近期南宁楼市为什么能回暖?一是政策到位了,特别是3.7%的利率,就能有效将商业银行的水引到楼市。二是M2创出了新高,关于放水和楼市股市的关系,这是经济学的常识,但还是有太多人不懂 浩哥在这里给大家补课一下,看看清华大学教授的讲解。然后你再看看浩哥头条号置顶的文章,其实,规律一直都没有变过。
同学问到这个南宁百货,今天跌停,是受到了证交所的质疑询问,借机洗盘,。明天很可能还有低点,那么低点就是我们补仓的一个节点,当然还要看承接力度,股票中没有100%的准确率,做错很正常的。错了,一个是小亏止损,另一个是做短差拉出来。
南宁百货为什么是判断是洗盘呢?一没有换手,二没有量比,三位置低,主力在这个位置上,如果以跌停出货,那么它基本上就是没有利润的,前几天我们看着这栖霞建设,就是一个道理。
继“金九”成色不足之后,“银十”也黄了,南宁楼市的春天还有吗?“价值”还在吗?
要了解楼市的真相,除了价格,重要的还有成交量。多年来,浩哥一直在持续追踪南宁楼市的成交量变化,上个月的“金九”,南宁楼市成色不足。那么现在也到了“银十”的最后一天了,成交量如何呢?“银”还有吗?
从南宁住建局官方数据看,10月新房成交不足7000套,存量二手房成交 1338套。有点成色不足啊,特别是二手房成交量低得可怜。
二手房成交量低,背后的原因是什么?是没有买盘,当下挂牌量很大,但买的人很少。买盘远远小于卖盘,这样卖家就开始内卷,一些急用钱的人就不得不降价抢夺有限的客户,体现出来的,就是量缩的同时价格阴跌。
阴跌会持续多久呢?这不仅要看宏观政策方面,同时也要看MLC加息的脸色,YQ和国际形势还不稳定。
事实上,从M2来看,现在水已经放出来了,但是从上半年银行存款猛增10万亿的数据看,水暂时还在银行里空转。
主要缺的还是信心,现在餐饮航空旅游等行业受影响大,很多人不敢投资,由于担心YQ,很多人又纷纷把钱存起来以备不时之需。而且人性决定了,绝大多数人都是买涨不买跌的,在楼市下行期,很多人有实际需要的人也在观望。
楼市没戏了。浩哥觉得,这话可能只说对了一半,全国有那么多城市,是哪个没戏了?就像股市一样,从去年的3731点,跌到2863点,5000多只股票都没戏吗?不照样有在这期间翻倍的嘛。
这其实就是分化,对于南宁来说,是广西的金字塔,良庆区近年人口流入和GDP增速位列全区111个县级政区的双料第一,五象新区是塔尖上的尖,难道将来没有前途?
未来比较确定的两点是,第一,未来的城市化越来越趋于完成,速度会越来越慢。第二,人口拐点会逐步到来。据测算,目前生育高峰已过,2026年前后将迎来小学生入学的最高峰。大家可以去医院产科看看,现在的产房是不是完全没有几年前的火爆?预计2026年以后,学区房也不会那么香了。但同时,未来的老年人会越来越多,后,老年人将是目前的两倍,现在就有2.67亿了,未来的比例会非常夸张。那么在这个趋势下,医药行业和养老、老年培训等行业将迎来机会。
说回楼市,未来会变得更不缺房子,但仍然缺好房子,在这种情况下,很多不好的房子就会被抛弃,丧失流动性。
在此前的文章里,浩哥仔细分析了南湖边的步梯房明湖花园卖7字头的“极端”价格的原因。为什么这么便宜,就是因为综合品质户型等太差,虽然位置很好,但不符合好房子的标准。
我们再看一个更便宜的,图1,梦泽园,这个奇葩户型,卖出了6549的单价!这可不是在武鸣哦,如果6字头都能在南宁西乡塘闹市区买到房子,那遥远的武鸣能涨价吗?
看来武鸣又躺枪了,熟悉的铁粉都知道,一年前,浩哥明确发文,不太看好人口流出的武鸣楼市前景。
再看一个,埌西的城市杰座,最近成交价跌到8字头,比起此前的最高价,已经跌去了30%+!
原因还是同样逻辑,未来,没有电梯的,没有花园的,停车位不足的,户型差得房率低的都不会有前途,甚至,客厅不带大阳台,卫生间只有一个的,也会被有限的买房客户挑剔,卖不上价格。
我们再看一个正面的例子,万科公园里,这个盘和对面的融创九棠府都是浩哥曾推荐过的,这两个盘从到开盘就是卖1.1万的价格,在的三月小阳春,曾被檀境短暂带动过一波。但是,几年过去了,是不是还是1.1-1.2万的价格?而且,这个价格是有人接盘能卖出去的。
万科融创这种品牌房企在好地段的偏改善产品,这是明显跌不动啊。未来,浩哥觉得,九棠府的潜力还是要更大一些的,大家研究一下待建新民中学的位置,九棠府能读是不是板上钉钉?当然,这个需要等落地,关注的人多去了解一下交投地块的情况吧,毕竟学校是它负责配建的。
这也是基于浩哥此前说的大趋势。无论在楼市上升期还是下降期,好房子还是好房子,人民美好生活需要的是好房子!
房子虽好,但也不要追高。对于五象湖四大天王,浩哥一直反对2万+的价格追高,好比茅台虽好,也不要2600多元买,现在1350元,貌似不那么贵了。
1.1+的好房子九棠府,对于需要买房住的人来说,比四大天王差多少呢?这个差价难道不香吗?
也许房价还会震荡,但好房子能跌到哪里呢?浩哥觉得,这一轮楼市肯定能稳住的,未来分化加大,好房子可不一定便宜哦,对于刚需,你本来就要买房的,不买踏空的风险可能更大呢。难道,还能一直租房子住?
回顾南宁楼市,有两个关键词:上半年“谨慎看多”,下半年“不宜看空”
已经过去快半个月了,春节也逐渐临近。回首整个,真的是一点也不平静。在这一年里,浩哥来到了今日头条,写了不到300篇文章,也收获了2000多个粉丝。对于浩哥的文章,其实都是连续剧,回顾一下,有看比较准的,比如看衰武鸣,也有需要反思的地方,比如恒大御府就低估了“有惊无险”。
整体来看,南宁楼市的应该用“高开低走”一个词来形容。在3月,南宁楼市迎来了春季躁动,尤其是以檀境为代表的五象湖东和以金科城为代表的五象南。彼时,檀境卖到16000+,金科城也卖到13000+。土地拍卖方面,整个南宁也是一片火热,五象南地价拍出历史新高,达到9字头。
在那个时间节点,浩哥写下文章《给五象南泼泼冷水》,提示粉丝千万不要追高,看多一定要在“谨慎”的前提下。
随后的剧情大家都经历了,一语成谶,剧情出现了大转折,谁也没想到,从“五条红线”开始,政策开始了一轮力度远超预期的严厉调控,这一轮调控一直持续到年底,导致万亿巨头恒大也暴了雷。记得“五条红线”刚出来时,浩哥跟业内几个大V探讨过,不少人不以为然,认为政策影响有限,但浩哥闻到了不同的味道,认为不能小瞧政策的威力。
虽然那时浩哥更多了一分“谨慎”,但在政策效果真正显现前,也是不敢过多看空的。
对于需要买房的朋友,整个上半年,浩哥以《上半年南宁楼市的三次绝佳机会》为题给出了三次买入推荐。三次推荐的房子分别是单价14000总价56万的金科博翠山梧桐悦、14000的恒大御府70平小户、绿地朗峯的10700单价73平小户。 现在回过头来看,梧桐悦由于其小户型学区的稀缺性,14000的价格依然是超值的。恒大御府从小户型来讲,14000的价格还是坚挺的,但经历了波折,在目前资金被监管的情况下,浩哥觉得会“有惊无险”,交房问题不大。10700的绿地,也是因为小户型的缘故,即便年底,总价这么低的依然稀缺。
三次推荐,虽然产品品质区位不同,但有一个共同特点,就是都是总价非常低的小户型,将来好租也好卖,最贵的也才80万。从这一轮房价降价潮来看,无疑大户型是降幅最大的。而70多平的小户型,在五象整个五象都是稀缺产品,更不用说梧桐悦超低总价的小户型学区房。
下半年,浩哥在一片看空中,又多次发文表示“不宜看空”,跌下来是机会。年底,在政策已经见底的情况下,浩哥站“市场底”推荐了9字头的金科城79平小户型。总价80万买个五象南地铁小三房,难道不香吗?要知道,三月,同样的产品,在金科城要100-110万了。此外,还推荐了10300的光明城市,在目前二中和天桃落地的情况下,光明城市这个价格无疑是更加超值的。
整体来看,浩哥整年的几次推荐都还没问题,至少没有追高。这么多年,浩哥有一个特点,都是倾向于“左侧”买入,从不追高,比如浩哥长线看好的龙岗,在年初五象南和五象湖东躁动之时,浩哥就建议不要追高五象南,可以考虑低吸9字头的龙岗。现在回过头来看,彼时龙岗9字头的房价,现在经历了政策调整,也能维持8、9字头,基本跌不太动。而龙岗的基本面呢?江湾路修好了,灵龟山公园成为了网红,五象火车站、南方明珠塔和三岸大桥都有了进展。
从发展前景来看,龙岗无疑逐年正在变得更好,而且有诸多利好等待兑现。也就是说,未来几年,龙岗的基本面会不断提升,而房价却还在底部徘徊,这就形成了一种背离,浩哥觉得,到了一定程度,市场早晚会给予纠正。投资性买房有时跟买股票是类似的,你不提前埋伏,等涨了之后再追,还追得上吗?另外,如果现在买入龙岗,将来涨了一波甚至出现泡沫,别人情绪亢奋要入场的时候,你已经房产证和利润在手,要不要逢高“止盈”,决定权和主动权全在你了。
,现在回头看,大家多少都对政策的威力有所低估。无论如何,我们永远只能跟随市场,敬畏市场。的南宁楼市,浩哥会继续观察思考,拿出更多有价值的观点分享给粉丝。
一张卫星图,告诉你南宁市发展大趋势的秘密。
浩哥是外省来广西耕耘的人,最早买房住在埌东,那时地王和金湖广场是如日中天的,后来浩哥搬到了凤岭北,忍受了几年荒凉一点的日子,随着凤岭北成熟越来越好住,浩哥又主动搬到了五象湖,又开始了新一轮拓荒。浩哥买房其实早年也看不准,教训有很多,但至少做到了有三次以上房价翻了三倍。假如你买了西乡塘鲁班路上万的心圩江江景楼盘,那现在也才涨了30%。
浩哥要说的是大趋势,从埌东到凤岭,再到五象,就是南宁发展的大趋势。这个趋势不是用嘴说的,不是用规划图画的,而是实实在在的用钱砸出来的。
五象新区从建设以来,政府已经砸下去3000亿,这些钱要修桥要修路要修地铁,还要建公园建学校建博物馆体育场艺术中心。学校建设是一次性的,但事业编制的老师却是每年都要财政全额保证他们的工资的。五象湖公园还在持续建设中,以后每年也要花钱养护保洁管理的,你看看南湖公园就知道了,这些年升级改造了多少次才有今天的样子?相思湖新区当年也有规划,但是遗憾的是,并没有足够而且持续的钱砸到那边。
这个大趋势可以非常直观的从卫星地图上看得真真切切清清楚楚。买一个城市的房子就像买一个城市的股票一样,不想错过南宁的最大红利,绝对不能对大趋势视而不见。
看图1,这张图是浩哥自己截的,但是做了一个处理,把路网去掉了,并进行了右旋转35度。就像清水毛坯房一样,让你用上帝视角看个清楚。
旋转后,原本的东侧变成了偏南,我们就用上下左右来说,下面是一片高山(高达400米500米)左下角有个口子,但是被邕江拦住了。左边也是一片大山横亘阻拦。上面呢,右上侧是丘陵,同时邕江在此处拐了很多湾,不仅有莫村半岛还有牛湾半岛,这边没有多少开阔地的(民族大道延长线也许就是伪命题,你看看仙葫天池山现在还在卖7字头的房价就知道了)。正上方的三塘方向呢?依然是丘陵地貌,而且还有大量的煤矿塌陷区,在这里搞一点仓储物流和低密度住宅是可以的,要建写字楼和超高车位,是不可能的。那这个片区就不可能出现总部基地这样最讲求效率和排面的商务区。
看明白了吗,南宁要大发展,必须往右(东南),一直往右,从蟠龙到五象湖到五象南到那马。一直往右,从东盟商务区到三岸,到龙岗,再到龙岗南园博园。看看地图上的黄土吧,那就是正在发生的大开发。
有人说,山是可以挖的,说这个话的人一定缺少常识,看看图2,西乡塘那边的大山,绕城高速都绕着山边修,山上高悬着天雹水库,你告诉我怎么挖?五象岭是个200米的小土包,当你爬上去俯瞰总部基地的时候,你告诉我这个山要怎么挖?
有人说,南宁有这么多人吗?我不反驳,南宁到今天建成区面积300多万平方米,再扩大一倍才到抢二线新一线城市的水平,5600万人的广西,强首府的南宁太小了。南宁主城区每年流入十多万人(别跟我说南宁总人口流出,那是几个县流出,你又不去县里买房),南宁每年卖房上千万平方米,这个数据是北京的两倍!
如果你说五象是鬼城,那我只能告诉你,现在这个样子五象还便宜点,可以给你上车机会(就像今天的低估值蓝筹股一样),将来繁华似凤岭,那房价一定会超越凤岭。凤岭如何超越了埌东,五象就如何先追上再超越凤岭!君不见,每天傍晚的南宁大桥都大堵车吗?
这次的“金融16条”和债权融资2500亿是实质性利好。看南宁楼市回暖,要观察什么?
最近,房地产行业的先行指标,股市里的地产股还有房地产债已经率先出现了反转信号,看看这几天房地产股票的走势吧,特别是港股,让很多人直呼意外。
浩哥仔细分析了这次的“金融16条”,也许很多人还没仔细看过,也没有引起足够的重视。这里用关键词解读一下。
前面4条的关键词是“贷款”,贷款要稳要支持,这是和“五条红线”后明显方向性的不同,有两条已经放开,这里就不细说了。
568三条关键词是“融资”,稳融资稳债券稳信托。
7的关键词是交房,要保交楼,稳民生。
9和10的关键词是“并购”,这次2500亿的债券融资,也被称作“第二支箭”,箭已经在弦上,优质的民营房企显然就上岸了,一些没有恒大那么高杠杆的,也许也还可以救一下。看看最近南宁市场都是国企央企在拿地就知道了,差生退出后,就会由优等生通过并购补上。
,房地产还有18万亿,未来房住不炒是大方向,但还是有刚需和改善以及更新性需求的。对于南宁来说,工业目前在发力,但历史欠账太多,房地产显然还是第一大产业,上下游牵扯的太多太多,稳房地产,就是保经济增长,就是保就业,就是保民生。相信有房的各位,也不希望房价一些这么阴跌下去吧?
剩下的几条,关键词是“贷款延期”和“租房融资”。那么我们把关键词串起来,贷款+融资+交房+延期+并购,各位看清楚了吗?房地产拐点,大概率就是眼下。
对于南宁来说那?浩哥还是告诉大家,南宁上市的新盘有50个,而今年已经到了11月中旬了,上市的新盘只有20个。南宁的土地出让金已经只有200多亿,比此前的最高峰500亿腰斩,而,卖了多少地,区区70亿。
从土地市场看,上市的新盘将进一步减少,这是减少了什么呢?显然是供应了。那么南宁人口是流入还是流出呢?就算现在经济不好,很多人回老家去了 一年也要增加七八万人。这些人真的不需要房子住吗?
月都有阴晴圆缺,房地产作为周期性行业,难道就只有冬季,没有夏天?浩哥是经历过两三轮周期的,从埌东到凤岭,从五象湖到龙岗,城市一直在扩张,5000万人口的广西,人均GDP依然全国倒数,城镇化率更是落后东部地区10%,难道广西不要发展了吗?
平陆运河已经开工,浩哥对广西更加看好,看看比亚迪在南宁的大手笔吧,新能源巨头都看好南宁,为何你看不上呢?
再说一句,未来五象湖是整个广西的天花板,这是历史的必然。
[呲牙]一年之计在于春,春暖花开,楼市是否能回暖。目前的南宁楼市处于低迷状态。目前的房子越来越多了 ,很多楼盘是卖完了,入住率却非常低,房子基本上是不亮灯,空置没人住。通过这一侧面上分析,楼盘已卖,就是没人入住,说明之前很多买房的部分为炒房客。因此入住率低,空置率相当的高,这个就是疯狂炒房带来的表面繁荣,实为内部已经开始腐烂不堪。
[祈祷]楼市调控以来,南宁的房价直线下降,犹如股票突然跳水大跌,让人神魂跌倒,精神紧绷,心情澎湃,那些高位买房的人,已是这轮行情高危接盘,已被割韭菜。
开放商也许看到了楼市的未来,为了去库存变现,所以价格下降幅度惊人,有的盘降3000,有的降5000,有的甚至腰斩。各种促销活动,赠送面积,赠送车位,赠送精装,帮付首付,这些一些列的操作就是为了尽快卖房,回笼资金。这些促销举措是否吸引你去看房买房,我觉得还没到最后的疯狂,最后的疯狂才是买房的最好时机。
[打脸]目前南宁重点开发就是五象新区,那边密密麻麻的楼盘,但空置率惊人,很多大商场都是空铺。白天上班就看见人,晚上下班就很少人,说明了五象的虚假繁华,去住的人其实并不多,更多的是因为那边是行政中心,很多人流去上班造就的繁华,当下班人去镂空的时候 就回归原本的面目。
[玫瑰]面对空置率高,房价高,购买能力下降,想买房的买不到,想卖的卖不出的尴尬局面,如何破局,唯一就是房价回归普通百姓的购买能力,楼市才能真正回暖。
[呲牙]最近股票一片绿油油,跌得让人怀疑人生,南宁房地产同样遭遇大跌,有的远郊盘跌幅甚至已经到达了50%。我们发现最近的房价有回暖迹象,然而这些回暖仅限核心地段,优质的盘。如果你看远一点,去看看扶绥、里建 、武鸣、 三塘等远郊盘,你就知道什么叫做跌幅超过50%,而且还卖不动。
[耶]就比如三塘绿地城,我记得在的时候房价是过万的 ,这么远的地方房价过万,现在6字头而且还带精装修,相当跌了接近40%
[机智]扶绥比较出名的恒大,到目前为止还没有看见复工迹象,是不是要烂尾了,还是个谜底。
[赞]武鸣里建绿地城的时候6字开头,现在3字开头 ,有的投资客急用钱的,断臂求生抛出都2字开头。
[可爱]从上面的跌幅数据,可谓是惨烈,更重要的是,哪怕降价甩卖,是否能卖得动。都跌幅这么大就可以捞一把呢?如果你是做为一名投资客,想要在房地产上捞一把,目前真的不合适,如果钱多,真要投资,请选择核心地段,因为核心地段抗跌能力强,甚至还能逆市上涨。刚需钱不多的人合适购买远郊的楼盘。
[可爱]因此现在买房不能够象以前这么冲动。疫情的不确定性,经济水平下滑,就业不稳定,加上国际形势严峻的问题,都充斥着不确定性。手上存粮,才有安全感。
几千个票中偏偏选择了它,选择了寂寞,那就只能熬过这一个个的漫漫长夜,预期总是充满了希望,而现实往往让你我失望!
用南宁话来讲,这种股票就叫做“漏野”股,像个“七黑”一般磨砺着炒股人的心灵,任何事物都要从两个不同的方面去考虑与认知,错了就是错了,就要吸取经验教训。
有人说,等待是最长情的告白,等待中定会有希望的光芒,我也一样,安静地等待,等待着春暖花开,等到山花烂漫时,你我同在丛中笑!
在南宁投资房产,要坚定做个少数派!
总混在羊群里,你一定就是韭菜的命。
今天浩哥跟大家聊点深度的话题,无论是股市还是楼市,其实真正比较成功的都是少数。这句话虽然简单,但是要做起来真的是非常难。“买在分歧,卖在一致”这句话大家听说过吗?
就是说,当还有相当多的人看不上的时候,才会有真正的价值洼地,当大家都一致看好时,价值洼地就被填平了。
但是有个重要的前提,你买的是好股票或者好房子,不是那种“叶飞概念股”、有退市风险的垃圾亏损股。不过也看情况,叶飞这个人确实很坏,这么吓一瞎散户,他们都割肉了,本来就是低位的筹码被谁买去了呢?说不定,庄家就借着叶飞完成吸筹呢。在股市里,韭菜总是难改韭菜命啊。
楼市浩哥算是有点经验,但在股市是新手,去年下半年才进入股市,没多久就赶上了大跌。不过算到今天,虽然暂时没赚大钱,但总体还是盈利一些的。那时候浩哥重仓的长安汽车股票,一路下跌到谷底,也让没经历过的新手浩哥压力很大。彼时,浩哥问遍了周围的“专家”和“高手”,没有一个人看得上浩哥的持仓。后来呢,自己去看看走势,长安是不是接连涨停是不是翻身了?浩哥也通过这一回,学到了很多宝贵的经验。
回过头来看,浩哥觉得自己坚持的不追涨杀跌是没有亏损的最重要原因。看图1,早在两个月前,浩哥写过一篇文章,就不看好茅台了,同时浩哥自己也清仓了抱团的旧基金,那时,全民都在跑步买基金。到了现在,浩哥觉得,基金又没有多少风险了,因为大家都不买,基金有点卖不动了。
楼市和股市的道理,其实是相通的,也要坚定的做少数派。
最早的时候,五象湖是没人看得上的,那时候五象湖只要4、5、6字头。那五象湖是不是好房子呢?肯定的,按照规划,五象湖片区学铁商湖景都齐全,只是需要一些时间兑现,那么,五象湖就是价值洼地。“好价格”+“好房子”,就是楼市投资的两条黄金标准!
现在呢?五象还是大家都看不上吗?肯定不是了,现在是“分歧”的时候,也就是黄金不再有,白银还是有的。就是因为还有部分人看不上,就还有继续涨的潜力。
不过,五象目前正在由“分歧”往“一致”转变,恒大御府的13800贵吗?比起当初,那是贵太多了,比起年初还12000的澜庭府,也涨了不少。但现在剧情又发展了,看好五象新区的人多了,大家又都觉得便宜了。等到五象湖再涨一波,大家反而会更加一致看好,浩哥觉得,那时候,大概率就涨不太动了。
用这个理论分析一下龙岗可以吗?当然可以,龙岗是好房子吗?当然是了,各种顶级的规划和配套,只是稍微慢了点点。但是慢并不是不发展,而且正是这种慢目前给大家提供了低价买入的机会。
现在大家看得上龙岗吗?浩哥觉得虽然有分歧,但看不上的还是大多数吧。
浩哥甚至觉得,“好房子”+“好价格”的龙岗,将来涨幅会超过今天的五象湖。浩哥已经说龙岗太多次了,但可想而知,大家还是不敢买的,因为少数派都是孤独的,是要逆着人性操作并坚定持有的。
龙岗将来的剧情是怎样的,浩哥也已经写好了,我们等着以后来验证。
还有一个事情,就是南宁七普的人口数据,非常亮眼。整个广西增加400万人,一半就增加在南宁!记得不记得,有多少人一直说,南宁是唯一人口净流出省会,柳州是广西唯一人口净流入城市,这些人被啪啪打脸了吧。看图2和图3,早在两个月前,浩哥就努力为南宁人口正名了。
真理,是掌握在少数人手里的。你的房产投资想要成功,也要坚持做少数派!
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