过去数年，在超低利率的背景下，许多新兴市场大量发行债券，也助推了亮眼的经济增长指数，比如，我们提到的越南经济堪称典型。然而，随着美元进入加息周期，美元利率上涨，那些高额美元债务又低外储的经济体则面临债务成本上升，偿债困难的风险。《日本经济新闻》8月7日报道称，新兴市场和企业发行的债券从开始大量到期。今后3年每年最高将有相当于1万亿美元的债券到期，是3年前的约2倍。
无独有偶，这样的景象似曾上演，比如，1997年亚洲金融危机的始作俑者正是美元，当时多个新兴市场正是因为不足以应对美元于1994年突如其来的加息，进而历经三年的酝酿，危机终于爆发，东南亚的一些国家至今依然心有余悸。那么，美元于底结束上一轮QE并持续鹰派的加息后，是否意味着脆弱市场将重现二十多年前的景象呢？目前来看，局部性的债务危机已经开始了。比如阿根廷、土耳其、巴西、印尼、巴基斯坦、印度以及上面提到的越南，也被称之为脆弱七国。以越南经济为例，唏嘘的是，该国还在近年一度被称为亚洲经济奇迹。然而此刻，越南的债务陷阱或接近于崩塌，进而很有可能传导至越南一些城市的楼市，使此前投资在该国的全球炒房客或蒙受巨大的经济损失。
图片来源Breaking Defense
路透社近期报道，越南火爆的经济正在成为牺牲品。股票经纪商Saigon Securities表示，越南投资者他们担心国外投资人将会撤离越南市场。我们注意到，今天越南股市VNI收盘936.92点。阮大证券越南研究负责人Nguyen The Minh曾预计，越南股市VNI在最糟糕情况下可能最低跌至830点。不仅如此，根据越南财政部曾公布的公共债务信息，越南公共债务总额在三年前就已高达2000万亿越盾，约合940亿美元，占GDP的61%，接近65%的国际警戒值。美国彭博社此前就指出，越南高企的公共债务水平影响了越南提振支出的能力。汇丰银行也曾在一份报告中称，由于越南可能会在逼近该国宪法规定GDP的65%的债务比例上限，将该国列为了东南亚最需要巩固财政的国家。值得一提的是，随着中东和世界石油经济的诸多不确定性，未来油价上升的可能性增大，对此，加拿大皇家银行数周前就曾指出，借贷能力有限的越穷国家可能在进口石油成本攀升之际面临融资困境。特别像越南等或受的影响或将最大。
越南胡志明市 / 图片来源FT
上述迹象或正在侵蚀近年刚有起色的越南多个城市的楼市，英国广播公司BBC曾报道，越南一些城市低廉的房价，成为全世界不少中产阶层的投资选择。比如，在越南的胡志明市和芽庄市近年涌入了大量的全球热钱，它们近乎一致地被当地几千元的房价吸引，当然，这也离不开越南近年放宽外国人在该国的购房限制举措。不过，有一种观点是，外国人可以轻松地在越南购房也正是该国为应对本国债务危机的一项应急举措。与越南不遗余力吸引海外资金投资该国国有企业股权的目的几乎一致。比如，越南今年稍早还宣布计划出售的国企股权规模是去年的6.5倍。而在去年，越南通过出售国企股权募集了135.6万亿越南盾（约合60亿美元）的资金。直接地讲，即通过出售企业和房屋变现换取填补越南债务陷阱的资金。不过，投资行为是两相情愿的，若不是全球投资者瞄准了越南楼市的“抄底”效应，借以实现财富增值的目标，或也不会远隔万水千山，在越南投资的。那么，投资便宜的越南楼市真的有巨大的财富效应吗？
答案可能正在令全球投资者失望。一方面是越南楼市刚需低迷，海外购房者的二手房被转手变现的概率非常低，在越南，由于私人拥有土地的转让权和继承权等，可以自己买地建房，因此，自建住房的比例非常高。与此同时，大多数越南人的实际收入还没有达到可以偿还几十年按揭的水平。另一方面是，如果二手房卖不出去，房屋的租赁市场也并不乐观，受制于交通、医疗条件等公共设施的落后，以及较为较为炎热的气候特征，越南的许多城市并不太适合来自一些较为发达地区人们的长期养老居所。
这两大硬性条件，决定了在越南的炒房客的一套或数套房屋投资或将被严重套牢，他们还要为此背负沉重的债务大山。这可能也为炒房客敲响了警钟，即一味地贪图便宜的抄底心理，和对当地人口的居住消费习惯的严重误判都有可能使金钱无用武之地，付出财富的代价。有一种观点是，越南经济为全世界买家精心炮制了投资房产的陷阱，尽管价格看上去很便宜，但全世界的炒房客或已在不经意间成为越南债务的接盘侠。（完）
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