近期南宁楼市为什么能回暖?一是政策到位了，特别是3.7%的利率，就能有效将商业银行的水引到楼市。二是M2创出了新高，关于放水和楼市股市的关系，这是经济学的常识，但还是有太多人不懂 浩哥在这里给大家补课一下，看看清华大学教授的讲解。然后你再看看浩哥头条号置顶的文章，其实，规律一直都没有变过。
同学问到这个南宁百货，今天跌停，是受到了证交所的质疑询问，借机洗盘，。明天很可能还有低点，那么低点就是我们补仓的一个节点，当然还要看承接力度，股票中没有100%的准确率，做错很正常的。错了，一个是小亏止损，另一个是做短差拉出来。
南宁百货为什么是判断是洗盘呢？一没有换手，二没有量比，三位置低，主力在这个位置上，如果以跌停出货，那么它基本上就是没有利润的，前几天我们看着这栖霞建设，就是一个道理。
继“金九”成色不足之后，“银十”也黄了，南宁楼市的春天还有吗？“价值”还在吗？
要了解楼市的真相，除了价格，重要的还有成交量。多年来，浩哥一直在持续追踪南宁楼市的成交量变化，上个月的“金九”，南宁楼市成色不足。那么现在也到了“银十”的最后一天了，成交量如何呢？“银”还有吗?
从南宁住建局官方数据看，10月新房成交不足7000套，存量二手房成交 1338套。有点成色不足啊，特别是二手房成交量低得可怜。
二手房成交量低，背后的原因是什么?是没有买盘，当下挂牌量很大，但买的人很少。买盘远远小于卖盘，这样卖家就开始内卷，一些急用钱的人就不得不降价抢夺有限的客户，体现出来的，就是量缩的同时价格阴跌。
阴跌会持续多久呢？这不仅要看宏观政策方面，同时也要看MLC加息的脸色，YQ和国际形势还不稳定。
事实上，从M2来看，现在水已经放出来了，但是从上半年银行存款猛增10万亿的数据看，水暂时还在银行里空转。
主要缺的还是信心，现在餐饮航空旅游等行业受影响大，很多人不敢投资，由于担心YQ,很多人又纷纷把钱存起来以备不时之需。而且人性决定了，绝大多数人都是买涨不买跌的，在楼市下行期，很多人有实际需要的人也在观望。
楼市没戏了。浩哥觉得，这话可能只说对了一半，全国有那么多城市，是哪个没戏了?就像股市一样，从去年的3731点，跌到2863点，5000多只股票都没戏吗？不照样有在这期间翻倍的嘛。
这其实就是分化，对于南宁来说，是广西的金字塔，良庆区近年人口流入和GDP增速位列全区111个县级政区的双料第一，五象新区是塔尖上的尖，难道将来没有前途?
未来比较确定的两点是，第一，未来的城市化越来越趋于完成，速度会越来越慢。第二，人口拐点会逐步到来。据测算，目前生育高峰已过，2026年前后将迎来小学生入学的最高峰。大家可以去医院产科看看，现在的产房是不是完全没有几年前的火爆?预计2026年以后，学区房也不会那么香了。但同时，未来的老年人会越来越多，后，老年人将是目前的两倍，现在就有2.67亿了，未来的比例会非常夸张。那么在这个趋势下，医药行业和养老、老年培训等行业将迎来机会。
说回楼市，未来会变得更不缺房子，但仍然缺好房子，在这种情况下，很多不好的房子就会被抛弃，丧失流动性。
在此前的文章里，浩哥仔细分析了南湖边的步梯房明湖花园卖7字头的“极端”价格的原因。为什么这么便宜，就是因为综合品质户型等太差，虽然位置很好，但不符合好房子的标准。
我们再看一个更便宜的，图1，梦泽园，这个奇葩户型，卖出了6549的单价！这可不是在武鸣哦，如果6字头都能在南宁西乡塘闹市区买到房子，那遥远的武鸣能涨价吗？
看来武鸣又躺枪了，熟悉的铁粉都知道，一年前，浩哥明确发文，不太看好人口流出的武鸣楼市前景。
再看一个，埌西的城市杰座，最近成交价跌到8字头，比起此前的最高价，已经跌去了30%+！
原因还是同样逻辑，未来，没有电梯的，没有花园的，停车位不足的，户型差得房率低的都不会有前途，甚至，客厅不带大阳台，卫生间只有一个的，也会被有限的买房客户挑剔，卖不上价格。
我们再看一个正面的例子，万科公园里，这个盘和对面的融创九棠府都是浩哥曾推荐过的，这两个盘从到开盘就是卖1.1万的价格，在的三月小阳春，曾被檀境短暂带动过一波。但是，几年过去了，是不是还是1.1-1.2万的价格?而且，这个价格是有人接盘能卖出去的。
万科融创这种品牌房企在好地段的偏改善产品，这是明显跌不动啊。未来，浩哥觉得，九棠府的潜力还是要更大一些的，大家研究一下待建新民中学的位置，九棠府能读是不是板上钉钉?当然，这个需要等落地，关注的人多去了解一下交投地块的情况吧，毕竟学校是它负责配建的。
这也是基于浩哥此前说的大趋势。无论在楼市上升期还是下降期，好房子还是好房子，人民美好生活需要的是好房子！
房子虽好，但也不要追高。对于五象湖四大天王，浩哥一直反对2万+的价格追高，好比茅台虽好，也不要2600多元买，现在1350元，貌似不那么贵了。
1.1+的好房子九棠府，对于需要买房住的人来说，比四大天王差多少呢？这个差价难道不香吗？
也许房价还会震荡，但好房子能跌到哪里呢？浩哥觉得，这一轮楼市肯定能稳住的，未来分化加大，好房子可不一定便宜哦，对于刚需，你本来就要买房的，不买踏空的风险可能更大呢。难道，还能一直租房子住?
回顾南宁楼市，有两个关键词：上半年“谨慎看多”，下半年“不宜看空”
已经过去快半个月了，春节也逐渐临近。回首整个，真的是一点也不平静。在这一年里，浩哥来到了今日头条，写了不到300篇文章，也收获了2000多个粉丝。对于浩哥的文章，其实都是连续剧，回顾一下，有看比较准的，比如看衰武鸣，也有需要反思的地方，比如恒大御府就低估了“有惊无险”。
整体来看，南宁楼市的应该用“高开低走”一个词来形容。在3月，南宁楼市迎来了春季躁动，尤其是以檀境为代表的五象湖东和以金科城为代表的五象南。彼时，檀境卖到16000+，金科城也卖到13000+。土地拍卖方面，整个南宁也是一片火热，五象南地价拍出历史新高，达到9字头。
在那个时间节点，浩哥写下文章《给五象南泼泼冷水》，提示粉丝千万不要追高，看多一定要在“谨慎”的前提下。
随后的剧情大家都经历了，一语成谶，剧情出现了大转折，谁也没想到，从“五条红线”开始，政策开始了一轮力度远超预期的严厉调控，这一轮调控一直持续到年底，导致万亿巨头恒大也暴了雷。记得“五条红线”刚出来时，浩哥跟业内几个大V探讨过，不少人不以为然，认为政策影响有限，但浩哥闻到了不同的味道，认为不能小瞧政策的威力。
虽然那时浩哥更多了一分“谨慎”，但在政策效果真正显现前，也是不敢过多看空的。
对于需要买房的朋友，整个上半年，浩哥以《上半年南宁楼市的三次绝佳机会》为题给出了三次买入推荐。三次推荐的房子分别是单价14000总价56万的金科博翠山梧桐悦、14000的恒大御府70平小户、绿地朗峯的10700单价73平小户。 现在回过头来看，梧桐悦由于其小户型学区的稀缺性，14000的价格依然是超值的。恒大御府从小户型来讲，14000的价格还是坚挺的，但经历了波折，在目前资金被监管的情况下，浩哥觉得会“有惊无险”，交房问题不大。10700的绿地，也是因为小户型的缘故，即便年底，总价这么低的依然稀缺。
三次推荐，虽然产品品质区位不同，但有一个共同特点，就是都是总价非常低的小户型，将来好租也好卖，最贵的也才80万。从这一轮房价降价潮来看，无疑大户型是降幅最大的。而70多平的小户型，在五象整个五象都是稀缺产品，更不用说梧桐悦超低总价的小户型学区房。
下半年，浩哥在一片看空中，又多次发文表示“不宜看空”，跌下来是机会。年底，在政策已经见底的情况下，浩哥站“市场底”推荐了9字头的金科城79平小户型。总价80万买个五象南地铁小三房，难道不香吗？要知道，三月，同样的产品，在金科城要100-110万了。此外，还推荐了10300的光明城市，在目前二中和天桃落地的情况下，光明城市这个价格无疑是更加超值的。
整体来看，浩哥整年的几次推荐都还没问题，至少没有追高。这么多年，浩哥有一个特点，都是倾向于“左侧”买入，从不追高，比如浩哥长线看好的龙岗，在年初五象南和五象湖东躁动之时，浩哥就建议不要追高五象南，可以考虑低吸9字头的龙岗。现在回过头来看，彼时龙岗9字头的房价，现在经历了政策调整，也能维持8、9字头，基本跌不太动。而龙岗的基本面呢？江湾路修好了，灵龟山公园成为了网红，五象火车站、南方明珠塔和三岸大桥都有了进展。
从发展前景来看，龙岗无疑逐年正在变得更好，而且有诸多利好等待兑现。也就是说，未来几年，龙岗的基本面会不断提升，而房价却还在底部徘徊，这就形成了一种背离，浩哥觉得，到了一定程度，市场早晚会给予纠正。投资性买房有时跟买股票是类似的，你不提前埋伏，等涨了之后再追，还追得上吗？另外，如果现在买入龙岗，将来涨了一波甚至出现泡沫，别人情绪亢奋要入场的时候，你已经房产证和利润在手，要不要逢高“止盈”，决定权和主动权全在你了。
，现在回头看，大家多少都对政策的威力有所低估。无论如何，我们永远只能跟随市场，敬畏市场。的南宁楼市，浩哥会继续观察思考，拿出更多有价值的观点分享给粉丝。
一张卫星图，告诉你南宁市发展大趋势的秘密。
浩哥是外省来广西耕耘的人，最早买房住在埌东，那时地王和金湖广场是如日中天的，后来浩哥搬到了凤岭北，忍受了几年荒凉一点的日子，随着凤岭北成熟越来越好住，浩哥又主动搬到了五象湖，又开始了新一轮拓荒。浩哥买房其实早年也看不准，教训有很多，但至少做到了有三次以上房价翻了三倍。假如你买了西乡塘鲁班路上万的心圩江江景楼盘，那现在也才涨了30%。
浩哥要说的是大趋势，从埌东到凤岭，再到五象，就是南宁发展的大趋势。这个趋势不是用嘴说的，不是用规划图画的，而是实实在在的用钱砸出来的。
五象新区从建设以来，政府已经砸下去3000亿，这些钱要修桥要修路要修地铁，还要建公园建学校建博物馆体育场艺术中心。学校建设是一次性的，但事业编制的老师却是每年都要财政全额保证他们的工资的。五象湖公园还在持续建设中，以后每年也要花钱养护保洁管理的，你看看南湖公园就知道了，这些年升级改造了多少次才有今天的样子？相思湖新区当年也有规划，但是遗憾的是，并没有足够而且持续的钱砸到那边。
这个大趋势可以非常直观的从卫星地图上看得真真切切清清楚楚。买一个城市的房子就像买一个城市的股票一样，不想错过南宁的最大红利，绝对不能对大趋势视而不见。
看图1，这张图是浩哥自己截的，但是做了一个处理，把路网去掉了，并进行了右旋转35度。就像清水毛坯房一样，让你用上帝视角看个清楚。
旋转后，原本的东侧变成了偏南，我们就用上下左右来说，下面是一片高山（高达400米500米）左下角有个口子，但是被邕江拦住了。左边也是一片大山横亘阻拦。上面呢，右上侧是丘陵，同时邕江在此处拐了很多湾，不仅有莫村半岛还有牛湾半岛，这边没有多少开阔地的（民族大道延长线也许就是伪命题，你看看仙葫天池山现在还在卖7字头的房价就知道了）。正上方的三塘方向呢？依然是丘陵地貌，而且还有大量的煤矿塌陷区，在这里搞一点仓储物流和低密度住宅是可以的，要建写字楼和超高车位，是不可能的。那这个片区就不可能出现总部基地这样最讲求效率和排面的商务区。
看明白了吗，南宁要大发展，必须往右（东南），一直往右，从蟠龙到五象湖到五象南到那马。一直往右，从东盟商务区到三岸，到龙岗，再到龙岗南园博园。看看地图上的黄土吧，那就是正在发生的大开发。
有人说，山是可以挖的，说这个话的人一定缺少常识，看看图2，西乡塘那边的大山，绕城高速都绕着山边修，山上高悬着天雹水库，你告诉我怎么挖？五象岭是个200米的小土包，当你爬上去俯瞰总部基地的时候，你告诉我这个山要怎么挖？
有人说，南宁有这么多人吗？我不反驳，南宁到今天建成区面积300多万平方米，再扩大一倍才到抢二线新一线城市的水平，5600万人的广西，强首府的南宁太小了。南宁主城区每年流入十多万人（别跟我说南宁总人口流出，那是几个县流出，你又不去县里买房），南宁每年卖房上千万平方米，这个数据是北京的两倍！
如果你说五象是鬼城，那我只能告诉你，现在这个样子五象还便宜点，可以给你上车机会（就像今天的低估值蓝筹股一样），将来繁华似凤岭，那房价一定会超越凤岭。凤岭如何超越了埌东，五象就如何先追上再超越凤岭！君不见，每天傍晚的南宁大桥都大堵车吗？
这次的“金融16条”和债权融资2500亿是实质性利好。看南宁楼市回暖，要观察什么?
最近，房地产行业的先行指标，股市里的地产股还有房地产债已经率先出现了反转信号，看看这几天房地产股票的走势吧，特别是港股，让很多人直呼意外。
浩哥仔细分析了这次的“金融16条”，也许很多人还没仔细看过，也没有引起足够的重视。这里用关键词解读一下。
前面4条的关键词是“贷款”，贷款要稳要支持，这是和“五条红线”后明显方向性的不同，有两条已经放开，这里就不细说了。
568三条关键词是“融资”，稳融资稳债券稳信托。
7的关键词是交房，要保交楼，稳民生。
9和10的关键词是“并购”，这次2500亿的债券融资，也被称作“第二支箭”，箭已经在弦上，优质的民营房企显然就上岸了，一些没有恒大那么高杠杆的，也许也还可以救一下。看看最近南宁市场都是国企央企在拿地就知道了，差生退出后，就会由优等生通过并购补上。
，房地产还有18万亿，未来房住不炒是大方向，但还是有刚需和改善以及更新性需求的。对于南宁来说，工业目前在发力，但历史欠账太多，房地产显然还是第一大产业，上下游牵扯的太多太多，稳房地产，就是保经济增长，就是保就业，就是保民生。相信有房的各位，也不希望房价一些这么阴跌下去吧?
剩下的几条，关键词是“贷款延期”和“租房融资”。那么我们把关键词串起来，贷款+融资+交房+延期+并购，各位看清楚了吗？房地产拐点，大概率就是眼下。
对于南宁来说那?浩哥还是告诉大家，南宁上市的新盘有50个，而今年已经到了11月中旬了，上市的新盘只有20个。南宁的土地出让金已经只有200多亿，比此前的最高峰500亿腰斩，而，卖了多少地，区区70亿。
从土地市场看，上市的新盘将进一步减少，这是减少了什么呢？显然是供应了。那么南宁人口是流入还是流出呢？就算现在经济不好，很多人回老家去了 一年也要增加七八万人。这些人真的不需要房子住吗？
月都有阴晴圆缺，房地产作为周期性行业，难道就只有冬季，没有夏天?浩哥是经历过两三轮周期的，从埌东到凤岭，从五象湖到龙岗，城市一直在扩张，5000万人口的广西，人均GDP依然全国倒数，城镇化率更是落后东部地区10%，难道广西不要发展了吗？
平陆运河已经开工，浩哥对广西更加看好，看看比亚迪在南宁的大手笔吧，新能源巨头都看好南宁，为何你看不上呢？
再说一句，未来五象湖是整个广西的天花板，这是历史的必然。
[呲牙]一年之计在于春，春暖花开，楼市是否能回暖。目前的南宁楼市处于低迷状态。目前的房子越来越多了 ，很多楼盘是卖完了，入住率却非常低，房子基本上是不亮灯，空置没人住。通过这一侧面上分析，楼盘已卖，就是没人入住，说明之前很多买房的部分为炒房客。因此入住率低，空置率相当的高，这个就是疯狂炒房带来的表面繁荣，实为内部已经开始腐烂不堪。
[祈祷]楼市调控以来，南宁的房价直线下降，犹如股票突然跳水大跌，让人神魂跌倒，精神紧绷，心情澎湃，那些高位买房的人，已是这轮行情高危接盘，已被割韭菜。
开放商也许看到了楼市的未来，为了去库存变现，所以价格下降幅度惊人，有的盘降3000，有的降5000，有的甚至腰斩。各种促销活动，赠送面积，赠送车位，赠送精装，帮付首付，这些一些列的操作就是为了尽快卖房，回笼资金。这些促销举措是否吸引你去看房买房，我觉得还没到最后的疯狂，最后的疯狂才是买房的最好时机。
[打脸]目前南宁重点开发就是五象新区，那边密密麻麻的楼盘，但空置率惊人，很多大商场都是空铺。白天上班就看见人，晚上下班就很少人，说明了五象的虚假繁华，去住的人其实并不多，更多的是因为那边是行政中心，很多人流去上班造就的繁华，当下班人去镂空的时候 就回归原本的面目。
[玫瑰]面对空置率高，房价高，购买能力下降，想买房的买不到，想卖的卖不出的尴尬局面，如何破局，唯一就是房价回归普通百姓的购买能力，楼市才能真正回暖。
[呲牙]最近股票一片绿油油，跌得让人怀疑人生，南宁房地产同样遭遇大跌，有的远郊盘跌幅甚至已经到达了50%。我们发现最近的房价有回暖迹象，然而这些回暖仅限核心地段，优质的盘。如果你看远一点，去看看扶绥、里建 、武鸣、 三塘等远郊盘，你就知道什么叫做跌幅超过50%，而且还卖不动。
[耶]就比如三塘绿地城，我记得在的时候房价是过万的 ，这么远的地方房价过万，现在6字头而且还带精装修，相当跌了接近40%
[机智]扶绥比较出名的恒大，到目前为止还没有看见复工迹象，是不是要烂尾了，还是个谜底。
[赞]武鸣里建绿地城的时候6字开头，现在3字开头 ，有的投资客急用钱的，断臂求生抛出都2字开头。
[可爱]从上面的跌幅数据，可谓是惨烈，更重要的是，哪怕降价甩卖，是否能卖得动。都跌幅这么大就可以捞一把呢？如果你是做为一名投资客，想要在房地产上捞一把，目前真的不合适，如果钱多，真要投资，请选择核心地段，因为核心地段抗跌能力强，甚至还能逆市上涨。刚需钱不多的人合适购买远郊的楼盘。
[可爱]因此现在买房不能够象以前这么冲动。疫情的不确定性，经济水平下滑，就业不稳定，加上国际形势严峻的问题，都充斥着不确定性。手上存粮，才有安全感。
几千个票中偏偏选择了它，选择了寂寞，那就只能熬过这一个个的漫漫长夜，预期总是充满了希望，而现实往往让你我失望！
用南宁话来讲，这种股票就叫做“漏野”股，像个“七黑”一般磨砺着炒股人的心灵，任何事物都要从两个不同的方面去考虑与认知，错了就是错了，就要吸取经验教训。
有人说，等待是最长情的告白，等待中定会有希望的光芒，我也一样，安静地等待，等待着春暖花开，等到山花烂漫时，你我同在丛中笑！
在南宁投资房产，要坚定做个少数派！
总混在羊群里，你一定就是韭菜的命。
今天浩哥跟大家聊点深度的话题，无论是股市还是楼市，其实真正比较成功的都是少数。这句话虽然简单，但是要做起来真的是非常难。“买在分歧，卖在一致”这句话大家听说过吗？
就是说，当还有相当多的人看不上的时候，才会有真正的价值洼地，当大家都一致看好时，价值洼地就被填平了。
但是有个重要的前提，你买的是好股票或者好房子，不是那种“叶飞概念股”、有退市风险的垃圾亏损股。不过也看情况，叶飞这个人确实很坏，这么吓一瞎散户，他们都割肉了，本来就是低位的筹码被谁买去了呢？说不定，庄家就借着叶飞完成吸筹呢。在股市里，韭菜总是难改韭菜命啊。
楼市浩哥算是有点经验，但在股市是新手，去年下半年才进入股市，没多久就赶上了大跌。不过算到今天，虽然暂时没赚大钱，但总体还是盈利一些的。那时候浩哥重仓的长安汽车股票，一路下跌到谷底，也让没经历过的新手浩哥压力很大。彼时，浩哥问遍了周围的“专家”和“高手”，没有一个人看得上浩哥的持仓。后来呢，自己去看看走势，长安是不是接连涨停是不是翻身了？浩哥也通过这一回，学到了很多宝贵的经验。
回过头来看，浩哥觉得自己坚持的不追涨杀跌是没有亏损的最重要原因。看图1，早在两个月前，浩哥写过一篇文章，就不看好茅台了，同时浩哥自己也清仓了抱团的旧基金，那时，全民都在跑步买基金。到了现在，浩哥觉得，基金又没有多少风险了，因为大家都不买，基金有点卖不动了。
楼市和股市的道理，其实是相通的，也要坚定的做少数派。
最早的时候，五象湖是没人看得上的，那时候五象湖只要4、5、6字头。那五象湖是不是好房子呢？肯定的，按照规划，五象湖片区学铁商湖景都齐全，只是需要一些时间兑现，那么，五象湖就是价值洼地。“好价格”+“好房子”，就是楼市投资的两条黄金标准！
现在呢？五象还是大家都看不上吗？肯定不是了，现在是“分歧”的时候，也就是黄金不再有，白银还是有的。就是因为还有部分人看不上，就还有继续涨的潜力。
不过，五象目前正在由“分歧”往“一致”转变，恒大御府的13800贵吗？比起当初，那是贵太多了，比起年初还12000的澜庭府，也涨了不少。但现在剧情又发展了，看好五象新区的人多了，大家又都觉得便宜了。等到五象湖再涨一波，大家反而会更加一致看好，浩哥觉得，那时候，大概率就涨不太动了。
用这个理论分析一下龙岗可以吗？当然可以，龙岗是好房子吗？当然是了，各种顶级的规划和配套，只是稍微慢了点点。但是慢并不是不发展，而且正是这种慢目前给大家提供了低价买入的机会。
现在大家看得上龙岗吗？浩哥觉得虽然有分歧，但看不上的还是大多数吧。
浩哥甚至觉得，“好房子”+“好价格”的龙岗，将来涨幅会超过今天的五象湖。浩哥已经说龙岗太多次了，但可想而知，大家还是不敢买的，因为少数派都是孤独的，是要逆着人性操作并坚定持有的。
龙岗将来的剧情是怎样的，浩哥也已经写好了，我们等着以后来验证。
还有一个事情，就是南宁七普的人口数据，非常亮眼。整个广西增加400万人，一半就增加在南宁！记得不记得，有多少人一直说，南宁是唯一人口净流出省会，柳州是广西唯一人口净流入城市，这些人被啪啪打脸了吧。看图2和图3，早在两个月前，浩哥就努力为南宁人口正名了。
真理，是掌握在少数人手里的。你的房产投资想要成功，也要坚持做少数派！
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