北京长城物业服务有限公司你是怎么好意思起诉业主交物业费呢！不交物业费理由。我们对物业服务特别不满意，1.管家打业主事件没有说法 至今在岗上班。2.琳茜停车场谁招进来收业主停车费的没有结论。导致业主的车都停到小区外围。3.北区管家新冠肺炎阳性在南区肆无忌惮溜达导致小区封闭管理。4.保安都是大叔级别的，要不然就是头脑有些问题的保安，这样的保安怎么来保护业主的安危。5.周边的商住两用房子都是3.4元物业费，为什么我们小区物业费要收5.98！6.地上业主公摊面积物业私制设栏杆，阻拦业主出行。7.保洁打扫卫生不彻底偷奸耍滑。8.物业退电费没有明确说法草草了事。补交水费也没有明确的文件。
北京有个老人，没交物业费。物业公司起诉他，要求他支付2万多的物业费和20多万的违约金。他说拒付有充分理由，电梯费不应该交，物业无言以对。
这位老人姓梁，今年已经82岁了，从到间从未交过任何物业费。老人没有交物业费的原因如下:1。他买一楼的时候，售楼小姐告诉他不用交电梯费。
2.没有享受到电梯带来的服务。3.北京的物业管理办法是地方性法规，消费法是全国性的。《消费法》规定，不享受服务，可以不付费。4.水泵费一至五楼是自来水公司的水，不是高位水箱的水。
如果物业公司扣除这两项费用，他就交。类似老先生的情况，在某些小区真的不是个例。有的小区物业费是打包的，有的加公共水电损耗费。
梁大爷对此非常不满，干脆一分钱物业费都没交。而这种拖欠物业费的行为居然持续了。
，物业基于种种考虑，一纸诉状将梁大爷告上法庭。要求梁大爷支付拖欠的物业费24000元及违约金约24万元。
梁大爷虽然是工程师，但家里长辈也是学法律的，也有所了解。明知道自己被起诉，还据理力争，说一分钱都不会少付，但不该付的一分钱也不会付。
《住宅设计规范》中，对于首层住宅建筑面积并没有特别的规定，也没有注明首层楼梯、电梯的分摊面积是否需要扣除，而是笼统的用室内使用面积除以使用面积系数得到的建筑面积。这就是为什么一楼有住户，有质疑电梯成本的说法。
一般来说，业主不想交物业费的原因有很多，但主要有以下几个原因:1。对物业服务业主的服务质量不满意；2.对物业服务业主的服务价格不满意或者提高物业费的程序不规范，导致业主拒交物业费的。3.没有可以借鉴的法律规定。4.存在未解决争议。5.从众的心理。
其实这个违约金还是有点高的，但是如果物业公司真的要求违约金，梁先生真的要支付违约金。但在双方友好协商的前提下，违约金可以减免。
比如梁先生主动承认错误，愿意缴纳全部物业费，并承诺以后按时缴纳物业费，这个违约金是可以免除的。
所以要不要20多万违约金，主要看梁先生和物业公司的态度。
小编认为这种事情需要更多的协商和沟通。你认为20多万的违约金需要支付吗？请在评论区评论。#新闻# #我要上 头条#
#物业费高低不同，物业服务怎么去规范# 这方面的内容可以参看北京市政府发布的北京市物业管理办法。该办法已于10月1日执行。
#头条创作挑战赛#关于中央、部委及地方性有关小区治理和物业服务区域管理的政策法规文件的收录大全（一）
道听途说只是招式，读书方能练就内功，听本号释义才能打通任督二脉、融会贯通。创作不易，欢迎各位朋友大力支持，关注本号和在看、转发文章，万分感谢！
本号一直在整理全国的关于小区治理、物业服务区域管理等的政策，下面将从中央、部委和地方性政策法规、规章及规范性文件等的顺序逐一收集和呈现，希望能对全国各地朋友在遇到实际问题时方便查找政策法规依据和提供解决意见，后面本号将继续不断调整更新本收录大全，广大用户朋友可以保持关注。
一、中央法律法规
（一）转载：《中华人民共和国民法典》第二编第二分编第六章-业主的建筑物区分所有权
（二）转载：《中华人民共和国民法典》第三编第二分编第二十四章-物业服务合同
（三）转载：法律《中华人民共和国消防法》
（四）转载：国务院行政法规-《物业管理条例》
二、部委政策法规规章和规范性文件
（一）转载：住房和城乡建设部规章《住宅专项维修资金管理办法》
（二）转载：住房和城乡建设部规章《住宅室内装饰装修管理办法》
（三）转载：住建部规范性文件《物业承接查验办法》
（四）转载：应急管理部规章《高层民用建筑消防安全管理规定》
（五）转载：住建部《关于印发<业主大会和业主委员会指导规则>的通知》
（六）转载：住建部规范性文件《前期物业管理招标投标管理暂行办法》
（七）转载：部委规范性文件《物业服务收费管理办法》
三、地方性政策法规规章和规范性文件
（一）北京市
1、转载：地方性法规《北京市物业管理条例》
2、转载：推行新版的《北京市前期物业服务合同》和《北京市物业服务合同》示范文本
3、转载：地方性文件《北京市住宅项目物业服务综合监管实施方案(试行)》
4、转载：北京市《物业服务项目收支情况报告撰写规范》和《物业服务项目收支情况报告示范文本》
5、转载：地方性文件《北京市住宅物业服务项目房屋漏雨维修工作指引(试行)》
（二）上海市
1、转载：地方性法规《上海市住宅物业管理规定》
2、转载：《上海市住宅物业服务规范》
3、转载：《上海市住宅物业消防安全管理办法》
4、转载：《上海市物业服务企业和项目经理失信行为记分规则》
5、转载：《上海市物业服务企业和项目经理信用信息管理办法》
（三）重庆市
1、转载：地方性法规《重庆市物业管理条例》
2、转载：地方性规范性文件《重庆市人民政府办公厅关于印发重庆市物业服务收费管理办法的通知》
3、转载：《重庆市物业管理区域划定备案程序》等七个备案程序
4、转载：《重庆市住房和城乡建设委员会<关于印发重庆市物业服务企业和物业项目负责人信用管理办法（试行）>的通知》
（四）广东省
1、转载：地方性法规《广东省电梯使用安全条例》
2、转载：广东省实施《中华人民共和国消防法》办法
3、转载：广东省住建厅印发的《前期物业服务合同（示范文本）》
4、转载：广东省住建厅的《业主大会议事规则（示范文本）》
5、转载：广东省住建厅的《（临时）管理规约（示范文本）》
（五）海南省
1、转载：地方性法规《海南经济特区物业管理条例》
四、中物协指导性文件
（一）转载：中国物业管理协会印发的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）
注意[祈祷]这不是特别法优于一般法原则
注意观察：《民法典》《物业管理条例》《北京市物业管理条例》，在一些规定上是一样的。实际上，最早的是国务院出台的《物业管理条例》，然后北京市结合地方情况由市人大制定了《北京市物业管理条例》，实施的民法典是将《物业管理条例》中的部分内容上升为法律。
根据《立法法》，适用时应遵循如下原则：《民法典》的效力最高；民法典没规定的以《物业管理条例》为准；就北京而言，上述都没规定的，适用《北京市物业管理条例》。
紫利仑物业服务评估监理之物业服务质量评估
上期我们说到“紫利仑物业服务评估监理之物业服务费评估”，这一期我们来说说物业服务质量评估。
物业服务质量评估的定义：
物业服务企业根据《北京市物业管理办法》及相关法律法规的规定和物业服务合同约定的服务标准，向产权人、物业使用人等提供的物业服务的质量。
什么是物业服务质量评估？
作为物业管理企业和业主以外的第三方机构对某一个具体的物业管理项目的服务质量进行评估，得到一个客观公正的评价，作为业主或者物业管理企业证明其管理质量的依据。
物业服务质量评估的意义：
物业服务具有无形性和即时性的特点，难以量化。北京市物服务质量评估规范与北京市住宅物业服务标准相结合运用，从程序和实体两方面保证了物业服务质量评估的规范性，从而改变了物业服务质量难以评估的状况。
提高物业服务质量的作用：
（一）可以提高物业公司的声誉，并逐渐成为品牌公司。品牌的效益是带来更多的生产，而物业公司将被更多的小区选择，从而壮大自己的企业，规模越来越大，公司才有更好的未来与发展。
（二）物业企业的服务性质是有偿的，即推行有偿服务，合理收费。物业管理企业所提供的服务是以盈利为目标的，它通过收取服务费用实现自身的维持和发展。优质的服务将使广大业户愿意为其付出相应的费用，从而进一步促进物业企业的持续提高与发展。
（三）可以带来良好的社会效应，优质的物业服务可以减少不必要的纠纷，为社会和谐做出一定的贡献。
物业服务质量评估的内容：
物业服务质量评估是指物业服务第三方评估机构接受业主自治组织、建设单位、物业服务企业或街道办事处的委托，依照法律、法规规定和合同约定，对物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量等提供专业评估服务。主要的内容就是：1、业主、业主大会或其他相关部门可以委托物业服务评估监理机构根据相关法律、法规、规章、服务规范、行业标准及物业服务合同约定等，对物业服务质量进行评估。2、物业服务各方权益主体可以委托第三方评估监理机构在约定期间内对物业服务进行跟踪评估。3、服务质量评估方式可采用现场服务质量评估、神秘客户暗 访、客户满意度调查等形式。
物业服务质量评估的流程见图所示
关于物业服务质量评估就讲到这里了，不知道大家有没有更为清晰的了解呢？如果您需要相关帮助或业务咨询，欢迎大家搜索紫利仑，了解更多相关内容。@物业服务质量评估
“我住一楼，从不用电梯，凭啥给你交电梯费”北京，82岁的梁老汉因连续拒交物业费，被公司起诉索要2.4万元物业费，和20多万元违约金。对此，梁老汉不服：“我从未享受过物业服务”。
梁老汉是位高级工程师，退休后为了养老，就特意买了一套一楼的房子。除了方便以外，当时销售还承诺：一楼不用交电梯费。
可当梁老汉入住后，每个月都会收到物业的缴费单，并且从1-30楼的收费都是一样的，其中就包括电梯费。
对此，梁老汉十分不满。自己住一楼从来没用过电梯，凭啥跟楼上用电梯的住户收费标准是一样的呢？
此外，物业费中还包括水泵费。可事实上，梁老汉家用的是自来水公司的水，1楼压根不用二次增压，也就用不上水泵，所以也不用交，并且这项费用1-5楼都不用交。
事后，梁老汉跟物业公司协商，如果这两项费用去掉，自己就按时交物业费。但物业公司却拒绝了他这一要求。
几番沟通未果后，梁老汉索性就一分钱也不交了。而这一拖欠，就长达了，按照物业公司的收费标准，梁老汉一共拖欠了24000元。
考虑到梁老汉年事已高，如果再不想办法索要物业费，万一他去世，这事可就更说不清了。于是，物业公司一纸诉状将其告上了法庭。
很显然，物业公司与业主属于民事纠纷，所谓民事纠纷这是一起民事诉讼，适用“谁主张、谁举证”的原则。
从法律角度来讲，物业服务公司和业主之间是一种综合性的服务合同关系。作为原告的物业公司，负有举证证明梁老汉存在违约，这样才能主张其承担违约责任。
当然，物业公司也不是吃素的，他们搬出了相关法律条文和规定：
1、《物 权 法》第72条规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，并承担义务，不得以放弃权利不履行义务。
说白了，就是电梯是房屋的公共区域，所以梁老汉不能以不使用电梯为由，而拒绝交电梯费。
2、《物业管理条例》第7条规定：业主在物业管理活动中，需要履行按时缴纳物业管理费用。
也就是无论梁老汉用不用电梯，都是需要交电梯费的，同样水泵费用也是要一并交的。
3、《民法典》 第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费”。
“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁”。
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
而物业公司从梁老汉第一天拒绝物业费起，就没有采取过“断电、断水”等强制措施，因此法院应当受理此案。
谁曾想，梁老汉敢拖欠物业费，肯定是有备而来的，他的父亲可是法律专业高材生，自己的也并非法盲。
针对物业公司的上诉，梁老汉提出自己的抗辩意见：
第一 ，当初买一楼时，售楼部小姐告知不用缴纳电梯费的。不管后面物业公司怎么更换，自己都没有义务缴纳电梯费。
第二，《物业管理条例》是北京市物业管理办法是地方性的法规，是低位法。而《消费者权益保障法》全国性的，消法规定没有享受服务就不用缴费
第三，自己确实从未享受到电梯带来的服务，也没有用过业务公司的水泵。所以不交物业费是合情合理的。
事实上，针对这种情况，很多业主都会有相同的疑惑，自己住在一楼，基本不用电梯，却要交纳电梯费，这样的做法是不是不合理？
对此，《民法典》做了明确规定：合理，一楼也要交电梯费。
从电梯的使用情况来看，高楼层的业主对电梯的依赖性高，乘坐的次数也比较多；而低楼层业主对电梯的依赖性很低，尤其是一楼，基本不使用电梯。
但是，物业费里却包含着电梯费。这让很多业主不理解。对此，《民法典》第二百七十三条规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。
什么是专有部分？《民法典》第二百七十一条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。
也就是说，专有部分指的是自己的房子以及拥有产权的车位等；什么是共有部分？对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
通俗的理解为没有产权的部分基本属于全体业主的共有部分。毫无疑问，电梯属于全体业主的共有部分。
对于共有部分，业主对电梯享有权利，可以使用电梯，也承担维护电梯的义务，即使不使用电梯，放弃了使用电梯的权利，也不能放弃相关的义务。
就电梯而言，虽然一楼业主平日里不使用电梯，不直接从电梯获益，但这并不能代表业主可能因为电梯的正常使用而获得利益。
比如，电梯内的广告收入，这部分收入是归全体业主所有的；再比如，建筑物的维护也需要用到电梯，一楼业主也是受益者。
综上，梁大爷一定是败诉的。但对于24万的违约金可就不好说……
#奇案大侦探第一季#
#取消物业实行居民自治，你同意吗# 物业管理是专业化管理，有保安，维修，停车等 。这些职能业主是无法替代的。北京出台了物业管理相关法律法规，可依法依归进行专业化管理。
使用“北京业主”APP可以促使物业与业委会步入正轨
使用“北京业主”APP可以表决小区管理规约和业主大会议事规则、选举业委会、选聘或解聘物业企业、调整物业费以及使用管理住宅专项维修资金等小区共同事项时，原则上不得再使用纸质投票，而是通过手机投票系统进行表决。
使用“北京业主”APP，投票的过程可以全程可追溯。软件通过采取一系列技术手段，确保每套房屋的投票信息全程留痕，保障了投票的公开和公正，避免由此而产生的矛盾和纠纷，提高了业主共同决策的透明度。
根据《北京市物业管理条例（新版）》第三十四条规定：
业主大会依照法律法规的规定召开，决定下列事项：
(一)制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；
(二)选举或者更换业主委员会委员和候补委员；
(三)确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格；
(四)选聘、解聘物业服务人或者不再接受事实服务；
(五)筹集、管理和使用专项维修资金；
(六)申请改建、重建建筑物及其附属设施；
(七)决定共用部分的经营方式，管理、使用共用部分经营收益等共有资金；
(八)确定业主委员会委员津贴或者补助的标准，对业主委员会主任实施任期、离任经济责任审计；
(九)改变或者撤销业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议；
(十)有关共有和共同管理权利的其他重大物业管理事项。
【对物业保安不满意投诉没人理？北京市监局公开征求意见！】近日，北京市市场监管局就《物业保安服务质量要求》这一北京市地方标准公开征求意见，征求意见将一直持续至4月17日。其中包括物业保安应的配备装备、提供服务、巡逻责任及“物业光收停车费不提供服务”等问题。此外还建立物业保安服务投诉处理制度，设置投诉电话，配备专人处理投诉问题，让消费者不再投诉无门。（据北京日报）#北京头条##物业##管理#
近期，北京很多社区出现了以居委会发表公开信的方式管控小区，限制人员和车辆出入的情形，我的基本结论是：各社区居委会出台的“临时管控”措施没有法律和政策依据，明显违反了中央的“二十条措施”。理由如下：
1.11月11日，国务院应对新型冠状病毒肺炎疫情联防联控机制综合组发布的《关于进一步优化新冠肺炎疫情防控措施 科学精准做好防控工作的通知》（联防联控机制综发〔〕101号）中明确提到：党中央对进一步优化防控工作的二十条措施作出重要部署、提出明确要求，各地各部门要不折不扣把各项优化措施落实到位。其中第（四）项措施是：“将风险区由“高、中、低”三类调整为“高、低”两类，最大限度减少管控人员。原则上将感染者居住地以及活动频繁且疫情传播风险较高的工作地和活动地等区域划定为高风险区，高风险区一般以单元、楼栋为单位划定，不得随意扩大；高风险区所在县（市、区、旗）的其他地区划定为低风险区。高风险区连续5天未发现新增感染者，降为低风险区。符合解封条件的高风险区要及时解封。”
2.中风险区（或管控区）的概念取消了，但是从前中风险区防控措施的有关制度惯性并没有自动消亡。中风险区的功能消化和转换，放在平时或者一般地区可能未必会显波澜，但是放在当下疫情吃紧的北京，有关单位在落实贯彻中央有关方针政策时就显得较为迟疑，甚至继续创设新的概念来实际沿袭从前的防控模式，从而规避了中央和国务院的“二十条措施”。“管控区”的概念也不能因其加上了“临时”二字就能理直气壮地回避了其合法性问题。事实上，国家卫健委6月5日发布的“九不准”第一条就是“1.不准随意将限制出行的范围由中、高风险地区扩大到其他地区。”这显然包括了中高风险地区之外其他概念的地区，因此当然也包括了所谓的“临时管控区”。
3.小区居民自由出入小区涉及包括人身自由、住宅权、居住权、劳动权、受教育权等多项宪法基本权利和其他权利，根据《立法法》第八条有关法律保留原则有关条文，属于只能制定法律才能规范的事项，同时根据《传染病防治法》第四十二条的规定，“传染病暴发、流行时，县级以上地方人民政府应当立即组织力量，按照预防、控制预案进行防治，切断传染病的传播途径，必要时，报经上一级人民政府决定，可以采取下列紧急措施并予以公告：（五）封闭可能造成传染病扩散的场所。”第四十三条规定，“甲类、乙类传染病暴发、流行时，县级以上地方人民政府报经上一级人民政府决定，可以宣布本行政区域部分或者全部为疫区；国务院可以决定并宣布跨省、自治区、直辖市的疫区。县级以上地方人民政府可以在疫区内采取本法第四十二条规定的紧急措施，并可以对出入疫区的人员、物资和交通工具实施卫生检疫。”
也正因为传染病防治法中对于采取封控管控措施有政府层级方面的明确要求，地市级政府可以决定采取第四十二条规定的紧急措施，县级政府可以在疫区采取上述紧急措施，因此第九版方案中才明确规定，“高风险区、中风险区、低风险区的划定由地市级疫情防控指挥部门组织专家组根据疫情传播风险的大小进行划定，省级联防联控机制（领导小组、指挥部）靠前指挥并给予专业指导支持。”
4.根据《城市居民委员会组织法》第二条的规定，居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。居委会并非政府机构，当然没有权力发布命令限制公民宪法上的基本权利。虽然《传染病防治法》第九条和《突发公共卫生事件应急条例》第四十条均提到了居民委员会在疫情防控时的相关职责，但均未也不可能规定其可以发布限制公民基本权利的相关规定。
5.物业公司及其工作人员更不能根据居委会的规定限制居民通行权利。根据民法典第二百八十五条的规定，物业公司和业主之间是委托关系，需要接受业主监督，怎能反而限制业主的基本权利？虽然第二百八十五条第二款规定，“物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展工作。”，但是至少应当是“政府”以及“依法实施”的措施。
6.从法律规范冲突的可能解释规则来说，中国是党领导一切的单一制国家，“二十条措施”经由11月10日中央政治局常委会会议研究部署，由国务院应对新型冠状病毒肺炎疫情联防联控机制综合组正式发布，因此无论从党规还是国法的解释规则来说，其在疫情防控工作中的效力无可置疑。虽然北京具有特殊的首都地位，但是其发布的有关措施和方案，并不具有超越中央和国务院有关明确政策措施的空间，事实上，“二十条措施”第十六条即明确规定：“加大“一刀切”、层层加码问题整治力度。地方党委和政府要落实属地责任，严格执行国家统一的防控政策，严禁随意封校停课、停工停产、未经批准阻断交通、随意采取“静默”管理、随意封控、长时间不解封、随意停诊等各类层层加码行为”。
祝大家身体健康。
（转）
#长春身边事#【物业管理条例 关乎千家万户！丨普法学新规 法律专家告诉你重大变化】近年来，小区治理中纠纷案件层出不穷，呈上升趋势，“失控的物业”“失控的业主委员会”频频出现……减少物业矛盾纠纷，依法依规处理小区治理中的重大问题，是制订《吉林省物业管理条例》（以下简称《条例》）的初衷和目的。
7月31日，《条例》施行在即，深度参与《条例》起草的北京市京典律师事务所潘宏欣律师，从法律层面揭开了《条例》的“面纱”，解析诸多亮点。物业管理条例 关乎千家万户！丨普法学新规法律专家告诉你重大变化-中国吉林网
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