编者按：往年的“金九银十”，苏州各大房企会纷纷使出看家本领,推出各具特色的优惠政策，短兵相接，以便切到更大的市场蛋糕。但是今年的金九银十，苏州亮出优惠的楼盘并不多见，反而是新盘的扎堆亮相引发了关注。目前，苏州的楼市现状究竟如何？苏州乐居“金九银十看市场”系列内容将带来深度解读。
克而瑞数据显示，在过去的8月，苏州热门版块成交TOP10高新区就占了3席，分别为浒关、玉山、科技城。其中，玉山版块以5.83万方的成交面积排在第二，铂湾澜庭、上瑞阁、邂湾澜庭等盘贡献巨大；科技城版块以4.14万方的成交面积位居第四位，主要依赖于科技城金茂府的热销。
（图片来自克而瑞）
从新区8月新房的成交均价来看，整体环比微涨0.31%，何山版块成交均价上涨51.27%，增幅最大，主因是版块内的新盘南山观枫四季入市，且该项目备案价较高。
随着热门项目逐渐去化，新区新房市场的热度能否撑到“金九银十”，迷雾重重。本周，乐居君实探了高新区新房、二手房市场，为你揭开金九银十市场真相。
01
新房市场分化 购房者观望情绪浓
“我们都有业绩指标，完不成的话，真的很难看”。9月9日上午，艳阳高照，阿文骑着电瓶车载着乐居君从她所负责项目的展厅到售楼处，这条路她每天都走，已经不记得往返多少次了。每天至少3个带看任务，让神经紧绷。
她是新区浒关某项目的外场销售，肤色黑到发亮，看得出来，这个夏天她很辛苦。“你看展厅里面咨询的人还挺多的对吧，都是观望的。”阿文坦言。
（高新区购房者持续观望）
“之前大家都说北新区18子，现在是24子”，浒关另一个项目的销售向乐居君介绍道。通过他的描述中其实不难发现，浒关竞争压力非常大。可能是因为到了中午吃饭的点，乐居君在该项目展厅内待了将近一个小时，没有一个购房者到访。
为了抢收，9月6日恒大率先提出“金九银十”两个月，单月销售额要冲刺1000亿元的目标，甚至给出相应政策：全国楼盘全线7折。
本次的走访中确实也有房企采取一些促销手段，不过，都是一些类似“购房节”的活动，实打实的折扣和降价较少。
据悉，接下来位于狮山的春和景明雅园、星河胥江新著雅苑，位于北新区的滨江东原印江澜、自在春晓、云熹花园等新盘都有望在金九银十陆续开盘。其中，浒关新盘滨江东原印江澜预计是“十一”期间开盘，现在验资即送一年物业费，价值4000千元左右，项目置业顾问自称，目前已经验资200余组。
春和景明雅园作为狮山关注度极高的一个楼盘，也是新区首个执行人才优购政策的楼盘，昨晚领取了预售证，备案均价约3.9万/平米，距其首次开盘应该不远了。这样一个楼盘能买到都不容易，优惠估计是不可能的了。
科技城版块“金九银十”无新盘入市，但科技城金茂府、前山澜庭、熙境云庭这几个楼盘虽然已经入市有些时日了，但热度丝毫未减。就拿前山澜庭来说，9月第一天项目二期房源已加推，当晚数据显示192套房，卖了179套，去化超9成。
整体来看，新区浒关版块新房市场略显冷清，狮山和科技城热度依旧较高，但购房者整体的观望情绪比之前更浓了。
02
二手房市场冷 中介普遍开始代理新房
在高新区的个别版块，我们还可以看到新房价格结构化上涨的情况，但提起二手房，很多人直摇头，有房地产从业人士预计，新区二手房市场将很难有涨势。
贝壳找房官网的数据也印证了以上观点。
9月11日上午10点左右，乐居君在贝壳找房官网高新区这一栏共找到9656套二手房，均价3万元/平米；截止下午14点，新增挂牌二手房11套，均价不变，最新数据为9667套。高新区二手房挂牌量在苏州6大区内排第四，主要是科技城、浒关、狮山这些版块“贡献”了很多。不排除后续还有新增的可能。
（截图自贝壳找房）
从二手房成交维度来看，贝壳找房数据显示，8月，高新区二手房仅成交176套，单价主要集中在2-3万/平米，成交总价普遍比挂牌价低5万左右，有房源最高降价38万后成交，最长成交周期405天。
（截图自贝壳找房）
当下，很多中介门店已经被另辟蹊径，成了新房的主要卖场。可能是工作日的缘故，乐居君9月9日抵达新区某家中介门店时，中介们全都坐在店内，似乎在坐等客户上门。以往中介会向客户主推二手房，但现在中介极力推荐新房房源，这也说明房子没以前那么好卖了，开发商不得不和房产中介合作卖房。
中介小刘表示，如果在高新区买房，建议锁定浒关永旺、宜家等这一带，这里新房和二手房成交一直都比较活跃，很多二手房小区都是刚满两年。
走访中，中介只推荐了恒基旭辉城这一个二手房小区，新房则推荐了五六个，其中就包括璞玥风华、科技城金茂府、中南春风南岸等。另外，根据乐居君的经验，以往中介带看都是一个人或者两个人带一组客户看房，但这次是四个中介带一个客户去看房。中介小刘称，“大家都出来走走，总比一直坐在店里好。”这也侧面印证了目前市场的现状。
二手房不好卖，新房相对便宜，代售新房不光佣金有保证，而且交易流程简单、用时短，成交的机会更大，因此很多中介机构都愿将到访客源带去新盘看房，二手房自然被冷落一边。据了解，目前新区很多二手房中介门店会代理多个新盘， “你有看中的新房一定要跟我讲，我这边可以申请团购优惠，最起码能帮挑一个好楼层”小刘说。
有资深从业人员预测，新区二手房市场“金九银十”仍然很难出现，未来两个月，二手房市场的成交量将出现季节性回落。
03
今年“金九银十”高新区还适合上车吗？
面对当下的市场行情，很多人不禁发出灵魂一问：“金九银十”期间高新区值得下手吗？
金地自在春晓的置业顾问分析，“如果有住房需求，当然是越早买越好，开发商成本在，还有人工费，即便是降价也不会降太多，而且从目前拍地的情况来看，地价也没有说很低。”
其实，经过了大量的走访和总结，在乐居君看来，目前高新区楼市可以用一个词来形容——分化。新房市场，可能个别版块竞争压力比较大，热度分散，但狮山、科技城这两个版块关注度还在，特别是狮山，在新房限价4万元/平米的情况下，周边二手房最高挂牌价甚至达到了6万元/平米，严重倒挂。
（截图自贝壳找房）
热门的版块依旧很热，不温不火的依旧不温不火，即便是在楼盘扎推入市、大量的房地产信息轰炸之下，很多购房者没有变得盲目，反而开始理性思考。
市场分化，其实对购房者来说，这恰好是一个可以回归冷静，有更好的价格和更丰富选择的置业时机。尤其是以自住、改善为需求的购房者，在这个时候，你能看清楚高新区究竟哪个版块更抗跌，哪家房企更值得信赖。
对投资客来说，目前高新区比较偏的位置不适合投资，风险很大，二手房成交周期最长一年多，变现会越来越困难。
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