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房地产企业旗下商业出租不动产的商业行为，依照我国现有的税法规定，涉及到增值税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、企业所得税等税费的缴纳。在防控新冠肺炎期间，为了减少承租户的经济负担，万达商管集团、保利商业、华润置地、招商蛇口、大悦城控股、银泰集团等众多商业集团纷纷出台免租金措施。这些房地产企业减免承租户租金的举措面临不少税收风险，如果不及时进行管控，将面临一笔很大的税收负担。本文结合国家现有的税收政策，对疫情期间的房地产企业减免承租户租金的涉税风险进行详细分析，并提出风险管控策略供全国房地产企业进行参考。
一、房地产企业减免承租户租金的涉税风险分析
1、增值税风险：视同销售缴纳增值税
根据财税[]36号文件附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条第（二）项规定，单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让不动产应视同销售进行增值税处理，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
《中华人民共和国公益事业捐赠法》（中华人民共和国主席令第19号）第二条自然人、法人或者其他组织自愿无偿向依法成立的公益性社会团体和公益性非营利的事业单位捐赠财产，用于公益事业的，适用本法。第三条本法所称公益事业是指非营利的下列事项：（一）救助灾害、救济贫困、扶助残疾人等困难的社会群体和个人的活动；（二）教育、科学、文化、卫生、体育事业；（三）环境保护、社会公共设施建设；（四）促进社会发展和进步的其他社会公共和福利事业。第十条公益性社会团体和公益性非营利的事业单位可以依照本法接受捐赠。本法所称公益性社会团体是指依法成立的，以发展公益事业为宗旨的基金会、慈善组织等社会团体。本法所称公益性非营利的事业单位是指依法成立的，从事公益事业的不以营利为目的的教育机构、科学研究机构、医疗卫生机构、社会公共文化机构、社会公共体育机构和社会福利机构等。
基于以上法律政策规定，房地产企业在新冠肺炎防控期间，对其承租户实行减免租金的政策，享受减免租金的承租户不是得了新冠肺炎疫情的社会群体和个人，也不是社会公众对象。因此，房地产企业在新冠肺炎防控期间，对其承租户实行减免租金的政策，不属于用于公益事业，是以种无偿行为。对于其进行减免租金期间，必须要视同销售依法缴纳增值税。
2、房地产企业减免承租户租金不视同销售缴纳增值税的关键条件：租赁合同中约定免租期限。
《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告第86号）第七条规定，纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔〕36号文件印发）第十四条规定的视同销售服务。基于此税法政策的规定，如果房地产企业给承租房免租金不视同销售缴纳增值税的关键条件是：租赁双方在租赁合同中明确规定了免租期。因此，如果房地产企业与承租方双方没有在租赁合同中约定“免租期”的，则需要作为视同销售缴纳增值税。
3、城建税及教育费附加的风险
依据现有缴纳城建税及教育费附加的税法规定，城建税及教育费附加的缴纳依据是企业实际缴纳的增值税。根据以上增值税风险分析，房地产企业在新冠肺炎防控期间，对其承租户实行减免租金的政策，如果没有在租赁合同中约定“免租期限”，则房地产企业要视同销售缴纳增值税，也必须按照视同销售缴纳的增值税额作为计税依据，依法申报缴纳城建税及教育费附加等附加税费。
4、房产税风险：缴纳房产税
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，我国的房产税由产权所有人缴纳。房产税实行从租计征和从价计征两种征税方式：实行从租计征的，以房产租金收入为房产税的计税依据，照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。实行从价计征的，房产税依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定，没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2％。
《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[]121号）第二条规定，“对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。”基于此税法规定，，房地产企业在新冠肺炎防控期间，对其承租户实行减免租金的政策，房地产企业的房产税按照以下方法申报缴纳：
第一，如果房地产企业与承租方签订的租赁合同中约定：免租期限，日租金标准，则免收租金期间由产权所有人房地产企业按照房产原值缴纳房产税。目前各地税收政策对从价计征房产税，一般都执行按照房产原值70%计征1.2%的房产税。根据《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[]121号）第三条的规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
第二，如果房地产企业与承租方签订的租赁合同中没有约定：免租期限，只约定：租赁期限和日租金标准，则免收租金期间由产权所有人房地产企业按照房产租金收入计算缴纳缴纳房产税，税率为12％。
5、企业所得税的风险：已经缴纳企业所得税
《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条规定：企业所得税法第六条第（六）项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。
《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[]79号）第一条规定：根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
根据以上企业所得税的税收政策，房地产企业在新冠肺炎防控期间，对其承租户实行减免租金的政策，如果租赁合同没有约定“免租期限”，则必须依照合同约定的付款日期确认企业所得税收入，依法申报缴纳企业所得税。
二、房地产企业减免承租户租金的涉税风险管控策略：签订租赁补充协议
通过以上房地产企业减免承租户租金的涉税风险分析，肖太寿博士建议采用以下风险管控策略：房地产企业与各承租户必须签订租赁补充合同，协议中必须约定以下两点
1、租赁补充合同中的“租赁期限”条款约定：租赁期限为1年，其中“免租期限”为2个月或3个月：自1与1日至月30日（或2月28日止）；
2、租赁补充合同中的“租赁租金”条款约定：租金为每天某某元每平方米，租金支付时间按季度支付，在每一季度的第一天支付本季度的租金，第一季度按照实际租赁天数扣除免租期限计算的租金进行支付。
通过以上签订的租赁补充协议，房地产企业可以节约增值税、城市维护建设税及附加费、企业所得税，但是要按照房产原值申报缴纳房产税，大大节约了疫情期间的房地产企业减免承租户租金的税费负担！
——转自肖太寿财税工作室
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