作者丨刘琪 来源丨蓝媒汇财经
曾经高居TOP 1万科集团，近年先后被碧桂园、恒大夺走了中国房地产市场的“江湖地位”，与融创的差距也被逐渐缩小。3月18日，万科A发布经审计的度财务报告，投资人阅后不仅感叹：万科一年不如一年。
报告显示，全年营业收入3678.94亿，同比增长23.59%，其中，来自房地产及相关业务的营业收入占 95.9%。净利润388.72亿，同比增长15.10%。看起来还不错，但是营业收入和净利润同比分别增长率是20.39%，是33.44%，增长明显放缓。房地产不好干，但是保利净利润同比增长34%，恒大业绩预报销售额同比增长107.8%，人比人气死人，可以说万科这次表现，明显低于市场预期。
财报发布当日，万科A股收盘价26.30元，跌幅6.44%，H股收盘价23.95元，跌幅11.79%。十大股东中有三家对万科股票进行了减持，仅有一家增持，机构投资者“用脚投票”，对其不看好。此外，通过对比至2月末股东数量，可以发现，股东人数不断上升，机构出抛，散户增多。
十大股东（部分）
股东人数
公告显示，万科度拟合计派发现金股息118亿元，占净利润的30.38%。派息丰厚，但与往年相比，比例开始缩小。据Wind数据显示，万科自以后，万科的股利支付率便持续下降，降至34.97%，继续下降。
万科度业绩推介会上，万科董事会主席郁亮对此解释，如果没有疫情，公司会维持35%的分红比例，但是人算不如天算，天算不如病毒，要留足现金应对。
年报显示，，万科实现经营性现金净流入456.9亿元，连续实现经营性现金流为正；年末持有货币资金1661.9亿元，远高于一年内到期的流动负债总和938.9亿元；净负债率33.9%，继续处于行业低位。
总裁祝九胜表示，疫情对公司影响相当大，今年2-3月万科销售降低了510亿元，同时交付也受到影响。目前有改善迹象，客户来访量逐渐增加，公司复工率已经达到八成，工地上的工友返岗人数已经达到了72%。需求也不会简单地消失。
不止万科，对房地产行业来说，疫情的冲击十分普遍。据克尔瑞数据显示，今年2月份，我国TOP30房企中有27家房企销售增速同比负增长，且11家房企增速下滑超过50%。国家统计局3月16日公布的数据显示，2月份，70个大中城市房地产市场价格呈现涨幅稳中有落的趋势，新房、二手房房价上涨城市数量环比均大幅减少，二手房价格指数环比涨幅在连续58个月为正后，2月首次转负。
面对疫情，恒大在全国喊出七五折促销的策略，市场迫切想知道万科会不会降价，祝九胜回应，集团不会对一线价格管理提出具体干预，交给一线与消费者去决定。
郁亮表示，疫情不改行业趋势。白银时代特征已经非常明显地体现出来了，从增量到存量、从平衡到极化、从简单到复杂、从单一到全面，这四个方面的变化是从黄金时代到白银时代的主要特征。克而瑞研究中心副总经理杨科伟同样认为，对于除湖北以外的广大中西部三四线城市而言，疫情只是暂时压抑需求。
最新财报发出后，中信证券更新了对万科股票的评级，维持公司“买入”的投资评级，下调公司目标价格到35.19元/股。研报显示：由于公司业绩低于预期，货值进一步被消耗，规划中面积触及新低，之后成长性可能有限，万科物业是亮点，无论从142.9亿的营业收入（算上分部间销售），还是6.4亿的签约面积，还是在住宅、商写和公建领域的品牌实力来看，万科物业都是中国目前最大最强的物业管理企业，其规模、品牌和经营能力，都要超过当下所有上市物管公司。
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