你知道是谁提出了“田园综合体”的概念?
你知道中国首个田园综合体是哪个?最成功的又是哪个?
没猜错,答案都是“田园东方”。
这个无锡阳山的田园综合体,是国内首个田园综合体,也是中国首个田园主题旅游度假区、长三角最具特色的休闲旅游度假目的地。不到五年的时间内,不仅实现项目的有效运转,还成为样板在国内推广建设。下面就让地道农旅·地道君带你深度了解这个项目。
一、项目介绍
无锡田园东方田园综合体,位于享有“中国水蜜桃之乡”美誉的无锡市惠山区阳山镇,位于长三角区域,距苏州、常州,上海等地高铁均在1h内可达,并有成熟的高速网络。
项目规划面积6000亩,投资50亿,由东方园林与地方合作投资建设,首次提出“田园综合体”的概念模型。
整个农业产业以“水蜜桃”展开,并结合文化打造水蜜桃IP,衍生旅游体验,开创“文旅+农业+新社区”田园度假区,并带动地产文旅化,创造田园综合体产业雏形。
二、项目特色
无锡阳山“田园东方”项目由现代农业、文化旅游和田园社区三大板块组成:
1 农业是田园产业的主导
现代农业作为田园综合体的核心,田园东方规划四个农业产业园及休闲农业观光示范园区,为整个项目打造农业基底,基于水蜜桃之乡的农业资源,整个农业产业围绕“水蜜桃”展开。
升级农业 水蜜桃与其他所有一产农产品一样,受制于生长、赏花、采摘等自然周期,仅仅通过售卖特产的方式显然周期过短且产值偏低。所以,田园东方通过二产加工,深挖水蜜桃文化,大力研发了桃花酒、蜜桃猪、桃胶、桃叶、桃木等文化衍生品,提升产品的附加值,并使水蜜桃全年可售。
农业人才 田园东方在打造农业板块的过程中,着重了农业人才团队的建设。一是培训当地农民成为产业工人(新型职业农民),从事田园农事生产,解决现有农民就业的问题;二是与科研院校合作进行产品研发,也为科研院校提供研发与实践基地;三是与政府合作进行农创开发,推广当地农业品牌。
2 文旅是田园经济的引擎
文旅板块是刺激田园综合体田园经济的引擎,能有效提升土地价值;而成熟的目标市场定位规划,则是实现景区收入指标的硬核。
基于田园 开发商秉持着“振兴乡村”的建设初心,由于一开始建设地产项目的路子走不通,就重新调整项目定位,基于乡村的本质,转型文旅运营,打造农旅项目,以旅游带动的人流来活化相对静态的郊区城镇。
定位亲子 项目规划之初,田园东方蜜桃村围绕项目的主要消费市场的交通通达度、消费能力、消费需求、旅游观念等特点,瞄准亲子市场,其对应的付费群体便是25-40岁社会高薪及白领人群,他们足以支撑起项目的消费。
创意IP项目所在地是中国最有名的水蜜桃产区,田园东方经过4年改造孵化出“蜜桃猪De田野乐园”IP,将阳山水蜜桃与小猪形象相结合。
深化内涵 在桃花季节,有一项传统的人工授粉农事活动,被当地人称为“点花”,有着祈福的涵义,当地将其延续为点花祈福的活动,成为桃花季的一大主题,拉近了游人与在地农耕文化的距离,由此可看出当地对农事文化的尊重、保护和推崇。建设田园东方蜜桃故事馆,来推广阳山水蜜桃文化、售卖田园东方阳山水蜜桃以及多种蜜桃伴手礼。
四季可玩通过景观升级与主题规划,挖掘特色农业风貌,勾勒出城市人对田园的向往。围绕水蜜桃主题,创造了“春赏桃花,夏品蜜桃,秋日垂钓,冬泡温泉”四季可玩的体验,促进重游。
3 社区是生产生活的配套
田园社区的营造是为综合体的农业生产、人们生活提供配套。
盘活土地 结合宅基地改革,原住民完成“双置换”并生活在新建社区,还打造了名为“拾房桃溪”的田园度假区、亲子度假酒店等,成为原住民、新住民、游客共同交融生活的共建、共享的桃花源。采取受托运营和尝试分时段运营的模式,开展物业运营。
古而新现 奉行“乡朴美学”,在保护古村落原生态的基础上用文化创意来激活村庄。田园东方保留了拾房村老房子、老树,通过对村落机理和历史文化的梳理,不以雕梁画栋装饰的建筑和景观去博眼球,而是尽量延续原有的自然风貌,设计更新传统表皮,重新再定义这些村舍的用途,有餐饮、店铺、咖啡馆、面包房、书房等等,别具匠心地将这些文艺的、轻奢的、流行的元素注入了传统的村舍,让城市里的流行进入到乡村。有机地结合居住、工作、田园等空间,打造旅游、文化、农业产业等业态融合,最终引导项目综合发展。
三、盈利模式
由于建设田园综合体的投资资金大、建设周期长,所以其不同的建设阶段,会有不同的变现模式。
前期“田园东方”通过小尺度配套物业获得一定程度的盈利,确保持久运营;凭借文旅板块顶级资源引入,提升土地价值,以“旅游消费+住房销售”获得前期的收益;
后期回收前期投资资金后,再投入到“产业+旅游”的产业升级,完善配套,做到良性循环可持续发展。,全年总收入增长至4838万,营业毛利率达33%。
四、地道之见
通过对无锡田园东方田园综合体的分析,地道农旅地道君总结了以下的几点,供大家借鉴学习。
1 重点在产业
在田园综合体建设中,社区板块通常争议是最大的,“旅游+地产”的盈利模式,确实能让项目在前期较快地回收投入,从而再投入完善项目的建设和产业的升级。但目前有的地产商“卖完房子”卷走利益,就没有后续的产业建设,在着眼“三农”的田园综合体项目中,这样的做法无疑是不受待见的。
在田园综合体中,田园社区是给产业和文旅吸引来的人提供生产、生活的空间及服务配套,其地产销售所获得的收益,可以用于反哺产业和文旅的发展升级,反过来,产业以及文旅板块的发展,能促进田园社区的土地溢价。所以在田园综合体的开发中,前期可以借文旅造势,提高田园社区的溢价,来减轻项目建设的资金压力,开发重点则应着眼于农民和经营性的产业构建上——培育地方产业、发展区域经济,产业兴旺才能让乡村振兴的成果得以延续。
2 亮点在内容
文旅可以作为田园经济的引擎,延伸农产品的附加值,带动农产品的在地消费自循环。随着消费者日益升级的消费需求,则项目的文旅产品、内涵、体验也要不断地完善和升级。
产品做强 产品是项目的基础,优质的产品才能给予项目有力的支撑;延伸产业链,提高加工水平,引入上下游的企业,形成真正的产业集群,才会给项目地带来人口,才得以健康、长远地发展。
深化内涵基于项目地有的资源,应该先摸清自己,从产品生产、场地人文、自然风貌、风俗等等角度去挖掘文化,把已有的资源进行二次创意的呈现,迎合对应市场,适当融合新的元素,塑造一个独特的、易于记忆的项目形象。
丰富体验 定位好项目地的形象后,就应该放大文化的范围,在消费者眼前刷存在感,从农产品的包装、项目地场景打造、活动体验等等都可以不断地强化文化的呈现,从而也能衍生出更多文化衍生品,提升农产品的附加值;另外定期举办主题活动、不断创新活动内容,增加重游率。
延长逗留完善好住宿、餐饮、交通等保障人“能进来”且“留得下”的配套服务,另外,增加夜游的游乐活动延长逗留时间。
3 痛点在农民
建设田园综合体是解决三农问题的重要抓手,那么也就应该始终以农民为主体,把农村建得“更像农村”。
留住农味 当地农民和老房子,都是乡村区别于城市的、独特的风景线和人文气息。建设时,开发主体应该留下农民,与农民共建共享,让农民参与到生产、经营等环节中,村里的老房子也应该根据“修旧如旧”的原则,避免大拆大建,让乡村作为传承中国民居建设智慧的一个展示面。
打造人才一是鼓励当地农民成为产业工人,参与田园综合体的建设,解决农民就业的问题;二是与科研院校合作,不仅进行产品的研发,还应该让有能力的人带动农民成为新型职业农民,具备现代化农业的思维和方法,让农民成为乡村发展长久的支撑力量;三是与政府合作,搭建创业平台,指导和辅助农民就业,获得经营性收入。
『地道国际·农旅』地道国际农旅为响应国家乡村振兴战略而设立,以深耕农旅、振兴乡村为使命,以创新农业与农村发展模式为抓手,是中国农旅产业创新发展的领导品牌。致力构建田园综合体、农业产业特色小镇、共享农庄、康养综合体及乡村振兴产业。为企业家和参与者共建、共享、共赢行业生态平台。欢迎更多的朋友能一起参与共同推动行业生态的发展和完善,一起助力于乡村振兴战略的实施……
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