一部分可能已经不是上下游供应商了，因为早就被贴现出去了）。而且，最重要的是，商票违约并不算是债务违约——这是我们要搞清楚的第一个关于“债务违约”的概念问题！
2、荣盛到目前为止一直可以做到债务展期（至少是没有公告过展期失败——即正式违约）。要注意的是，展期成功是不算违约的——这是我们要搞清楚的第二个关于“债务违约”的概念问题！
3、荣盛也没有公告过（正式进入）债务重组，无论是境外、境内、还是境外+境内。例如，ST泰禾、华夏幸福已宣布的是全面债务重组（即境内+境外）；部分“暴雷”的港股内房企宣布的仅仅只是境外债务重组；而阳光城、蓝光发展虽然还没有宣布债务重组，但早已进入连续违约状态并已积累了高达几百亿的已违约未偿还债务。（在不考虑有政策特殊关照的情况下）尚能做有担保融资、尚能展期、已进入长时间连续违约状态并已积累了大量已违约未偿还债务、已宣布境外债务重组、已宣布境内债务重组、已宣布境外境内全面债务重组，这是债务危机发展的几个不同阶段，也是严重程度依次递增的——这是我们要搞清楚的第三个关于“债务违约”的概念问题！当然，也有未进入长时间连续违约状态和已积累大量已违约未偿还债务就直接宣布进入某种债务重组的（宣布债务重组实际上就是告知相关所有债主：你们谁都暂时不要来找我讨债了，要么稍后坐下来谈重组方案（你们可能也要出点血哦！），要钱没有要命一条！），这种要么就是（像中国恒大）已预感到自己的债务太重、太复杂，无谓去经历连续违约、债主盈门那种难堪的局面，要么就是（像花样年控股、佳兆业集团、融信中国）已预感到环境太差、坚持刚兑还债只会把自己越拖越被动、不如干脆先躺平算了——至少可以暂时不还债（也可称赖债）、保留现金以使公司还能继续正常运转以待转机出现（极端情况下，保面子（保信用）不重要，保命才重要，这是正确的策略哈！宣布债务重组的，也不见得情况都同样糟——这是我们要搞清楚的第四个关于“债务违约”的概念问题！）。
综上所述，荣盛显然并没有上面提及的几个公司的债务危机发展阶段、程度那么严重，顶多也就跟金科股份、中南建设差不多，处在要违约没违约、搞得好一口气就缓过来了的状态。当然，也可能搞不好接下来就进入连续违约开始积累已违约未偿还债务的阶段、也可能见势不妙干脆直接宣布进入某种债务重组的状态，但仅此而已。
最后说句话：不要一出险就是暴雷，一暴雷就是死定。这就像去医院的病人，也要看病情的严重程度和有没有得救的，不是一进医院就一定进太平间的！这本来是常识，但放到股市和金融市场怎么就只剩一惊一乍了呢？
万科A(SZ000002)荣盛发展(SZ002146)ST泰禾(SZ000732)
荣盛发展(SZ002146)：
荣盛发展：关于为下属公司融资提供担保的公告 网页链接
非典型股民_：
cc:花样年控股(01777)时代中国控股(01233)富力地产(02777)
非典型股民_：
回复@tyywl: 你的杠杆计算公式有误哈！少数股东难道对有息负债就没有责任？何况融信的少数股东权益在净资产中所占比例非常大！
当然，有些人可能又要说融信的少数股东权益占比高是明股实债严重了。那么我要告诉这些人，融信在年底曾公开申明过：“融资结构比较简单，公开而透明。项目端由开发贷组成，资本市场端由美元债和小公募组成，没有信托、股权融资、商票融资。公司没有任何未披露私募债券，报表已充分反映公司实际负债情况。”——当然，有些人可能还会继续说这是融信在骗人了，那我对此就无能为力了，连上市公司的公开声明都不相信，那还能信什么？信这些人张口就来的吗？更没道理！
关于融信的“地王”印象，其实也是如此——以讹传讹，然后就人言可畏了。融信是做过几个“地王”（其实谁没做过？），特别是上海的“中兴路一号地王”，被一些自媒体炒得全世界都知道，然后这顶帽子就摘不下来，这真是可笑！首先，这个（后来万科还跑进来接盘了50%的）“中兴路百亿地王”项目好像已经卖完了，对融信度报表净利润的影响可能已经不大了、或没有影响了，而且这个项目卖得并不便宜，融信应该是处在小赚和小亏之间。其次，难道融信每个项目都会去做“地王”？难道融信不会算项目的利润账？有没有想过，融信“收割”个别几个“地王”也可能是种策略？
再说你的最后一个问题。个别地块不去说它们了，但要“地价（普遍）减值20%”，那还真的挺难的哈！不过，你的这个“减值”在概念似乎也有问题。房企如果要对项目做减值，那是预计项目的售价会低于成本价的时候才会开始做的。因此要达到减值20%，得先把10%的毛利减掉（按低里假设，买地时估计的平均毛利率至少也得有10%吧，不然基本上都不会去买地了）——这时土增税也不用交了，然后再要导致减值20%就意味着要在降到成本价之后再降价20%，此时房价要跌多少呢？是28%（=10%+90%*20%）！房价要是平均跌28%，估计政府先疯了！
融信的估值之所以被市场打到如此的低残，究其根本原因，很可能是市场对融信的“地王收割机”、“毛利率低”等刻板印象造成的。其实融信的资产负债率在一众房企中是比较低的，产品的口碑也在一流之列，暴雷也是在保持刚兑了较长时间之后才躺平的——要是我，我早就像佳兆业、花样年那样先直接躺平再说了，那怕其实咬咬牙也是能还得上债的，但在当时那种全渠道挤兑你现金流的势头下又何必硬挺？
融信中国(03301)佳兆业集团(01638)花样年控股(01777)//@tyywl:回复@非典型股民_:这么说吧，融信中国本金100亿，有息负债450亿，相当于4倍杠杆，就像你买股票，4倍杠杆，股价跌20%，你还有本金吗？你卖又卖不掉，还要数融资利息。融信以前是地王收割机，地价减值20%很难吗？所以把房孑卖出去，最后剩多少净资产还真不好说！
征探财经：
图片来源：Pixabay
融创的年报，虽迟但到。
12月9日，融创中国（01918.HK）发布了度经审核的业绩报告。去年，融创中国共实现收入1983.9亿元，同比下降14%；核心净亏损约253亿元，同比下降183.6%。
在主席报告中，融创中国董事会主席孙宏斌坦言：“在过去一年多的时间里，集团面临了成立以来前所未有的挑战和经营压力，本人借此机会代表董事会向各位股东、债权人、客户、合作方等相关各方表达最诚挚的歉意！”
就在年报发布的同一天，融创中国还发布了有关债务重组及业务发展的更新资料。
12月15日，“房地产是国民经济的支柱产业”再度被提及，进一步加深了市场对于房地产行业的信心。当行业利好政策不断传来，赶在末发出去年年报，融创和孙宏斌这次彻底缓过来了吗？
01
减值520亿元
当前的行业环境下，很多房地产企业不仅发不出员工工资，甚至连年报都接连难产。
征探君统计发现，截至12月15日，仍有包括中国恒大、世茂集团、花样年控股、当代置业、新力控股等16家港股上市房企没有发出度报告，其中不少都是之前由于债务逾期又无力偿还导致公司陷入“爆雷”境况。
发不出年报最直接的后果就是引发信任危机，进一步导致融资难上加难。也正是由于此，此次融创的年报发出之后，不少投资者都表示非常激动。那么，这份姗姗来迟的年报都说了什么？
，融创中国连同其合营及联营公司的合同销售金额约为人民币5973.6亿元。公司拥有人应占亏损约为382.6亿元，较上年下降约207.4%。
，融创中国核心净亏损为253亿元，较上年下降了183.6%。不过令人惊讶的是，公司剔除减值影响后的核心经营利润竟然还盈利125.7亿元。
根据公司方面的解释，所谓剔除减值影响后的核心净利润是指，核心净亏损剔除发展中物业、持作出售的竣工物业、贸易及其他应收款项、对合联营公司投资、商誉及相关长期资产等减值损失后的金额。
融创方面给出了一个令人震惊的数字：以上减值合计约520亿元人民币。
这么大手笔的减值，还是让业内非常惊讶。一位地产圈的朋友向征探君表示，多年来，之前不管是拿地还是收购项目，经常会看到融创的身影，融创在扩张方面一直都非常积极，“这其中肯定多多少少有些算不过来账的项目”。
曾几何时，不管是150亿元“入股”乐视，还是631亿元收购万达76个酒店和13个文旅项目，抑或是99亿元闪电入股彰泰，孙宏斌都非常直爽霸气，成为别人眼中的“白衣骑士”。而今，一口气计提500多亿元的背后，还是让人唏嘘不已。
值得一提的是，对于这次年度报告，融创特意外聘香港立信徳豪会计师事务所（以下简称“立信徳豪”）进行审计。立信徳豪是BDO国际在香港的成员所，而BDO国际是全球第五大会计网络。
不过，当前大的行业环境之下，立信徳豪对于房地产企业的财报审核也更为严谨。对于融创这份年报，立信徳豪给出了“无法作出意见”的评价。立信徳豪解释称，由于报告中存在有关持续经营的多项不确定因素，从而可能会对综合财务报表产生累计影响，因此决定不对综合财务报表作出任何意见。
02
债务重组方案出炉
就在发布年报的同一天，融创还抛出了一份债务重组方案。根据其向债权人小组提交的初步重组框架，公司拟将现有债务中的30亿～40亿元及若干股东借款转换为普通股或股权挂钩工具，以便能够实现可持续的资本结构，进行持续经营，同时也解决了境外债权人的顾虑。
对于剩余的债务，融创计划将其兑换为新的以美元计价的公开票据，期限为自重组生效之日起的2～8年。为了向集团提供适当的时间以恢复运营及流动性，预计新票据在重组前两年的部分利息只计提不支付，之后相关利息再以现金支付。
此外，若干资产的处置所得款项净额（如有）将作为偿还新票据的额外资金来源，向支持重组方案的债权人提供同意费。
目前，集团仍在与债权人小组沟通上述境外重组方案，尚未就境外重组的条款订立正式协议。那么，融创目前的资金状况到底如何？
数据显示，截至今年6月30日（报告期），融创未经审核的境外有息负债本金额约为110亿美元，其中底前到期的约37亿美元（约占境外债务总额的34%）。
在此背景下，集团物业开发板块中包括合营及联营公司的现金余额合计约为1200亿元（未经审核），其中并表的现金余额约为410亿元（未经审核）。不过，融创方面也坦言，这些现金大部分存放在项目层面的监管账户中。
就在债务重组方案正式推出之前，融创还干了一件大事。工商资料显示，11月28日，融创将其持有的泛海建设控股有限公司（以下简称“泛海建设”）部分股权转让给了中信信托有限责任公司和芜湖华融资本创誉投资中心（有限合伙）。股权变更之前，融创房地产以90亿元出资占比100%。变更之后，中信信托出资58.21亿元，占比64.68%；芜湖华融出资22.5亿元，占比25%；融创房地产持股比例骤降至10.32%。
征探君查阅发现，，融创中国通过旗下间接全资附属公司融创房地产，以148.87亿元的总代价收购泛海旗下泛海建设100%股权。而泛海建设拥有的两个著名项目分别是北京泛海国际项目1号地块以及上海董家渡项目。
仅从当时的收购公告中就可以看出董家渡项目有多豪华：董家渡项目位于上海市黄浦区核心位置，所处南外滩板块；紧邻黄浦江、豫园；周边环绕外滩、人民广场、南京路、老码头、董家渡金融城……
将两块如此丰厚的“肥肉”转手出去，可见融创是真的在努力自救。而随着后续相关资金的回笼，昔日的“白衣骑士”孙宏斌或许真的等来了自己的“白衣骑士”。
03
融创的自救与反思
在主席报告中，孙宏斌坦言，下半年以来，中国房地产行业环境发生了巨大变化，诸多房企面临着越来越大的现金流压力。为应对极端特殊的市场环境，公司积极采取了包括加大销售力度、严控买地支出、资产处置、股权融资等措施。
事实上，早在下半年，意识到风险的融创中国已经开始了“卖卖卖”模式。
公开数据显示，纽约时间6月1日～12月7日期间，融创中国累计出售约4535.2万股贝壳美国存托股票，合计代价约为10.84亿美元，折合人民币约69亿元。
此外，11月，融创退出与滨江集团合作的两个杭州项目的股权，回笼资金6.38亿元。滨江集团还给融创提供了10.35亿元的股东借款。12月，融创中国又成功出售上海虹桥商务写字楼、杭州核心地段酒店及写字楼等3个项目，预计交易总价26.8亿元。根据媒体统计，通过项目处置、资本运作等形式，融创在两个月的时间里回笼资金规模超过200亿元。
作为公司控股股东，孙宏斌甚至还自掏腰包为集团提供了4.5亿美元的无息借款支持。
然而，进入以来，行业的形式更为严峻，远远超过了孙宏斌、许家印等行业大佬的预期。
1月，融创出售武汉融创武地长江文旅城投资发展有限公司35%股权。该项目由武汉融创和武汉城建一起联合开发，号称建成后将是全球规模最大的冰雪娱乐综合单体、全球最大的水主题综合娱乐度假村、中西部最大的主题文旅项目。目前融创方持股比例下降至15%。
紧接着，武汉融灏房地产开发有限公司股权发生变更，由首创置业旗下子公司全资控股。武汉融灏房地产持有的江源项目正是融创在以70亿元拿下的武汉硚口区地王项目。此外，融创文旅集团还将昆明融创文旅城二期40%的股权转给了合作伙伴华发集团。
而最近的债务重组方案中，融创中国坦言，未來7年或更长的时间内，集团将视市场情况及资产运营情况考虑逐步出售部分资产（如有），预计将使集团的整体流动性增加约600亿元。
在中国房地产轰轰烈烈发展的很长一段时间里，融创和孙宏斌都是行业高歌猛进的典型代表。以至于很长一段时间里，“融创的钱是哪儿来的”一直成为一个难解之谜。
伴随着行业的洗礼和深度调整，曾经慷慨援助过王健林的孙宏斌也几乎上演了和前者同样的剧情。从顺驰到融创，扩张—辉煌—深度调整的戏码再次重复。不过幸运的是，行业已经开始回暖，利好消息不断传来。这一次，孙宏斌和融创，或许真的能够缓过一口气来了。
作者 | 张玉
来源 | 征探财经（ID:teccj6)
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风财讯：
来源： 澎湃新闻
11月25日，花样年集团(中国)有限公司公告，公司拟在11月25日17时(含)至18时(含)召开花样年集团(中国)有限公司公开发行公司债券(第二期)第一次债券持有人会议。
此次会议将审议《关于同意发行人延期兑付“20花样02”本金、利息的议案》。本期债券中，回售部分债券的兑付日调整为12月25日；未回售部分债券的兑付日不变，仍为11月25日。前述日期如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个交易日，顺延期间不另计息。另外，付息日及计息期限方面，本期债券中回售部分债券的付息日调整为11月25日、12月25日。未回售部分债券的付息日调整为11月25日、12月25日、11月25日。
在本期债券中，回售部分债券的计息期限调整为自11月25日起至12月24日止；未回售部分债券的计息期限不变，仍为自11月25日起至11月24日止。
具体利息递延方案包括，“20花样02”于11月25日至11月24日的80%的利息，以及于11月25日至11月24日的全部利息，延期至12月25日。
资料显示，“20花样02”发行规模合计15.43亿元人民币，当前余额15.43亿元，期限3年，附第2年末投资者回售选择权和发行人票面利率调整选择权，票面利率7.5％。
“20花样02”采用单利计息，不计复利。根据此次议案内容，约定付息日付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。
在启动债务展期之后，花样年目前已有5笔境内债获得展期。这5笔债券本金累计展期48.98亿元，利息累计展期4.3亿元，总计53.28亿元。
花样年控股（01777.HK）因未能在4月1日前刊发度全年业绩，公司股票已经自4月1日（星期五）上午9时起暂停买卖。截至目前，该公司仍未披露其经审核的全年业绩和中期业绩公告。
业余坐股：
回复@非典型股民_: 学习//@非典型股民_:【荣盛发展的债务危机严重程度，及我们需要搞清楚的几个关于债务违约的概念问题】
一直有跟踪荣盛发展(SZ002146) 的人，应该早就发现荣盛为下属公司融资提供担保的公告一直没有断过！这其实说明，尽管荣盛被认为已经“出险”（更吓人的同义词是“暴雷”），但荣盛在子公司层面其实一直可以融资，也一直有资产可以拿出来做担保。
而且，我们也应该看到，荣盛的“暴雷”还有不同于其他一些“暴雷房企”的地方，就是：
1、荣盛的商票拒付相对于其它房企而言较多。不过，这只能说明利用商票占用上下游供应商的资金可能一直以来是荣盛玩得比较多的“花招“，现在遇到现金流紧张，还有优先级更高的事情要应对，就只能暂时先对不起商票持有人了（商票持有人其实很大一部分可能已经不是上下游供应商了，因为早就被贴现出去了）。而且，最重要的是，商票违约并不算是债务违约——这是我们要搞清楚的第一个关于“债务违约”的概念问题！
2、荣盛到目前为止一直可以做到债务展期（至少是没有公告过展期失败——即正式违约）。要注意的是，展期成功是不算违约的——这是我们要搞清楚的第二个关于“债务违约”的概念问题！
3、荣盛也没有公告过（正式进入）债务重组，无论是境外、境内、还是境外+境内。例如，ST泰禾、华夏幸福已宣布的是全面债务重组（即境内+境外）；部分“暴雷”的港股内房企宣布的仅仅只是境外债务重组；而阳光城、蓝光发展虽然还没有宣布债务重组，但早已进入连续违约状态并已积累了高达几百亿的已违约未偿还债务。（在不考虑有政策特殊关照的情况下）尚能做有担保融资、尚能展期、已进入长时间连续违约状态并已积累了大量已违约未偿还债务、已宣布境外债务重组、已宣布境内债务重组、已宣布境外境内全面债务重组，这是债务危机发展的几个不同阶段，也是严重程度依次递增的——这是我们要搞清楚的第三个关于“债务违约”的概念问题！当然，也有未进入长时间连续违约状态和已积累大量已违约未偿还债务就直接宣布进入某种债务重组的（宣布债务重组实际上就是告知相关所有债主：你们谁都暂时不要来找我讨债了，要么稍后坐下来谈重组方案（你们可能也要出点血哦！），要钱没有要命一条！），这种要么就是（像中国恒大）已预感到自己的债务太重、太复杂，无谓去经历连续违约、债主盈门那种难堪的局面，要么就是（像花样年控股、佳兆业控股、融信中国）已预感到环境太差、坚持刚兑还债只会把自己越拖越被动、不如干脆先躺平算了——至少可以暂时不还债（也可称赖债）、保留现金以使公司还能继续正常运转以待转机出现（极端情况下，保面子（保信用）不重要，保命才重要，这是正确的策略哈！宣布债务重组的，也不见得情况都一样糟——这是我们要搞清楚的第四个关于“债务违约”的概念问题！）。
综上所述，荣盛显然并没有上面提及的几个公司的债务危机发展阶段、程度那么严重，顶多也就跟金科股份、中南建设差不多，处在要违约没违约、搞得好一口气就缓过来了的状态。当然，也可能搞不好接下来就进入连续违约开始积累已违约未偿还债务的阶段、也可能见势不妙干脆直接宣布进入某种债务重组的状态，但仅此而已。
最后说句话：不要一出险就是暴雷，一暴雷就是死定。这就像去医院的病人，也要看病情的严重程度和有没有得救的，不是一进医院就一定进太平间的！这本来是常识，但放到股市和金融市场怎么就只剩一惊一乍了呢？
非典型股民_：
前言：本文理论性很强，要读懂本文对读者的知识储备、思考能力要求都很高，建议对读不明白的地方多读几遍、反复思考。
无论从公司个体看还是从行业整体看，地产行业都是一个周期性较强、业绩起伏较大的行业，其销售量、交付量和利润率（无论是毛利率还是净利率）按年度、甚至按季度的分布都是不太均匀的，而且越是规模偏小的开发商就越是偏向不均匀。因此，对地产股的估值而言，市盈率（PE=股价/每股收益）几乎完全没有意义，无论是静态PE还是动态PE。同样的道理，按对待“成长股”的那种方式用业绩增长率来做估值的方法（PE/G=市盈率/增长率）也没有意义——其实，即便是对“成长股”，PE/G这种估值方法也是属于画大饼、神预测的方法，从根本上而言是经不起推敲的，用来忽悠韭菜倒是可以！
对地产股，理论上而言，其实是有比较成熟可靠的估值模型的——对地产股的二级市场开发业务（也就是在二级土地市场拿地、建房、然后作为商品房出售这类业务）进行估值的最佳模型是NAV（基于当前土储，估计出每个项目的未来净利润，然后采用现金流折现法计算出折现价值，然后加总得到开发业务的当前价值——假设其只是把当前土储开发完，以后不再开发新的项目），然后对其它业务（例如自有房产出租、商场运营、酒店运营等等，甚至其它非地产业务）也有其各自的最佳模型，通过用各自模型估算出来的各业务的价值加总加到当前归属股东净资产上，然后与市值或每股股价相比较，就是一只地产股的正确估值。但这只是理论上，对绝大部分人而言，这种需要庞大且繁杂的基础数据和复杂的模型才能计算出来的估值方法是没有可操作性的，只有专业机构的专业团队才能做到！
那么对一般人来说，有没有一种简单易行的地产股估值方法（或者指标）可用呢？其实是有的，就是PB！好就好在，对绝大部分（以地产开发为主业的）地产股而言，二级开发业务的收入和净利占绝对大头，所以为大刀阔斧地简化问题，对大部分地产股可以只看NAV（等于将其它业务的价值都看成0）。但即便是NAV一般人也算不出来，那怎么办？！接下来，好就好在你还可以再狠狠简化一次，把开发业务的价值也看成0，因为实际上在大部分地产公司，（基于现有土储的）开发业务未来净利润的折现价值与地产公司的归属股东净资产相比也是个百分之小几十的小头（只有那些拥有大量旧改业务的公司，如果将旧改项目的未来净利润的折现价值也都计算进来的话，相比会大头不少，甚至超过归属股东净资产的100%、200%都是有可能的——比如说佳兆业集团。但那些公司号称拥有多少多少旧改项目，这里面多少有点虚。因此为了狠狠简化，也统统暂时不管了！）——因此，如果将开发业务（包括旧改）的价值也看成0，那么现在就只剩下归属股东净资产了！而这个数据每份财报里都有，每个行情软件上也有显示，甚至行情软件会将当前市净率（PB，PB=当期每股归属股东净资产/当前股价）都给你实时计算好并列表显示出来，你还可以用它进行排序，用起来不要太方便！
因此，用PB去作为地产股的“极简”估值方法，在一定程度上是可行的，虽然不是那么准确，但简单易行而且不算太离谱——只要你清楚地知道，你用PB的时候忽略掉了地产公司的哪些部分的价值就行！还有就是，你需要明白的是，一般来说，对地产公司用PB来作为估值指标看的话，其实还是低估了它们的，因为不仅PB将它们所有各个业务的价值都忽略掉了只看它们当前的报表净资产、也将它们所有投资的非并表联合营公司的价值都忽略了（因为只记录了它们投入的资本金）、还将它们屯的大把土地储备的升值部分也给忽略了（因为这些土储，只要还没卖出去，就是按拿地成本记录在账的）。换句话说，如果你单看某些地产股的PB值太低觉得它们（相对于其它行业的股票）被严重低估了，那么实际上它们很可能是比“被严重低估了”还要被低估了不少！数字关系上就是这样。
这里插句提示：大家不妨思考一下，如果一只地产股，目前的PB=0.25，这意味着什么？反过来也想想，如果市场上一只股，PB=5、6、甚至10+，又意味着什么？前面说的还是在A股市场，港股中前不久还有PB<0.05的TOP30地产公司呢，这又意味着什么？说到这，我再特别重点提示大家一句：别看0.后面的数字小你就不在意哈，越是小才越是要在意！因为这里玩的是乘除法——如果PB从0.25变成1.0就意味着股价翻四倍，从0.05从变成0.25就意味股价翻五倍，而从0.05变成1.0就意味着股价翻20倍！想想吧，一只地产股从PB0.25或0.05变成1.0的难度究竟有多大？与此同时也想想PB=1.0对地产股意味着什么——如果你的回答是“正常情况下，PB=1.0对地产股而言意味着仍然低估！”，那么恭喜你！我前面讲的，你算是看懂了的！而且你以后已经不太可能会成为被别人任意收割的韭菜了。
最后再说多一点操作策略方面的问题——
地产股的价值主要还是取决于它们所拥有的资产和业务，以及这些资产和业务在可见的未来所可能带来的增值（或减值）。从长线投资、价值投资的观点来看，地产公司的价值（可按比较科学的估值模型计算的价值，或者叫客观价值）是一个慢变量，其变化在一般、正常情况下是相对比较缓慢的，地产股短期业绩表现得不均匀（或者说短期业绩变化较大、较快）并不意味着一只地产股的客观价值会紧跟短期业绩表现而起伏较大，甚至一时的公司基本面变化（如注资、小规模并购）、政策变化、甚至危机都在短期内对其客观价值影响有限——毕竟其价值构成中主要还是土地、房子这类（正常情况下，或者恢复到比较正常的情况下，非极端情况下）价格稳定性较好、变现折价率较低的“硬资产”！
真正变化较快、较大的并不是客观价值，而是人们意念中的“意念价值”（或者叫主观价值，无法计算也无法量化），它是一惊一乍的、并不可靠、缺乏稳定性、且缺乏一致的认同。缺乏一致认同的博弈结果就是不停变来变去的股价。
股价显然也并不等于客观价值。从价值投资的角度来看，地产股的投资价值=每股客观价值-股价。其中，客观价值是个慢变量，股价是个快变量，而导致股价快速变化的原因则是意念价值的快速变化——说到这，无论你是价值投资者，还是投机者，就都能想明白自己的（极简版）操作策略了：
1、投机者——反正也算不清楚客观价值、意念价值这些东东，就选这两天看起来有“重大利好”而股价似乎还没涨、或没涨得“过份”的进去做一把短线。做的时候，你一定要非常清楚：你赚的是投机价值（=意念价值-股价）这部分钱，而意念价值完全是没谱的，就是情绪的产物，变化也快！所以，你必须胆战心惊、如履薄冰，必须快进快出。至于选标的的时候，如果重点考虑PB比较低的，可能保险系数会稍微高一些，或者可能往上的弹性会大一些——但这也并非一定。
2、价值投资者——就以PB作为最重要的指标，尽可能投资PB低的地产股。PB越低，反映的客观价值与股价之差就越大，投资价值就越大。而且只要你不急着赚快钱，你就可以比较笃定，不用整天提心吊胆，因为你对这只股票是被严重低估了的这一点基本上是心里有底的。
我是价值投资者的做法，因此我才有时间坐在这里写出上面这篇小长文，在这个“伪价值投资”大V横行的市场，希望为想用真正的价值投资视角投资地产股而又不得其门而入的人带去一束光。
荣盛发展(SZ002146)融信中国(03301)万科A(SZ000002)
庚白星君：
泰禾集团的董事长结束调查了。
额，对应的，ST泰禾今天涨停了。。泰禾这个公司暴雷的比较早，跟恒大他们是一起的，其实一开始他也是藏着掖着的，但是恒大欠的实在太多蚌埠住出来自首，大家发现央妈并没有直接放弃治疗，就全部都出来自首了。。
包括但不限于华夏幸福、蓝光发展、阳光100中国、泰禾集团、花样年控股、新力控股集团。。
就是去年十月份那会，如果我没记错的话。。泰禾玩的特别大，他还是那会最高发过15%的美元债。。
相对于同期大家发的美元债，龙湖的年利率才不到4%。。（回收标题
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我感觉泰禾压根就没想还这个钱，就借到了花完就开摆。。
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