土增税清算模式注意事项与风险应对
上回说到，土地增值税分期。下面我们继续探讨土地增值税清算过程中常见的疑难问题之土增税清算时点，希望给大家开展工作带来一些帮助。
我们都知道土地增值税清算有两种模式，一种是主动清算，通俗的讲，就是你主动去找的税务局；另一种是通知清算，可以理解为税务局来找你。
一、主动清算
对于主动清算的项目比较简单，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的，此种情况是指开发项目已由政府职能部门全部竣工备案，开发产品已经全部销售完毕；
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的，此种情况就是我们平时所说的，在建工程转让或者是项目转让；
（三）直接转让土地使用权。
对于直接转让土地使用权，也许有些人会说，按照“《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：……（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上”否则不允许直接转让土地，您说的有道理的，但今天我们不谈这个问题。
二、通知清算
房地产开发企业的开发项目，虽未达到主动清算条件，但是符合四个通知清算条件之一的，税务机关就要求进行清算。在这儿，我们主要分析前三个条件：
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。在这里，我们需要注意以下2个关键词：
第一个关键词——“竣工验收”，已竣工验收是前提，若项目尚未竣工验收，正常情况下税务机关不得通知进行清算；
需要注意的是，目前土地增税清算中的竣工验收，目前日渐趋同于企业所得税的完工标准。例如山东省地方税务局《关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》(山东省地方税务局公告第5号)第二十三条明确，上文所称的“全部竣工”、“已竣工验收”是指房地产开发项目符合下列条件之一的情形：
（1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；
（2）开发产品已开始投入使用；
（3）开发产品已取得了初始产权证明。
其中“开发产品已开始投入使用”就是我们常说的“交钥匙”，“开发产品已取得了初始产权证明”也就是我们所说的大产权证明。
对于以上三个标准，应按照孰先原则。
第二个关键词“85%”，这里的85%面积包含三种类型：
（1）已售面积；
（2）已经自用的面积；
（3）已经出租的面积。我们可以用公式表示如下:
（已售建筑面积+用于出租建筑面积+自用的可售建筑面积）÷当期可售建筑面积×100%≥85%
例如，房地产开发企业经常会发生如下情况：
（1）开发项目中有一些临街商铺或者产权会所等产品，一时没有销售出去。企业为了减轻资金压力，清算前提前对外出租使用，
（2）企业开发的写字楼或者商品房，企业当做售楼处、样板间投入办公自用。
（3）以上两部分，加上企业已经对外销售的开发产品，如果此时能达到这一期可售面积的85%及以上比例时，也就达到了清算的条件，就需要进行清算。
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。
目前，越来越多的地方明确预售许可证满三年，是指的同一期项目中取得的最后一张预售许可证满三年。举个例子：假定企业开发的项目里有十栋楼，此时，前五栋楼已经取得预售许可证，且已经满了三年，但后五栋楼尚未取得预售许可证，若这十栋楼符合同一期项目的条件，那这时候，税务局就不能通知清算。
（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
此时，税务局一定会上门找咱们的。
对于上述清算的相关规定，企业符合主动清算条件的，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；对于符合通知清算的土地增值税清算项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
我们知道，一般情况下，房地产企业很少有主动找税务局进行清算的。
但是当国地税合并的消息一出时，找我们咨询土地增值税清算的企业络绎不绝，接合同签到手软。因为企业担心，国地税合并后精兵强将兵合一处加大征管力度，所以希望早清算早利索。但是事实上也遇到了因为国地税合并，税务机关人事关系冻结，企业提交了清算申请，税屋机关迟迟没有动静，那真是急煞人愁煞人也。
话说回来，如果税务机关已经通知你进行清算，但是企业不愿意按照查账征收，部分情况下还可以采用拖字诀，说不定能转为核定征收呢。
当然，如果你的项目在河南，建议还是省省心踏踏实实的配合吧，因为核定征收税率15%，太高了啊。
（注：该文章由牛老师在土地增值税财税培训课程上的录音整理而成，转载请注明作者和出处）
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