今年的行情,我相信有了解过楼市的都懂,基本大部分的地方都跌了或者不涨,只有小部分地方还在补涨。根据统计局数据显示,10月全国70大中城市中有35个城市二手房价格下跌,其中不乏重点一二线城市。再往前说,789月份二手房下跌的城市也连续超过20+。
从数据看来可见楼市目前行情确实不如预期那么好。并且之前看涨楼市的专家,现在也纷纷转变话语或销声匿迹。比如常年看好楼市的中泰证券研究所宏观首席分析师梁中华,他都在最近转变话语了。从持续看好楼市,到现在认为买房就是亏本。还表示:如果房价不涨或者涨幅比较有限,持有房产就等于财富亏损,很多中小城市的流动性比较差,变现是个问题。
因此,可以看到,不仅是普通人,还有专家也对于楼市的预期不像过去那么看好了,不再像过去一样,认为买房就一定能赚。
那么在这种环境下,我为了搞清楚未来5年房价是否还有涨价空间?购房者需要现在抄底上车?我咨询了一位经济学家的朋友,从他那里了解到一些不为人知的信息。而这些信息对于当下“买房”和“没买房”的人都是一个很好的借鉴。
影响未来5年房价的因素。
一、人口与房价之间的联系。
无论在那个时期,“长期看人口”这句话,对于房地产来说,都是极为重要的一句话。脱开人口谈房价,无疑是耍流氓。那么当前的人口趋势是怎么样呢?
根据数据统计,15-64岁的劳动年龄人口数量在6年前就已经见顶,并从起进入了负增长,到劳动年龄人口数量已降至10亿人以下。
并且截止到,中国出生率为10.94‰,新增出生人口1500万人,较上一年减少200万人,未来有可能继续下行。
那么在人口红利减少的情况下,对于房子过多的中国,可能在住房需求方面的确已经到顶了,并且有进一步下滑的可能。
当然,这种下滑对于三四线城市影响会比较大,一线城市依旧拥有独特的优势,可以吸引各地人口加入,支撑楼市。
二、城市化率与房价的联系。
还记得,前段时间原重庆市长黄奇帆在一次大会上针对房地产做出过演讲。称中国的城市化率如果上70%的话,那么城市人口增速会放缓,还要像过去一样,每年增长一点几个百分点是不可能了,城市化的人口红利逐步淡出,大拆大改减少,农民进城的速度将逐渐放缓,房价开始趋于稳定。
但根据官方给出的数据,目前才60%,距离这个70%,还有将近的时间。但经济学家马光远在前段时间,对于这个数据做出反驳。他认为统计常住人口因为户籍和计划生育的原因,这个数据其实是不准确的,如果真要算起来。我们国家目前的城市化率是70%左右。
因此,人口红利的减少,说不定会给房价造成一定的影响。
三、国家调控对于房价的影响。
从这两年国家宣布“房住不炒”后,对于各地楼市的调控和打压是非常明显的,不仅开启五限,还提高了房贷利率,导致购房成本增大。
那么国家如果不放开调控的话,我认为对于房价要反弹的局面或将变得非常小。当然,调控不可能永远不放开吧,但最怕放开后,还来个空置税,租售同权,这其实也是变相的对楼市进行打压。
对此,融创大佬孙宏斌最近就针对政府关于楼市的调控说了一段话,他表示:国家的经济不依赖房地产,已经上升到政治高度了。说明调控将会长期进行,而不像过去一样,限制个一年左右的时间就放开。
那么现在不买房,5年后是“喜”还是“忧”?
因此,结合以上三点。最近5年,大概率会形成买方市场,房价依旧是“煮温水”的状态。当然,不排除个别城市大涨,比如深圳。深圳最近动作频频,不仅放开豪宅税,还成为了先行示范区,加大了对人才的招引,并且放宽了落户的门槛。
而其他三四线城市,经过前几年的大涨,这几年肯定上不去。除非16-楼市大涨的期间,一些三四线城市没涨,那未来两年,一定会补涨。
那我给购房者的建议就是,强市场你是待宰的羔羊,弱市场你是待宰的羊羔,没有什么博弈力。唯一的建议就是多花时间做知识储备,提前对所购的区域地段有一个清晰认识。判断他是否能够上涨,可以的话,趁势买入就对了。
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