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房地产税要出台?对房价到底影响几何

时间:2021-08-24 23:50:33

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房地产税要出台?对房价到底影响几何

摘要:这几年房地产税主要完成立法,然后象征性开征起来

撰文|张银银

房地产税要出台的消息,近日再次席卷了各大门户网站和朋友圈。

有消息指出,今年房地产税将会和大家见面。房地产税专家、长平经济研究所执行所长王长勇也表示,根据立法法的规定、部委工作的进程和往年的立法,预计房地产税法草案将会在今年12月份初审。

从官方释放信号来看,房地产税立法确实有望加快。今年上半年经济数据发布会上,国家统计局新闻发言人毛盛勇一句“加快推进房地产税相关政策举措”,被视为房地产税落地的信号;

7月31日,中共中央政治局会议上要求的“下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨,加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”,也被指向房地产税。

不过,有媒体记者记者获悉,目前房地产税仍在完善草案阶段,尚没有进入审议阶段。

“如果《房地产税法》要和公众见面,至少需要进行到公示阶段;如果要落地,则需要走完全套立法程序,包括公示、一审、二审,甚至可能三审、四审,这需要大量时间,年内不可能完成。”正如一位接近财政部的人士对媒体所说的。

所以说,目前这个进度,今年出台房地产税是不太可能的 。

自从官方说要立法征收房地产税,关于其进展就一直备受关注,说到底,大家关注的是希望能靠这一税种来稳定房价,甚至让房价下跌,减轻买房的负担。

但实际上,房地产税的作用真的在此吗?

未来房地产税的征收细则,我们不得而知。但可以参照就开始试点征收房地产税的上海,来算笔简单的账。

上海房地产税征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房。

征收的标准是,房屋计税价格为交易价格的70%,税率为0.6%,免税额为人均60平米(含60平米)。

假如,三口之家,有两套房,自住房100平米,新购二套房100平米,房价为5万/平米,一年要交税:4200元。

假如,同样条件的房子,除自住外,有5套房(每套房面积为100平米),房价为5万/平米,一年要交税:88200元。持有的房屋总价值为:3千万。

假如,同样条件的房子,有50套房(每套房面积为100平米),房价为5万/平米,一年要交税:101.22万元。持有的房屋总价值为:2.5亿。

当然,未来房地产税的税率和征收条件肯定与试点有所不同。

房地产税则是一定会增收的,时间最早是左右——这是相关部门、最高级别的文件,此前基本明确了的。

不管是不是开征,可以明确的一点是,房地产税的任务从来不是降房价,也不要指望他能够降房价。

之所以要开征这个税,最大的原因还是完善税制改革,为地方政府提供稳定的收入来源。

1994年实行中央地方分税制后,收入大量上收至中央。中央财政收入占比从1993年的22%跃升至1994年的55.7%,随后略有波动,达到45.34%。

造成的局面就是,中央政府富,基层政府税收却日渐萎靡,最终被迫走到“土地财政”的路上,而土地财政的弊端有多明显,大家都不言而喻了。当然,话说回来,不管我们分税制搞不搞,地方发现卖地来钱快,都会经营土地财政。

此前杠杆游戏就分析过,从种种信号看,房地产税会赋予地方很大的自由裁量权,也就是怎么征、怎么免、怎么暂免,都可以商榷。这么大的灵活性,只要经济需要,你懂的,就可以毫无杀伤力。

何况,房价不同于市场经济中的其他商品,不能大跌,起码在我国不太希望大跌。因为后果很严重:房价跌了,地价怎么维持,高价拿地的开发商怎么办?

地价垮掉了,地方政府收入锐减,甚至没办法还债务;开发商也赚不到钱,更没心思和财力买地,这个游戏就玩不转了;有钱人或许也会跑,汇率咋整?

这几年房地产税主要完成立法,然后象征性开征起来。

通过一定时间的尝试和磨合,未来才会真的走进寻常百姓家。很简单一个道理,房地产税长期看是土地财政的替代品,作为长期的替代品,肯定不能操之过急。何况,今天就征太多,这不也是不合理的,土地出让金可是卖过一次了啊。

所以,一开始一定是温水煮青蛙,让你感觉不深刻。怎么培养税基呢?其实较大的大城市都很聪明,人才争夺战。

人才争夺战既可以稳定当下卖地,保持地产繁荣,实际也在培养和扩大未来房地产税基。人来了,房子买了,到这里工作了,以后产业税收也有,个税也有,房地产税也有,多好的事。

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