在企业经营过程中，发生投资、联营、兼并、转股、转让等业务是在所难免的，然而这些业务却不是经常所发生的，致使我们很多财务人员对相关税收政策了解不多，一旦出现这些业务的时候总是把握不准相关税收政策。
以房地产进行投资、联营，土地增值税缴纳有何规定？
案例
以房地产进行投资，是否需要缴纳土地增值税呢?
嘉兴公司(非房地产企业)5月，将一块取得时作价1800万元的土地使用权，协议作价2500万元，投资到城西公司(非房地产企业)，计划用于项目开发，由于各种原因，项目未启动。
城西公司3月又将该块土地协议作价3000万元投资到庆丰房产地产开发公司，用于商住综合楼开发。那么该土地使用权在投资的过程中，是否需要缴纳土地增值税?
政策依据
根据《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税〔〕57号)相关规定：
第四条规定，单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。
第五条规定，上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。
政策解析
通过对以上政策的解析，嘉兴公司以土地作价投资到城西公司，由于双方都不属于房地产公司，因此，此项投资行为暂不征收土地增值税。
当城西公司再次以土地作价投资到庆丰公司的时候，由于投资双方中有一方属于房地产公司，因此，城西公司以土地作价投资入股时应缴纳土地增值税。
那么，企业将开发的商业地产用于自用或出租,是否需要缴纳土地增值税?
在房地产开发过程中，总有部分房产会转成企业的自持物业，那么，企业将开发的商业地产转换成自持物业是否需要缴纳土地增值税?
案例
企业将商业地产转成自持物业是否需要缴纳土地增值税?
嘉诚房地产开发公司开发一楼盘，既有住宅、临街门面也有写字楼，公司将95%的商业地产都已经地外销售，只有少量位置欠佳的房产无人问津，于是公司决定自持，将来用于自用或出租。
那么，企业将开发的商业地产用于自用或出租，是否需要缴纳土地增值税?
政策依据
根据国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知(国税发[]91号)第十九条第(二)项规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
政策解析
通过对以上政策的分析，房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，产品主要是对外销售的，销售给客户属于销售，销售给自己也属于销售。
也就是说，在销售给客户时办理了产权转移，需要缴纳土地增值税，如果将开发的商业地产用于自持，将产权转移到公司名下，则同样需要缴纳土地增值税，如果没有办理产权转移，还停留在“产品”的阶段，则不需要缴纳土地增值税。
本文来源：公众号“昌尧讲税”
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