■ 写 在 前 面
钱塘新区三宗宅地，无一例外的高溢价成交。即便短时间内价格有抬升，但市场预期也同样随着规划一项项落地而水涨船高。
大学城北地块
成交回顾
大学城北地块由祥生竞得，楼面价17792元/㎡，溢价率29.6%。
地块曾在11月中止出让，土地起价和未来新房销售限价未变，区别在于取消公租房配建。
看区域
大学城北3宗宅地出让，成为了大学城北发展的新起点。发展定位为以居住为主要功能的，兼容公共服务设施和产业扩充为一体的综合性功能区。
● 主城限价3万内
下沙三个价格梯队：金沙湖→下沙沿江→大学城北。当前主城范围内3万以下限价，仅三墩北、大学城北和大江东。
● 边缘板块，居住为主
大学城北起步较晚，整体以居住用地为主，第一个商品房项目入市，以年均1个项目的频率供应。板块内第一个商业综合体开业，竣工即投用云帆小学等中小学、幼儿园11个，计划建设中小学、幼儿园19个，板块居住氛围逐渐成熟。
● 海宁融杭重点区域
杭海城际铁路在建，预计7月通车，下沙到海宁长安将建智轨，已进入规划研究阶段，将串起海宁长安镇、下沙大学城北，然后与地铁1号线文海南路相连，两条轨交连通将大幅改善大学城北的交通状况。
看房企
时隔四月，祥生竞得大学城北第三宗宅地，板块内可售货量达38万方，基本垄断区域一段时间的供应。
一方面，可通过控制入市时间和推盘节奏有效减轻板块内竞争压力；另一方面，从祥生近年的拿地情况来看，货量集中在崇贤、银湖、大学城北和之江，尤其偏好外溢重点区域，且热衷于临近地块，利于形成集聚效应。
看市场
● 价格待验证
板块内当前无在售项目，祥生包揽当前待售项目，基本掌握了区域话语权，可有效避免自身竞争。
从近期在售项目来看，龙湖春江天越高层24300元/㎡当日可罄，洋房27000元/㎡开盘去化多为5成左右，小高层26200元/㎡也难以售罄。区域刚需属性强，当前限价与春江天越小高层持平，市场接受度有待验证。
● 二手年代近，无倒挂
板块内二手房多为后交付，在户型等方面并不落后，从近期成交均价来看，集中在2.5-2.8万，与新房差异不大。
大江东地块
成交回顾
河庄地块由华鸿嘉信竞得，楼面价11299元/㎡，溢价率25.5%。
龙湖东侧地块由金成&吴兴城投封顶溢价竞得，楼面价12733元/㎡，自持19%。
看区域：有预期，有行动
大江东虽起步晚，但地处杭州五大战略性大平台率先开启的“东整”区域，产业规划、轨交建设、配套落实、人口导入并行。
看价格：当前限价产生3个梯队
大江东当前共出让7宗双限地，河庄、核心区、义蓬属第一梯队，新湾属第二梯队，临江属第三梯队。
本次两宗宅地分别位于河庄和核心区，为大江东价格顶点，也仍为主城价格尾端。
尽管核心区价格在一年时间内经历了17800→19000→19800的上涨，但从当前新房市场整体表现的热度来看，可见市场的接受度也在随着时间有所提升。
河庄限价较最近新房价格提升明显——位于本案南侧的大江壹号精装1.67万，金色和庄毛坯1.2万，且地块距离最近地铁站直线距离1.2KM，从竞争力来看，区位、配套、轨交均不及核心区，两宗地块溢价率产生差异。
整体而言，大江东当前中签率基本保持在5%以内，限价的抬升对区域整体流速影响有限。
看房企
● 华鸿嘉信
成立于温州，秉承“深耕浙江、立足华东、面向全国”的战略，当前主要深耕浙江周边三四线城市，重点布局在温州、台州和丽水等城市。
从华鸿嘉信的销售目标来看，销售目标定为500亿，最终存在一定缺口，三四线城市的布局难以支撑其目标，杭州是其必要的布局区域。
从区域选择来看，大江东当前属于低价高流速区域，相对而言具有一定的安全性。
● 金成&吴兴城投
金成多依靠于合作拿地，对于房企而言是有效的融资保障。融创和金成基于双方共同价值观基础下的版图与战略的互补，成立融金平台，实现了两家企业的优势互补，两年时间在杭州开发共同开发融创金成未来海、融创金成网诗园等项目，得益于平台发展，金成逐步回归杭州主城。
后融金平台趋于沉寂，金成与吴兴城投组成的联合体则动作频多——竞得湖州六宗地、杭州两宗，国企的资金支持是金成最近拿地的最大依赖。
扩 展 阅读
新房周报：【浙周杭情】
不变的是变化
近日土拍：【一级启示】
是风景，也是生活
新房月报：【浙样月读】
行情虽好，抓住了才是你的
二手月报：【三级风云】
杭州二手房20%的房源在降价
研之有物四大有料
有速度｜开盘爆料-明明白有跨度｜市场期刊-连连看有深度｜个案专题-细细说有前瞻｜行家他山-面面观
如果觉得《【一级启示】用预期填补现实》对你有帮助，请点赞、收藏，并留下你的观点哦！
