业内对楼市回暖时间几成共识:尚需一年
宏观经济21世纪网-10-30 03:56 我要分享 235几成共识:楼市回暖尚需一年
本报记者 王营 北京报道
央行9月30日发布的房贷新政,其效应已开始显现。
一线城市表现最为突出。中原地产数据显示,10月前26日,40个重点城市新建住宅成交面积较9月同期增长9%,其中一线城市表现最为突出,增幅达到23%。
二手房同样有回暖迹象。中原地产监测的21个大中城市二手住宅成交量逐周回升,上周较9月周平均增加约两成。其中一线城市表现更佳,上周成交量较9月周平均增加约三成。
但房地产行业的智囊们对前景并不乐观,包括有着先天性唱涨习惯的任志强(微博)。
回暖或难持续
中原地产机构注意到,虽然二手住宅市场成交量有回暖迹象,但相比去年10月份的成交量仍有很大幅度的缩减。10月前26天21个城市成交量较去年同期缩减约4成。六城市中原地产报价指数继续跌多涨少,仅有天津和成都指数环比上涨,其余城市指数均有不同程度下滑。“房贷新政”使得中原报价连续两周上涨之后,又迎来连续两周的下滑。这说明市场对房价转跌为升的信心不足。
经济学家李稻葵(微博)的判断是,与那轮调整只持续几个月的时间不同,这一轮房地产调整恐怕需要两年甚至于更长的时间。李稻葵对于楼市趋势悲观的两大理由是:第一,城市人口对住房需求已经基本得到满足。人均住房面积34平米,89%的家庭都有自己的住房,超过10%的家庭有两套房甚至更多;第二,老百姓对于投资的兴趣点已经从房产转移到金融投资。
尽管任志强通过中国城镇化率所带来的巨大需求,推导出房地产市场仍有较大的市场增长空间,但他并不认为,此轮政策上的放松能够为房地产市场带来真正的利好。如果新的政策(指央行信贷放松)落实得不好,房地产市场未来可能是一个底部延长线,但再向下的可能性也不太大;如果落实得好,就会出现 U型发展态势,即,逐渐开始回升。而且,这种可能存在的回升状态也将是非常缓慢,不是迅速的U形拉升。
基本面背后的库存危机
真正影响房地产市场发展的,是经济学家关注点之外的供求关系。任志强认为,房地产之所以还需要至少9-10个月回暖,是因为目前还有5.7亿平方米的库存需要消化。
同策机构从当前市场库存压力监测得出的结论是,截至今年10月,一线城市存销比虽略有降低,但仍面临去库存压力;限购松绑或取消后,二线城市存销比继续分化,监测城市中仅合肥、南京、南昌、苏州等少数城市处于合理区间或有房价上涨压力,其他二线城市库存仍然偏大。大多数三四线城市去库存压力较大,房价面临下跌可能。当前限购松绑等政策,并未改变去库存的市场基本面。
值得注意的是,任志强所推导出的9-10个月以后回暖,还存在一个重要前提。“如果新开工不增长或者严重的负增长,持续到明年9月份的时候,才可能出现较好的回升条件。如果大家看到形势好了,钱也有了,融资条件也有了,迅速扩大投资和扩大生产,那就不一定出现明年9月份以后持续回升的一个局面。因为供求关系始终在决定着市场。”
在SOHO中国董事长潘石屹(微博)看来,任志强所担忧的这种前提很有可能发生。潘石屹认为,过去,房地产长期处于黄金时代,而这使得房企们存在惯性地盲目扩张,而这可能加剧行业的悲观局面。
同策咨询研究部数据显示,TOP20房企-5年期间,销售金额年复合增长率达到29.9%(同期全国平均销售金额增长率15.2%),销售面积年复合增长率达到22.7%(同期全国平均销售面积复合增长率7.65%),TOP20房企的平均增速明显高于行业增速,这一方面反映出TOP20房企市场扩张能力优于其他房企,但另一方面,品牌房企出于对业绩和增长率的贪婪追求,在资金、人员、土地各方面不断加大投入,即使在市场条件不佳的情况下依然试图达到15%甚至20%以上的年增长率,导致房地产行业产能过剩,供应过多,库存高企。
在库存未明显改善的背景下,房企扩张的盲动性有可能导致房地产行业继续面临产能过剩,这就决定年底及去库存仍然是市场主旋律。
一线城市是避风港吗?
不少房地产行业人士认为,库存危机可能只存在于二三线城市,而非一线城市。去年以来,主要房企为规避风险而重回一线城市。但一线城市是否真的是“安全港”?
中原地产对北京、上海、广州及杭州四个城市至今的累计土地出让和新房销售量进行对比分析后发现,其中的三个一线城市,虽然整体上土地供略小于求,但分区来看,个别区域仍存在宅地供应过量,消化周期过高的潜在风险。如北京的平谷区和上海的崇明;而杭州虽然整体宅地存量过大,但上城区、下城区和西湖区的宅地供应却是不足的。
中原机构得出的结论是,从风险角度看,上海的崇明存在供应过量的情况,且短期内难改变;北京五区供应过量,但平谷区可能成为未来北京新建住宅集中供应区;广州除萝岗区外,核心区荔湾区和黄埔区亦存在供应过量的情况。返回腾讯网首页>>
N石英+44.03%山煤国际+10.06%华联控股+10.05%苏州高新+10.04%中国国贸+10.04%东土科技+10.01%N石英+44.03%山煤国际+10.06%华联控股+10.05%
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