单价6.8万抢下的上海星河湾 究竟是贵了还是便宜了？
12月30日上午，某知名拍卖网上，位于闵行区颛桥区域著名楼盘上海星河湾小区一套大平层被搬上了拍卖平台。经过并不算激烈的争夺，以1632万的价格成交，单价为6.8万。比较今年以来的成交记录，大多是在7.3万以上的单价，似乎还是便宜的，那么，果真是很便宜吗？
上海星河湾，位于闵行区颛桥地区，南邻金都路，北近梅州路，东近都庄路，西近沪金高速公路。，都市路从中间穿过，使得小区分为东西二区。东为1号园，西为2号园和星河湾酒店。地铁15号线曙建路站直线不到500米处，附近买多生活广场、欧亚美家居生活广场、北建华清生活广场都近在咫尺。自带星河湾双语学校，可谓是各种设施齐全，周边城市界面也是豪宅为主。
上海星河湾，规模还是很大的，目前已经交房的是一期和二期，三期还在即将开盘中，目前三期均价在8万的均价。星河湾一期、二期之中，总计有38幢，近2200万，总体是-之间竣工，星河湾自己的物业开发，星河湾开到哪里，都是那里的豪宅的代表，上海星河湾也是如此。
小区户型以大面积为主。三房面积大多是在220-248平方；4房面积在220-380平方左右；5房以上，多在285-630平方之间。户型方正，得房率高，为豪宅置业人群所欢喜。
看看拍卖的这套房子，位于东区19号楼，靠近都市路边上，建筑面积为239.58平方，竣工，算是次新住宅，起拍价为1320万，评估价为1885万，吸引了9位客户参与竞拍，经过38次加价，以1632万价格成交。表面上，该房子每个低于评估价，也低于近日来成交房子，算是比较便宜的。因为，一手房目前单价也在8万以上。可是，这套房子目前问题也有，有人占用，交房子不明朗，还要等待法院通知。而这个房子低于市场价不到10%。对于拍卖房子来说，毕竟还是有很多问题的，不能低于市场价15%以上，原则上不能算便宜，因为，要承担不小的风险！
故此，该套房子，1632万买下，虽然账面上比市场价稍微便宜点，考虑到各种风险问题，不算是便宜，只能算是市场价！仅仅如此而已！
星河湾集团底价4.9925亿拍得广州市海珠区琶洲地块，，星河湾集团总部商务大楼即将竣工，外形真的漂亮，混凝土核心筒外围复合框架组成，美国著名的SOM建筑设计事务所和广州市设计院联合设计。
SOM美国著名建筑设计事务所，成立于1936年，总部位于芝加哥。SOM建筑设计事务所为全球范围内的客户提供建筑设计等等，其主要设计类型为高层商业大厦，其设计作品利华大厦、哈里发塔、大通曼哈顿广场一号、上海金茂大厦等地标建筑，说建筑是不朽的艺术，一点不为过。
合作设计者也是广州设计院也非常牛逼，设计过广州美术馆，广州购书中心，天河体育中心等。
星河湾总部地块4.99亿拍得，今年预计完工，地下3层，地上46层，建筑面积119474.7平方米，建筑高度249.5米，工程造价33581.58万元，平均一平方米顶级写字楼建筑成本为2810元，土地成本每平方米分摊为4170元，合计每平方米成本6980元，这个成本不包括土地装修成本和利息。天啊，太便宜了，我也买得起，想想心里就不平衡，应该无论怎么计算，这样五星级写字楼成本不超过一万，但是这样档次的写字楼价值都在10万元左右。
只要有实力的公司都买地建总部，原因是中国的银行最喜欢高价值的不动产，星河湾集团拥有这栋充满艺术的美轮美奂的建筑，价值100亿的写字楼，拥有的成本会是多少呢？
依据公开数据计算，拍卖土地保证金应该是三成，约2亿，拍卖成功后，用土地7成抵押银行，评估贷款拿到4.2亿，支付给国土局4亿，拿到此地块实际支付了1.8亿元，和债务4亿。预计四亿贷款年利率3.6%，每年支付约1440万利息，共1.44亿利息，差不多实际支出了3.44亿，建筑成本33581.58万元，整个建筑内部装修估计也不会超过1.5亿，星河湾公司持有百亿市值的写字楼仅仅投入是8.3亿和4亿银行贷款债务。
甚至在中途土地增值，重新评估续贷，可能一分钱没有支出，仅仅是一笔贷款。这样的生意，我们普通人都看得懂，所以你看看中国只要有点实力的公司，那个不买地盖大楼，卖衣服的，卖电器，搞互联网的，卖菜的，干快递的，做家居的，卖手机的，全部买地修总部，这个社会关键是银行贷款喜欢不动产啊。
看看我们国美老总出来就卖掉一栋大楼换20亿现金，这栋楼他当年只花2亿买的，还有一个前互联网大佬落寞在中关村，不过他在巅峰时期还盖了一栋写字楼继续创造现金流。
同时，也感谢伟大的时代，优秀的公司，带给我们非凡的建筑的艺术
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