来源: 自媒体
来源:建和城
5月5日,“五一”小长假(5天)结束,这是来最长的一次五一假期。假期各地楼市成交、网签备案出现明显波动,建诚晟业对每日公布交易数据的十余个城市分析,典型城市五一假期交易量明显低于4月,但通过历史数据对比发现,多个城市交易量与去年同期相比出现增长,延续了疫情以来持续升温的态势。
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新房市场
1. 延续3月以来升温态势,15个城市假期交易量同比增长13.1%,北京、南京、济南增长超过1倍
根据建诚晟业的统计,五一小长假期间,北京、深圳、南京、武汉、成都、苏州、大连等15个城市日均成交总量为1134套,受假期影响仅相当于较4月日均水平的四成,但较五一小长假(5月1日-4日)增长13.1%。
长假延长会增加出行需求,部分城市交易系统更新放慢也会拉低交易量。五一共放假4天,为过去十余年首次延长至4天,当期交易量即为过去六年最低。假期再度延长一天,日均交易量不降反增,疫情导致出行需求不及往年可能是助推因素,但日均交易量同比增长,表明今年五一各地楼市热度较高。
绝大多数城市五一假期交易量明显低于除外的之前几年同期,表明当前交易量增长属于“弱市反弹”。以南京为例,五一期间日均成交168套,较去年五一期间的日均64套增长164.9%,但较和降幅超过50%,类似的还有苏州、东莞、青岛、济南,交易量高于同期但明显低于之前几年。大连、莆田五一期间交易量较去年同期下降超过50%,较之前几年更是降幅超过70%。
回顾历史数据,五一假期延续了疫情之后各地楼市持续升温的态势。2月,楼市交易量因疫情降至低点,15个城市新建住宅日均成交621套,较1月下降72.5%;3月恢复至1908套,4月进一步恢复至2691套,已经超过疫情全面爆发的1月水平,仍略低于全年均值(2839套),相当于下半年均值(疫情之前)的86.5%(而在2月和3月分别仅相当于20.0%和61.3%)。
部分城市市场热度较高,交易量已超过疫情之前。南京、东莞、青岛、淮安四个城市交易量持续上升,4月交易量已超过去年同期,五一期间交易量进一步同比增长,市场进一步升温。深圳、成都4月交易量同比增长超过10%,且已超过下半年,五一期间同比小幅下降,但降幅并不明显,市场仍维持较高热度。济南交易量同比降幅在2-4月持续收窄,五一期间同比增长达149%。
部分城市交易量尚在恢复当中,热度相对较低。北京、苏州4月交易套数仍同比下降,降幅超过30%(降幅不断缩小),五一期间两地交易量同比增长,其中北京增长超过3倍,市场加速恢复。武汉、大连、福州、温州、泰安的交易量在4月和五一假期仍继续同比下降,市场恢复力度不及其他城市。
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二手房市场
2. 北京交易持续走高并接近疫情之前,深圳冲高后渐趋平稳,成都、大连交易量已恢复至疫情前的六到七成
最近一周(4月27日-5月3日),典型城市二手房交易量稳步回升,北京连续三周交易超过3000套,为下半年来最高水平。深圳近一周成交1585套,近几周交易量相对较为平稳,未能延续2月以来持续攀升的态势。当地交易量在下半年即达到阶段性高点,疫情短暂受压后快速反弹,3月至4月初交易量即已突破均值。
成都交易量持续反弹,近几周普遍在1000套以上,是疫情以来的最高水平,但仅相当于疫情之前约六成。大连在第12周(3月16日-22日)成交535套,是今年以来最高水平,也高于均值,之后明显回落,近期周成交普遍在300套以下,约相当于疫情之前交易量的七成左右。
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未来展望
3. 政策向好趋势继续,市场交易进一步恢复
总体来看,典型城市交易量在五一期间延续了疫情以来持续升温的态势,但不同城市因为供需水平、政策环境的差异,交易量恢复力度差异加大。近期房地产政策进入平稳期,没有出台对市场有明显影响的调控政策,济南等地继续以人才引进、放松落户等方式鼓励市场发展。
因疫情延迟的全国两会确定于5月下旬召开,楼市和相关政策将进入平稳期。展望未来,我们预计二季度全国总体交易量仍在恢复当中(同比降幅持续收窄甚至单月增长),在对冲疫情风险、促进经济恢复的大方向下,绝大多数城市房地产政策取向继续向好。位于长三角、珠三角的高等级城市,房地产市场量价对政策和资金宽松预期的敏感性较高,有阶段性不理性发展的迹象,加大政策针对性收紧的风险(近期上海、深圳等地严查房抵贷、政策性补贴贷款违规流向房地产领域)。
疫情对全球经济影响显著,房地产调控政策进一步收紧的可能性不大,但总量放松主要是提高整体流动性和缓解实体经济压力,“房住不炒”仍是大方向,目前房地产企业资金状况好于绝大多数其他行业,房地产金融政策也不会在此阶段全面普遍放松,房地产行业也远没有到靠信贷针对性放松来救的程度。企业过度放大金融宽松预期可能“乐极生悲”,给经营决策带来困难。
中长期来看,证监会、国家发改委发布基础设施领域REITs试点政策,虽然对房地产开发领域直接影响有限(绝大多数中国房地产企业持有的物业十分有限、很多资产的收益率也达不到投资人要求),但REITs公募落地,对优化资本市场结构、扩大直接融资意义重大,是金融市场改革的重要一环。随着相关政策逐步落地,房地产金融政策未来有望走出“一管就死、一放就乱”的困局,房地产调控政策将进入常态化和合理化区间,房地产企业经营环境将更趋稳定。
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