“我要去深圳！”
要知道，这句话放在三十多年前，就相当于“我要去罗湖”。
不止是来深圳的外地人这么说，即便是蛇口宝安龙岗等深圳本地人，也会把“去深圳”挂在嘴边，因为当年的“深圳”，南起罗湖站，北至笋岗路，西起上海宾馆，东至黄贝岭。
深圳就是罗湖，罗湖就是深圳。
但现在有个有趣的现象是，我们如今一提到罗湖，张口便是：曾经、当年、那时候……这说明罗湖对于大部分深圳人而言，已经成为一段古老的过去。即便这段记忆，仅仅只过去了十几年。这在城市历史中，几乎就是一瞬间的事情。
衰落、困局、遗忘.....罗湖的辉煌逝去，已然成为公认的事实。当大家把罗湖的“失宠”归咎于深圳中心的一路西移时，我们却想说，罗湖快“醒醒”！
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罗湖的“尴尬”
从1980年开始到前，罗湖是深圳当之无愧的中心区，是深圳最早的CBD雏形，曾经创造过无数现象级事件的深圳龙兴之地。要说罗湖到底有多辉煌，只要看看片区里这三栋大楼就能理解了。
首先，是见证中国改革开放的国贸大厦，它创造了三天一层楼的“深圳速度”，成为响彻神州大地、几乎家喻户晓的中国第一高楼；
其次，是见证深圳改革开放的地王大厦，代表深圳形象的中国第一高楼。“地王”并非楼名，只是因为其得天独厚的地理位置，拍出天价，被誉为“地中之王”；
最后，是见证罗湖改革开放的京基100大厦，城市更新史上的代表作之一，封顶时刷新了深圳的新高度；
这三栋大楼便是罗湖辉煌的缩影，在京基100封顶时，它与地王大厦、万象城组成的高端金融商圈，依然是深圳的地标级存在。
然而近十年，罗湖渐渐在深圳人的视野里“消失”了。
首先在深圳各区的GDP榜单上，罗湖的成绩已经跌落到第六，仅有南山GDP的1/3，还被新兴的龙华实现了反超，妥妥的第二梯度“垫底”。即便这是因为南山的面积比罗湖大了近一倍，但罗湖跟同样面积的福田比，依然是福田的一半而已。
再说产业，罗湖的“失势”就更加明显。要知道30年前，内地有三大金融中心，北京金融街、上海陆家嘴、深圳罗湖蔡屋围。当时深交所还在罗湖，各个证券部也都在罗湖驻点，这里集中了大批企业以及炒股者。如今时光荏苒，前两个依旧地位卓然，然而罗湖却被福田取代了。
金融比不了福田，科技比不了南山，旅游比不了大鹏，罗湖难免有些尴尬。放眼深圳，南山有自贸区和深港现代服务业合作区，福田是“深港科技特别合作区”，而罗湖最擅长的消费领域，却被隔壁的盐田抢先做了个“沙头角深港国际消费合作区”，成功卡位概念入口。
去年，罗湖的朋友就曾经跟圳长开玩笑说：“现在开车去南山上班，从深南路往西一直开，从华强北开始车辆才会渐渐多起来，早高峰的罗湖几乎不塞车了。”
现在来看，罗湖起了个大早，却赶了个晚集。
2
罗湖的“情怀”
其实，在圳长身边还是有很多人有不忘初心的“ 罗湖情结”，认为罗湖才是代表了最初的“深圳精神”。但是，市场不吃情怀，在利益面前，大家都是用脚投票的。
最直接了当的例子，就是房价。
罗湖的房价，一度代表着深圳最高的水平。在80年代，中国第一个商品房小区东湖丽苑，深圳最早的别墅区怡景花园，内地楼市最早的样板房，均诞生于罗湖。90年代末，当南山福田房价进阶到4000-6000元/平，彼时的罗湖8000元/平已经不足为奇。
此时罗湖的“高房价”，是罗湖人骄傲的一种低调体现。
现在我们通过贝壳深圳的数据来看，最能代表罗湖豪宅的幸福里，均价9.6W/平，比较新的豪宅如中海天钻，10W/平。但反观“关外”的龙华汇龙湾，均价高达11W/平；宝中的熙龙湾，更达到了13W/平。
这只是单个项目，如果以片区来划分，将罗湖地王商圈、宝安中心、龙华红山三个区域的房价进行对比，会发现老大哥罗湖完全被小弟们碾压了。
写到这，想必很多老罗湖人已经开始不满了——
没错，罗湖拥有着全市最完备的生活配套。尤其是地铁、学校、医疗、商业、公园等优势，不是“关外”新崛起的地区随随便便能比的。就曾有罗湖朋友这么教育圳长说：“罗湖的烟火气，罗湖的夜生活，罗湖的生活氛围，是买不到的，你们不懂！”
但是罗湖的业主们心知肚明，所谓的“低房价”并没有成为罗湖的竞争力，生活氛围也没为罗湖吸引来多少精英人士。因为在这座平均年龄只有32岁的城市，年轻人只会往产业集聚、充满创新活力的地方走。
时代在变，深圳在变，罗湖还开始变。区域“老龄化”，产业“空心化”。近几年，资金、企业、人才都没有在罗湖产生明显的集聚效应。即便大家都不否认罗湖的生活“性价比高”，但这样的罗湖，无疑是在“吃老本”的路上，越走越远。
此时，罗湖应该“醒一醒”。
3
罗湖的“新生”
以上，圳长说的是罗湖的困局，其实也是罗湖破局的钥匙。，罗湖已经“醒了”。
在去年大湾区和先行示范区的背景下，罗湖已经明确了“坚持发展是第一要务”，将全面推进罗湖振兴。
而当我们不再讨论罗湖的历史、不再讨论罗湖的情结，我们还能讨论它的什么呢？
去年，深圳被委以重任建设社会主义先行示范区，深圳各区根据各自的特点也有了新的担当。意料之中，南山打出了“科技”牌、福田加快建设“湾区国际金融科技城”、光明当好高端制造的“蓄水池”、盐田与香港共建自由贸易组合港…….
在罗湖的建设“先行示范区”行动方案里，提到了关键的一点是：着力建设“一主两区三带”发展新格局，打造城市更新改造的国际样板。
被迫营业的罗湖，正在将“吃老本”变成先行示范的优势，这个“老本”就是城市更新，也就是大家口中的“旧改”。
要想打破罗湖的困局，就要先从源头开始解剖。土地空间是制约罗湖发展最核心的问题，在已经无地可用的背景下，罗湖有且只有通过“旧改”来实现换血。但每一次大换血，历史遗留已久的问题都会成为一定的阻力。目前来看，罗湖的蔡屋围、木头龙、湖贝村等深圳重点旧改项目，将为罗湖带来更强的产业、更完整的配套以及更现代化的生活。
从现在来看，木头龙旧改终于结束了长达十几年的拉锯战，湖贝也将在今年全面动工。近期，罗湖更是发布了蔡屋围新围片区房屋征收提示，这被外界视为罗湖加速旧改，重新崛起的关键跳板。
我们以蔡屋围为例，从目前已知的规划上看，蔡屋围无疑是罗湖乃至深圳含金量最高的旧改。城市更新后的蔡屋围片区，定位为罗湖金融、商贸、文化核心区，将是比肩曼哈顿华尔街、伦敦金丝雀、巴黎拉德芳斯、香港中环等世界级城市中心，成为粤港澳大湾区的焦点。
也有小部分人会担心这样的旧改会“破坏罗湖的烟火气”吗？当然不会，例如更新后的蔡屋围将立足于金融、文化产业的创新，同时高质量民生居住环境的建设，将特别新增医院、老人活动中心、社康中心、公交首末站，同时扩建幼儿园、小学、中学等等生活配套。
城市更新不是推倒重建，而是将原有的生活指数级的提升。这才是属于老罗湖的优势，也是罗湖重新回归深圳C位的独门秘诀。
罗湖起了大早，但不能赶个晚集。尤其是站在深圳这片“风口”上，没有一个区域存在“没落”一说。
当年的罗湖，是深圳这座尚未开化的冰山最先融化的一角。这个地方最先喝上可乐，最早吃到麦当劳，有了最早的万元户村……如今这种融化在土地上的开明与先进，成了罗湖重获新生的养分。
罗湖情结，不应只是怀旧，而更加需要向阳而生。
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