春节之后，有关“楼市回暖”的信号不断。部分楼盘打破区域“房价天花板”、销许扎堆、土拍竞争火热等现象似乎也在证明“楼市回暖”这一信号。
那么事实真的如此吗？近日，乐居君对于“金三银四”入市楼盘的真实去化数据进行了调查，而从结果来看，“楼市回暖”这一观点似乎言之尚早。
我们通过网上房地产的数据，来为市场呈现一个相对客观的真相。通过统计发现，南京的市场是冰火两重天，不仅是板块，甚至细致到楼盘，最高去化有高达100%的日光盘，最低也有0成交的楼盘。
河西
在南京楼市，河西毋庸置疑，一直都处于顶流位置。
河西的开盘现场，充斥着各种声音，有批评“限价就是摆设”的，也有阔谈未来升值空间的。但不论买房人想法是什么，都不妨碍他们抢房的热情。
全部售罄！河西果然还是“宇宙中心”
河西“神盘”华新城，3月底推出收官房源，均价4.5万元/㎡，建筑面积约142㎡、170㎡、200㎡，吸引7766组购房人抢167套房源，人才中签率25%，普通中签率1.5%。开盘结果没有悬念，当天推出房源全部卖光！
开盘现场图
这个盘的热度无需赘言，地理位置好、一二手房倒挂有目共睹。
河西金茂府，4月3日推出106套精装房源，建面约145㎡、185㎡，销许均价5.2万元/㎡，依旧有大把的买房人买账。除去人才，光是普通购房者就有1703组买房人报名，轻松卖光。
开盘现场图
江心洲豪宅仁恒江湾世纪加推最后两栋小高层，共计132套，建面约179㎡，共574组购房人参与报名，中签率23%，销许均价42630-45994元/㎡。据了解，推出房源全部售罄。
“雷声大，雨点小”，河西这个“鸡腿盘”有点例外
要说“鸡腿盘”，当之无愧是青奥村。青奥村作为目前整个河西最便宜的新房，首付只要3成，确实是福利。该项目近日推出建面约75-220㎡的装修房源，均价3.5万元/㎡。最终吸引了270组人才及1284组普通买房人报名。
从当时报名人数来看反响还不错，那么最终实际成交如何呢？根据南京网上房地产最新数据显示，青奥村此次推出的2栋房源，累计认购310套，成交0套，如果把认购也算上，去化大约7成。
时间再往前推，3月初的时候，青奥村也推出过一批房源，短短一个月再次加推，难道是卖的太好了？从销售数据来看，好像并不是如此。截止至4月13日，网上房地产显示前期推出的一栋房源，累计认购27套，成交117套，去化仅4成。
4成、7成的去化表现，在河西实数少见。其实，早在开盘前， 就有看过该项目的朋友吐槽过其户型不好，“边角户型太多”、“朝向各异”、“实用性不强，太浪费空间”......这大概也是买房人最纠结的因素了。
不过，虽说户型不好，但是青奥村的地理位置好、置业成本低、周边配套完善，对于想要置业河西，又预算有限的朋友来说，也是最适合的选择了。
总的来说，河西新房在南京占据着最强大的购买力，哪怕没有太大的倒挂优势，也依然受到买房人的追捧。而价格相对低的项目，如果户型或是生活品质跟不上，买房人也不会盲目入手。
城中
不要以为南京的宇宙中心只有河西，也只有河西才有单价4、5万的房子。城中板块首先表示不服，作为高端豪宅的天下，这里不缺房价，缺的是房子。
城中板块新房供应量一直稀少，所以显得越发珍贵。
卖光！两开两罄！城中豪宅也遭疯抢
近日，位于城中的绿地海珀紫金3月29日收官加推198套房源（含60套人才房），均价45360元/㎡！建筑面积约为117-239㎡，共有1292组有效购房人报名摇号，中签率15.3%，全部售罄！该项目今年年初首开177套房源，也全部售罄。
开盘现场图
在城中新房稀缺的情况下，绿地海珀紫金无疑是解救了板块房荒。而从价格上来看，均价4.5万！与河西5.2万元/㎡，甚至6.4万元/㎡的均价相比，价格优势非常明显。价格好、地段好、品质高，这样的楼盘必然受到市场追捧。
去化3成！城中也有楼盘“栽跟头”
然而，接下来这个楼盘就没有那么幸运了。
同样位于城中的豪宅金鼎湾状元府3月10日开盘加推B1-6#，共计128套房源（包含17套人才房），销许价格为55162-58094元/㎡，建筑面积约176-385㎡，毛坯交付。
值得注意的是，此次开盘均价，较前期房源均价52704-54851元/㎡，涨了3000元/㎡！从价格上来看，的确是当之无愧的“豪宅”。那么涨价后的豪宅是否真的受市场欢迎？买单的土豪会有多少？开盘至今一个多月了，去化表现又如何？
根据南京网上房地产数据显示，该项目目前累计认购29套，累计成交14套，算上认购成交的话，去化也仅3成左右。
在了解中，我发现这个千万级豪宅在1993年就拿地了，土地缩水27年，看来土豪买房也不是那么豪爽，心里还是有杆秤的。
江北再来看看江北，随着近年来各项利好不断落实，江北在南京的地位也算是站稳脚跟了，热度有时也能媲美河西，当然这也仅限于江北核心区及利好明显辐射的板块。至于江北老城区的一些楼盘可能就没有那么好运了。涨价近3000/㎡！核心区热度依旧不减位于江北核心区的润辰府在3月底加推了7层电梯洋房，共计28套，建筑面积110㎡，均价33000元/㎡！此次开盘价格大幅突破板块限价，但依旧吸引了672组买房人参与摇号，综合中签率仅4%。
开盘现场图此次的加推似乎丝毫没有受到涨价的影响，仍受市场追捧，据开发商透露，开盘当天去化9成。为了确认是否如此，小编在网上房地产销售情况上看到，已上传数据认购2套，成交23套，去化超9成，与开发商透露的基本一致。
从这次润辰府的推出价格及市场反应来看，似乎买房人已经接受了江北核心区的房价趋势，看来大家对板块发展和价值潜力还是非常有信心的。0成交！开盘一个月去化不足1成虽说江北核心区一直以来去化表现都不错，但是非核心区楼盘去化情况很多不尽人意。我观察到一些不在核心区的楼盘，打折“高端改善”的旗号，抬高售卖价格的楼盘去化非常惨。有楼盘开盘1个月去化不足1成，甚至首开半年，去化也仅4成，调查发现该楼盘尽比区域二手房价格还高出1万/㎡，完全没有价格优势。也难怪去化情况惨不忍睹。看来想要与“江北利好”攀交情也不是那么容易的。总体来看，江北新房市场依然强劲，地段、配套、品质、价格兼备的项目更容易得到买房人的青睐。江宁
作为出货主力的江宁区域在“金三银四”也不闲着。从3月至今，江宁多盘加推，老盘新盘齐上阵，各大板块不同楼盘，去化差距更是惊人，有盘去化9成，有盘价格低却去化不足1成......
去化9成！去化7成！江宁改善盘最受欢迎位于科学园的云逸都荟花园，此前3月29日加推326套精装房，建筑面积约94-143㎡，均价约31100元/㎡，价格较之前的30300元/㎡有微微的上涨。按照网上房地产数据来看，项目累计认购56套，成交238套，去化约9成。
位于九龙湖的老盘九龙湖别墅4月初加推62套别墅房源，均价26870.86-37917元/㎡，建筑面积约308-577㎡。
该项目上一次开盘还是在，时隔3年多再次领销许，房价已经从当时的24500元/㎡涨到了最高价格达37917元/㎡。同时，项目产权已经缩水，且该小区目前挂牌均价约31913元/㎡。
即使占据九龙湖板块的稀缺位置，但从价格上来看，一二手房相比着实没有太大优势。基于以上现实因素，我们来看看该楼盘最终去化情况怎样？
从南京网上房地产数据显示，目前该楼盘可售房源有15套，去化7成。
虽说价格上没有太大优势，但是对于土豪来说并不重要，毕竟位于九龙湖的别墅，在地理位置上已经完胜其他郊区的项目了。刚需盘变得不抢手了？有盘去化不足1成
正方新城的荣盛隽峰雅苑在3月18日首推132套房源，销许均价22969元/㎡。据了解当时报名人数仅有70多。
据悉，荣盛隽峰雅苑首开当天还推出了优惠：如果是已经认筹的客户买房，一次性付款，最多能享受94折优惠买房。尽管如此，截止上午选房结束，房源去化也未到5成。
从网上房地产数据显示，累积认购成交共计55套，去化仅3成。
而不到半个月，3月28日，荣盛隽峰雅苑再次加推，这次平推的是9-13栋洋房及4、8、14栋高层，高层均价20603元/㎡，洋房均价22969元/㎡。
此次加推情况也是一言难尽，根据网上房地产数据显示，目前认购成交仅26套，去化还不足1成。
江宁一盘，3月在售楼处加推4#、8#，共计144套房源，装修交付，销许均价18562元/㎡，建筑面积约87、98㎡，其中人才房套数44套。
从网上房地产数据能看到，该项目首开近1个月，累计认购1套，成交22套，去化仅1.5成。
从数据表现来看，江宁改善板块一直以来去化良好，品质好的楼盘更受大众欢迎。而江宁刚需部分板块去化也不错，但也仅限于地段好，户型小的楼盘，还是有很多楼盘去化周期较长。
如正方新城、湖熟等板块现有配套较薄弱，地铁、大型商业等规划利好均未落地，适合刚需自住。同时，这些楼盘大多属于板块“孤盘”，周边缺乏竞品楼盘来比较，升值空间不确定，投资属性不高，所以市场接受度不高。
溧水
去年底至今年初，溧水城南多家楼盘齐齐发力，一举打破板块房荒局面。金三银四期间，溧水楼市当红板块—空港新城也不甘示弱渐渐活跃起来，板块内楼盘相继领取销许开盘，供货充足。
据官方消息，板块内荟领未来苑、万科未来城首开劲销九成，去化成绩十分亮眼。
溧水纯新盘万科未来城3月26日首开10、14号楼，共约216套房源，销许均价1.3万/㎡，建筑面积约89㎡、99㎡、105㎡。根据网上房地产数据显示，该盘认购103套，成交98套，去化9.3成，与开发商透露的一致。
而反观溧水另两个楼盘。
福晟庭院3月30日加推14、15#，共计15套联排别墅，建筑面积约300-320㎡，均价12680-12760元/㎡，相比前期均价上涨超5000元/㎡，如今近半个月过去了，据网房数据显示依然是0成交。
卧龙湖小镇3月26日平推34套毛坯房源，建筑面积约139.35-306㎡，销许均价16380元/㎡，相比前期均价上涨超700元/㎡，据网上房地产数据显示，目前认购成交套数为0。
如今的市场，褪去了盲从和狂热，多了理性和从容，两极分化是如今南京楼市的大趋势。
曾经的南京楼市，仅凭一个概念就可能将板块推上天。很多小板块房价已在那时透支，一些无法从中套利的楼盘，让投资客们开始谨慎。一些教育交通配套等刚性需求不突出的楼盘，也开始淡出刚需客的视野。
南京一些新兴板块，板块价值和优势尚未凸显，相关配套如地铁、学区等利好都没有较好的加持。大家都认为房价会降，自然会更加理智。
不难发现，倒挂盘、热门板块依旧是市场的宠儿，开盘即售罄仍是常态。从3月开盘情况来可以预判，今年南京楼市倒挂盘将彻底消失，热点板块、热门楼盘即使微涨仍不缺购买力，地段一般、产品一般的楼盘和没有规划利好支撑的板块，将面临巨大的压力。南京楼市冷热不均的现象，或将持续加剧。
在南京新房库存继续增加的趋势下，无论是刚需还是改善自住客，都将迎来更多选择机会，但在老盘补涨、新盘突破限价的市场背景下，刚需还是越早上车越好。
南京4月开盘量激增
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