“500万买的房，亏了100万。”
一位杭州妈妈，最近在社交媒体上分享了自己买房当“接盘侠”的故事——
底，她在杭州买下一套裸价450万的学区房。中介税费各种成本林林总总加起来，估计也有个500万。
那时候，楼市正处于上轮周期“最后的疯狂”，成交价一路飙涨，一度冲破550万。
可惜好景不长，随着调控大招落地，房价开启了长达三年的下跌期。到了今年，成交价更是跌到了400万。
简单一计算，居然亏了100万！
但是，这位妈妈却并没有后悔，理由如下：
幼儿园和小学走几步就到了，一口气解决9年的接送问题，一天多睡半个小时；
学习氛围极佳，各种兴趣班、图书馆就在楼下，经常飘出弹钢琴和古筝的声音；
幼儿园老师的教育理念很棒，鼓励式教育，发掘出了自家孩子的很多特长。
总而言之，学区房，有能力还是得搞一套！
这位妈妈的分享，也引发了很多家长的共鸣。
评论区涌现出很多赞同的声音。
比如有位网友说，自家买的学区房从400万跌到300万，但幸好离西湖只有10分钟，“占坑也好”。
有人花290万买了带学位老破小，已经亏了80万，房价跌了差不多30%。
楼主安慰一句：有地方住，还能读书，看开点吧……
有个同样“站岗”的家长，表现得相当洒脱：买学区房是为了孩子上学，又不是为了投资，学上了就可以了。
这其实代表了很多家长的心声。
一套学区房，并不能保送孩子上清北，但至少能起到“托底”作用，不至于在激烈的社会竞争中过早落伍。
恕我直言，只要中产家长还在孜孜不倦地鸡娃，那么学区房永远都会有市场。买入大城市核心地段的房产，尤其是优质学区房，仍然是中产家庭绕不开的一道课题。
但是，买房思路必须要及时调整。
否则，有可能既读不了名校，房子还砸手里！
其实，学区房降价的现象，并非只出现在杭州。
但无论在哪个城市，都有同一类房子的身影：老破小。
@钱报杭州房产 就提到，杭州学区房里跌得最惨的，主要是市中心的老小区。“豪宅天花板”南星桥板块的次新学区房，价格仍然坚挺。
有业内人士表示，南星桥板块价格坚挺，更重要的是地段和豪宅属性，“学区”价值在其总价中可能仅占一两成。
而一些老破小学区房，“学区”价值占比高达60%以上。无疑是很危险的。
最近跟广州同行交流，我也注意到一个很明显的变化，年轻人越来越不喜欢老房子了。
像是广州老城区里没有电梯的老破小，数量特别多，却一年比一年难卖。
贝壳广州13.27万套挂牌二手房里，约1/3房源楼龄超过
即便位于核心地段，配套也很便利，但购房人面对着日益破旧的房子，依旧高昂的价格，也很难说服自己掏钱。
而学区房里价格坚挺的，要么是地段过硬，要么是楼龄够新，要么是产品优秀。
在未来，老破小的价值还会被进一步稀释。
首先“遭殃”的，很可能就是“老破小中的老破小”。它们甚至不具备居住功能，就是纯纯的“学位壳”。
比如我们之前提到过的上海高兴花园，小区面积段集中在50平以下，几乎只能做一房和一房一厅。
就是这样一个楼龄超过的老旧小区，一度卖到近10万/平，如今已经跌回了6万/平。
来源：真叫卢俊
虽然已经提醒过很多次了，但我觉得有必要再强调一遍：
手里还有老破小的，不管是降价还是给中介加佣金，尽早处理掉，不然以后还有你疼的；
想投资学区老破小的，趁早放弃这个想法，降价还是好的，未来能不能卖掉都是问题。
因为学位涨起来的价格，也会因为学位而跌回去。
除了老破小，还有一种学区房，我也劝你最好避开：
投资客扎堆的网红盘。
在广州，就发生过这样的例子。
黄埔区科学城板块，汇聚了大批高新技术公司，以及实力强劲的国企，大量高收入业主在此置业居住。
高新技术人才，很多本身学霸出身，其中不乏小镇做题家，对孩子成绩自然格外上心，愣是把小区配套小学——东荟花园小区，读成了全区第一（网传）。
来源：网络
牛小的名声打响之后，大批“孟母”带着购房款杀到，硬生生把这个小区买成了网红盘，也引起了不少炒房客的兴趣。
凭着成绩积攒下来的超高人气，再加上黄埔区放开了限购口子，在有组织的炒作之下，小区房价迅速起飞。
三年前，小区成交价便已经冲上4.8-4.9万/平。在很多人看来，房价破5万/平指日可待，此时不买，更待何时！
实际上，这个价格早就超过了一套学区房的应有价值，全都是泡沫！
果不其然，随着调控大锤落下，黄埔区重新开启限购，楼市随之转冷，房价也跟着凉了。
一套77平两房，价格从4.5-4.6万/平，跌回3.4-3.5万/平。总价相差百万，堪称史诗级暴跌。
如今，小区最新成交价已经回到了3字头，大概是中的水平，房价暴涨成了一场梦。
来源：广州楼市发布
然而，噩梦还尚未结束。
自打房价坐上滑梯之后，东荟城的挂牌量飙升。贝壳外网数据显示，小区目前有260套二手房在售。
在这里头，不知道有多少炒房客打掉牙往肚子里咽。
按照最新去化速度，挂个一年半载卖不掉很正常。不降价就不错了，要想房价涨回巅峰期，更是遥遥无期……
不光要卷鸡娃，还得卷卖房，谁看了不得说一句：
网红盘业主，是真不好当啊。
还有一些家长，明明买了名校学区房，孩子却读不了。
这又是怎么回事呢？
最近几年，学位暴雷的消息屡见报端，往往三四月入学季会有一波“集中爆发”。
直到手拿招生方案，很多家长才猛然发现，自己砸上几百万买下来的学区房，居然不能让孩子读名校！
随着广大家长对名校学位孜孜不倦地追捧，一些“网红学区房”的学位逐渐饱和，甚至出现了不够用的情况。
以广州为例，今年几乎每个区都发布了学位预警。像天河区华阳小区这样的老牌网红名校，更是连续几年发布学位预警。
买房早的，孩子还能读名校。买房晚的，可能要被统筹去其他学校。
上下学接送不方便也就算了，教学质量无法保证一致，也让很多家长心有戚戚。
你想啊，花大价钱买来学区房，能不能读名校却只能拼手气，相信很多家长都接受不了。
这些惨痛经验也告诉我们：买学区房，一定要“先下手为强”。
哪怕买入之后“学位预警”了，也能凭借更早的购房之间，获得更考前的入学顺位。
如果是临时抱佛脚，千万要避开“预警”过的网红学校了，甚至周边学校也要谨慎选择。
那么，新房又该如何才能避免遇到“学位爆雷”呢？
聊到这个话题，一旁的情报哥赶紧给我支了一招——
学位够不够用，关键看一个数值：“学位/户数”配比。
而4:1的“户数/学位”配比，大概是一个安全边际了，再高就很难保证入读。
开发商卖房的时候宣传一定能读名校，结果却无法兑现，这样的案例实在见过太多了。
在买房之前，把这个数值算清楚，是衡量风险的重要一步。
各位宝妈宝爸，小本本记好了吗？
如果说有什么事情，能够让职场上叱咤风云的成功人士们瞬间“崩溃”，那么这件事
要么有关买房，要么有关养娃。
学区房，则是两件事的集大成者，这才让无数家长愁弯了腰。
除了学会避坑，最重要的其实是做好两方面的心理准备。
一方面，学区房的升值潜力，会变得越来越弱。
以前买学区房，相当于一门稳赚不赔的生意。既能“免费”使用优质公办学位，孩子毕业房子一卖，还能赚到一笔可观的涨幅。
而现在，大概率是“花钱买学位”了。如果你能接受这一点，那就可以买。
在此也提前劝告一句，如果日后房价跌了，可别怪孩子成绩不好啊。
另一方面，学区房并不能保证孩子当学霸，家庭教育的重要性不可忽视。
比如下面这位朋友，买的是广州顶级学区房锦城花园，读的是最好之一的东风东小学，初中电脑排位又去了“四大”之一的执信中学。
一路牛校读下来，结果呢？
家长不管孩子，归来仍是职中。
最后的最后，各位望子成龙、非买学区房不可的家长们，下面几种区域，请一定一定要避开：
1.投资客占比特别大的区域
2.没有实际居住价值的老破小
3.发出学位预警的区域
毕竟，选错的代价有点太大了，不是吗？
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