平时与上海本地的朋友交流，我发现了一个有趣的现象：绝大多数上海人都没有住过人车分流、户型设计合理的漂亮小区。即使是家境殷实的，也偏向于买市中心的一些老小区。
而上海的楼市在这几年间已经产生了微妙的变化。
城区范围内的一大批房子已经尽显老态，成交的流动性逐渐收紧，我把他们称之为“前浪”房子，这些房子未来有不小的隐忧，或面临价值重估。
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昔日的富人区，今天的老破大
过去开发商造楼的时候，并不像现在这样注重房子的功能性。
越靠近市中心的地方，户型做得越大。在05年前后，内环内的商品房小区，110-120平的两房、150平以上的三房是标配。
这些小区地理位置占优、户型大，当时卖的也是豪宅的价格。
尴尬的是，房子的品质与设计能跨越时代的也就寥寥那几个小区。
绝大部分房子都是泯然众人的普通货色，居住体验与新房、次新房有相当大的差距。
首当其冲的就是停车问题。
，一辆奥迪A6顶得上内环线全款一套房了，有私家车的家庭并不多，上海的人均汽车保有量还比较低。
所以，房产开发商在车位设计上比较保守，基本都在1：0.5左右，平均两户人家有一个车位。
市中心区域由于地铁出行便利，车位比要更低一些，有些小区甚至只有地面车位。
现在，房价贵一点的区域，一平方米的房子就能买一辆车了。即使是住老公房、动迁房的家庭，买一辆私家车也不是难事。
这时候，车位规划不足的弊端就显现出来了。
家家户户都有车的情况下，1：0.5的车位太过局促。
我探访过一个位于原法租界、套均总价在2000万以上的小区，叫香山丽舍。地上和地下的车位完全不够用，业主只能把车停在马路上。
地铁布网不密集的区域就更麻烦了。
比如联洋的当代清水园，小区车位比仅1：0.4，晚高峰时期排队进小区停个车要20多分钟。
住着千万总价的房子，下班回家还要抢停车位，糟不糟心？
“前浪”小区还有一个问题是，外立面设计落后。
我在这是个看脸的时代，除了找对象，买房子也一样！一文中给大家分析过，现在的年轻买房人越来越注重房子的“颜值”，那些外立面斑驳、漏水的房子，就有一丝劝退的意思了。
看看徐家汇附近的某小区，当时建设采用的涂料外立面，边套漏水比较明显。
在这个小区买个三房也要1500万了。
十几年前，买入这些停车位不足、外立面保养不佳的“前浪”小区的业主，大多是上海本地的富有人群。
从入住的那一刻起，他们便以豪宅业主自居，现在让他们挂低价卖出是不可能的。
不过，这类“前浪”房源的接盘侠极其有限，基本都是上海本地人。
去年我曾卖出一套98年建的内环内塔楼，有诚意看房的基本都是年纪偏大、讲上海话的，客户画像极其单一。
没有豪宅的命，却想卖豪宅的价，除了特别认可地段的买房人，能招揽到谁来看房呢？
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纸面富贵，危机四伏
这些昔日的“豪宅”之所以成为前浪，不仅有房龄老旧、设计落后的内生因素，更有外部环境的挑战。
最大的威胁来自同板块的新房。
现在的开发商追求拿地-开发-卖出的高周转率，新房设计户型时都做得很紧凑，入门级的三房总价正好控制在周边老二手房的相同价格，就能达到开盘即售罄的效果。
甚至，有些同户型新房的总价要比周边的二手房低了不少。
比如前一阵开盘的中海汇德里，入门级户型做到了极致的83平3房2厅2卫：
总价低至800万，直接秒杀周边二手房，2002年的绿地世纪城一期板楼和99年的白玉苑塔楼最小三房的总价也在850万以上，加上税费超过900万。
在上海的中心城区110-120两房、150+三房遍地走的情况下，这种打法是极其高效的。
而且，强功能性新房的出现将长期影响整个区域的房价格局。
比如武宁路板块内，原先只有老二手房小区，三房的总价定位在1000万左右。
附近出现了中海汇德里这个bug，入门三房只要800万，对附近的二手房而言是灭顶之灾。
直到汇德里的二手房上市、三房的成交价超过1000万元，附近的二手房都没办法提价了。
除了有新房的压制，外围区域的高性价比房源也在冲击着核心区的老二手房。
由于十多年前中环以外的区域购买力不足，开发商前瞻性地考虑了户型的功能性，如之前的文章介绍过的金汇板块和三林板块，100平出头甚至100平不到就可以做个三房。
时至今日，这些板块也发展得非常成熟了，金汇板块坐拥40万方市中心级的繁华商业，三林坐地铁5分钟即达中央活动区的前滩。
核心区域一套前浪房子的价格可以在这些区域买两套，居住体验差别也不大，肯花大价钱买“前浪”房子的买家会越来越少。
而学区是压倒“前浪”房子的最后一根稻草。
优质学区，尤其是一梯队学区，是稀缺的资源，在“公民同招、民办摇号”削弱民办学校的政策背景下，显得弥足珍贵。
人广、源深、碧云等区域的老破大靠着学区续命一波还情有可原。
但我发现，不少房源只是仗着所处地段比较好，也没有对口优质的学区，房子的挂牌价依然高企。
这源于一直以来的惯性思维——原先，上海的民办学校完全压倒公办，学区房溢价不明显，房子的定价完全由地段所决定。
大部分人都是后知后觉的，等变革发展到高潮时才会有所察觉。
我觉得，在当下的上海楼市，不到2000万的总价的房子就别TM谈地段、情怀了。
房子的流动性、成交价的决定因素只有三个：配套、配套、配套！
品质不过硬、对口学校一般的老破大，如果只是仗着优越的地理位置，挂牌1000多万的总价，终将落入无人问津的境地。
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这样的“前浪”板块，需要警惕
上海楼市近期的一些动向也验证了我的说法。
大宁、碧云、卢湾滨江等初中+小学一梯队片区成交持续火爆。
对口九年一贯制上海实验东校的碧云东方公寓一房难求，房东连续跳价。
而一些对口学校一般的高总价区域却遇冷。
浦西顶级豪宅的翠湖天地，虽然一直以来上涨幅度不大，成交价却是水涨船高，从未回调。
但最近的成交价居然比还低了不少，令人大跌眼镜。
更可怕的是，当翠湖都成为“前浪”的时候，许多人还不自知，以为自己的房子很抢手。
我认为，有一些典型的“前浪”区域，买房人最好回避。
比如中海汇德里所处的长寿路、武宁路；徐家汇对口普通学区的一大部分区域；以及中山公园和临平路。
这几个板块有一些类似的特征，使得它们成为“前浪”区域。
房龄老、户型偏大，总价区间多为1000-1500万，徐家汇甚至有不少1500万以上的房源。
住宅的容积率都很高，以至于停车位非常紧张。楼层高，建设密集，竞争性的房源有很多，出手比较困难。
另外，对口的学校都比较一般，进一步削弱了房源的稀缺性。
花同样的钱在别的板块买房，很容易就能挑选出品质好得多的新房、次新房，个别房源对口的学区还更优。
在大量新房供给的冲击下，供需的失衡或许很快就会出现。
4
结语
上海的人口增长基本停滞，2400万的总人口每年只增长10万以下，房地产市场已经进入存量时代，不是每个歪瓜裂枣的房子都能轻松地找到接盘侠。
在此，我宣布，大面积低单价的投资打法已经彻底失效。
当下正确的买房姿势，买的是配套，买的是功能性，买的是稀缺。
开放式小区和户型奇怪的前浪已经被拍死在沙滩上了。
古北一期在90年代曾经是上海的房价高地，目前沦落到板块里的房价低点。
随着专攻功能性的新房的上市、强配套二手房的崛起、豪宅的不断迭代，核心区域的高总价老式板楼就是下一波被拍死在沙滩上的浪花。
我寻思，再过个五年十年，寻求置换的“前浪”业主会越来越多，前浪房子的供给会增加，而需求会越来越萎靡。
人们早晚会觉醒，不再为它们买单。
前浪房子，别再碰了。
以上是正文，来自魔都财观旗下上海买房攻略团队的阿楼。
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