一、美国医疗保健REITs市场发展现状
美国医疗保健REITs拥有和管理很多种与医疗保健相关的房地产，并向租户收取租金。医疗保健REITs的资产组合类型包括高级生活设施（Senior LivingFacilities）、医院（Hospitals）、诊所（MedicalOffice Buildings）和护理中心（Skilled Nursing Facility）。
根据FTSE，截止7月31日，共有17个医疗保健REITs，市场总额为117,478,000,000美元，即将近1175亿美元，股利收益率4.94%，最近一年总回报率16.87%，7月总收益率为0.61%，全年总回报率为7.58%。
医疗保健REITs持有的资产，一般出租给医院、诊所、护理院、养老院等机构。这些承租主体因为需要在医院建筑、临床设施、医疗设备等方面进行大量投入，且买、或卖、或迁址都不太容易，所以注定了它们不可能只租短期，必定是长期租约——普遍租约期限在10-并享有续约选择权，通常租约到期以后会再续签以上。这就意味着，医疗保健REITs的租金收入是长期、可持续的。
医疗保健REITs的租约通常也包括两部分：一个是与通胀挂钩的基准租金，另一个是与医院营业收入按一定比例关联的浮动租金。这样“固定+浮动”的租约结构对于医疗保健REITs投资人来说很有吸引力，因为既可以通过最低基准租金保证收益下限，又能从浮动租金机制中分享医疗机构经营利润上升的收益。
二、美国部分医疗保健REITs举例介绍
表1：美国三个医疗保健REITs概况
据来源：Nareit,wind
下面分别介绍这三个美国医疗保健REITs的运作模式和盈利情况。
（一）HCP运作模式及盈利情况
作为全美最大的养老地产REITs公司，HCP强调投资渠道与投资类型的多元化，提出了5×5的投资模式，即采用5种投资渠道（出租型物业、投资管理平台、开发和再开发、债权投资、Down REITs[伞型下属合伙房地产投资信托]）投资于5类资产（养老社区、生命科学物业、医疗办公楼MOB、专业护理机构的物业、医院物业）。
在运营方面，HCP较少直接参与养老社区的开发和再开发工作，但在其他医疗地产领域，如生命科学实验楼或医疗办公楼，如果预租率能够达到50%以上，HCP就会适度参与开发。总体来说，其土地储备及在建物业的总值不超过资产总额的5%。
HCP主要目标是通过盈利增长和分红来增加股东价值。实现这一目标的投资策略基于三个原则——机会主义投资、投资组合多元化和保守融资。
基本战略是满足私人医疗保健公司和老年人的房地产需求，并利用婴儿潮一代人口老龄化的有利趋势。随着老年人年龄的增长,将由HCP的生命科学部继续寻找创新药物和医疗设备,门诊服务和专家医生在医疗办公室物业内探访,以及高级住宅社区提供社会活动,日常生活援助,协调外部保健提供者。
HCP战略的核心要素如下：
1、在多个地理位置和业务部门（包括高级住宅、医疗办公室和生命科学等）收购、开发、租赁、拥有和管理多种优质医疗保健产品组合。
2、与领先的医疗保健公司、运营商和服务提供商结盟。从长远来看，这将获得较高的相对租金、净经营现金流和物业价值增值。
3、在长期、不断升级的三重净值租约的优质租户，以及在医疗和生命科学办公室及高级住房的短期租赁业务之间分配投资，以实现投资组合平衡。
4、保持足够的流动资金，维持具有交错期限的长期固定利率债务融资，这支持了HCP的长期投资，同时降低了利率或信贷周期的任何时候所存在的风险敞口利率波动和再融资风险。
5、持续管理资产负债表，相对于资产的目标财务杠杆达到40%。
截止到6月30日，HCP共有745个资产组合，包括高级住房、商店、生命科学、医疗办公室和其他形态的物业。
图1 HCP资产组合情况（6月30日）
2月14日HCP房产信托(股票代码：HCP)公布财报，公告显示公司财年第四财季归属于普通股东净利润为8.30亿美元，同比增长1499.97%；营业收入为4.42亿美元，同比下跌0.3%。
（二）Welltower运作模式及盈利情况
公司的愿景是做医疗保健基础设施的领导者，为社会和患者提供必要的医疗保健基础设施，以便以更低的成本实现更好的治疗，并使患者远离医院。公司为领先的老年人住房经营者，急性期后护理提供者和卫生系统提供房地产资本。具体为：
1、投资老年人住房
Welltower是首批投资老年人住房的公司之一，其中包括独立生活、辅助生活和记 忆保健社区等。老年人住房正在重新定义老人家庭的概念，这些健康中心为老年人日常生活活动提供帮助，为老年人提供急需的服务。
2、急性期后护理
急性期后护理处于降低医疗保健成本的前沿，同时提高了质量。这些具有高影响力的康复中心专门帮助患者从疾病或手术中康复，其目标是让患者更快地治愈并降低医院再入院率。
3、门诊医疗
由于需在院外执行的程序数量及门诊医疗解决方案正在增长，对最先进、对消费者更加友好的门诊中心提出了较大的市场需求。该公司投资的医疗办公楼组合是在当地市场建立医疗保健提供商连接的重要组成部分。
高级住房共计500个，总投资额139.71亿，净租赁资产共计726个，总投资额93.92亿美元，门诊医疗共计284个，总投资额50.57亿美元。
Welltower近5年（-）的盈利分别为4.47亿美元，8.18亿美元，10.12亿美元，4.64亿美元，7.58亿美元，可见利润大幅下降，主要是因为费用增加以及来自未合并主体的损失。Welltower度第一季度盈利2.8亿美元， 年第一季度盈利4.38亿美元，同比下降36.07%；度第一季度营业收入12.72亿美元，第一季度营业收入10.97亿美元，同比增长15.95%。
（三）NHI运作模式及盈利情况
NHI的主要投资模式为：通过售后回租交易获得房产，收购其他房地产投资者持有的房产，通过符合RIDEA要求的结构进行贷款或运营。具体运营模式如下：
1、租赁。租约一般租期为10至，承租人享有续租选择权。租赁模式为“三重净租赁”，即承租人负责支付与物业运营相关的所有税费，水电费，保险费，维修费和其他费用，包括每年所需的资本支出。承租人针对租赁物承担全部风险，包括建筑物本身一切风险、最低限度人身财产损失保险以及管理人进行索赔的执行费用。
2、RIDEA交易。NHI同运营商合资设立应税REIT子公司（“TRS”）来获取运营公司的收入分成，提升NHI运营参与程度和附加增值收入。该安排于9月30日结束，所涉及的建筑物已经转为常态的三重净租金结构。
3、抵押贷款。在收购初期，NHI通过下设信托的模式，提供至少5年的抵押贷款。大多数贷款都是固定利率；部分贷款利率随贷款时间有所浮动。在大多数情况下，设施的所有者承诺为维持或升级设施而支付最低年度资本支出。此外，大部分贷款都具备第一顺位抵押和公司或个人保证担保等增信措施。截止12月，抵押贷款利率介于6.75％至9％之间。
4、夹层贷款。针对养老和医疗类型房产，NHI可接受建筑物第二顺位抵押或根据公司/个人担保的增信，做夹层贷款。该项业务通常会附加NHI对该特定类型房产的优先购买权条款。截止12月，夹层贷款目前的利率为10％。
5、建设贷款。房产建设期内，NHI会提供建设贷款，建成后建设贷款会转换为抵押贷款。该项贷款会嵌套NHI的未来收购权及回租给运营方的权利。在建设贷款期间，资金通常根据借款人根据贷款条款和条件提出的提款要求提前。通常根据转换时的最终抵押贷款利率评估这些贷款的利息。除了对财产的留置权的担保外，建设贷款通常会采取多种增信方式，包括保证金、亲属担保或偿还安排债券等。截止12月，建设贷款目前的利率介于6.75％至9％之间。
6、其他应收票据。NHI会向过桥贷款业务的公司提供循环授信额度。该类业务底层债务人通常为熟练护理和高级住房行业，通常采取特殊行业资质抵押或营业执照抵押等增信措施。这些贷款的利率通常在8.25％至10％之间。
根据NHI披露的年报数据显示，截至12月31日，NHI共拥有232处房产，资产合计27.5亿美元，负债合计13.6亿，所有者权益13.9亿，资产负债率49%。公司营业收入逐年稳步增长，实现营业总收入2.94亿美元，较增长5.7％。其中租金收入为2.80亿美元，占总收入的95.3%。
三、美国医疗保健REITs的特点
根据市场估计，85岁以上的老年人平均每人每年在医疗保健上的花费在3万5千美金左右，是0-84岁人群花费的总和。与此同时美国商务部的统计数据显示，到2050年年底美国65岁以上人群数量将会比现在增加一倍。根据这些数据可以预测医疗保健特别是养老院服务和支援性住房在未来的发展是有良好前景和相对稳定的。医疗保健相关的房地产领域，竞争相对较小，且有良好的发展潜力。根据BOCI研究报告显示，美国地产商进军医疗养老产业主要依靠REITs，医疗护理类REITs市值在美国REITs市场中占比高达10%以上。
医疗保健REITs资产通常在“净租约”原则下出租——即承租人承担所有的物业运营成本、维护费用、税金和保险金。在这种模式下，REITs的毛利率很高，而且管理人无需承担经营风险。
除了净租约模式之外，另有少数物业采取委托经营模式。即REITs管理人将旗下物业托管给运营商，运营商每年收取相当于经营收入的5%-6%作为管理费，但不承担经营亏损的风险，也不获取剩余收益，所有的经营收入和经营成本仍归REITs公司负担，REITs相应承担大部分经营风险。
医疗行业具有明显的抗经济周期特点，即使在市场行情萧条之时，也能维持较好的表现。医疗保健地产的波动不如商业地产剧烈，因此医疗保健REITs价格也相对平稳，是很多养老基金、社保基金偏好的投资标的选择。
四、美国医疗保健REITs对我国REITs市场的借鉴作用
（一）房地产转型发展的优先选项之一。医疗类资产在亚洲有着雄厚的市场基本面支撑。未来随着人口的增长、城市化进程、物质财富积累和消费水平提升，医疗服务消费需求提升，各类医疗、保健、养老机构都将迎来增长良机。以中国为例，伴随“健康中国”上升为国家战略，各种政策出台利好社会资本投入医疗健康产业。相比于传统住宅类房地产业被挤压的利润空间，布局医疗地产，已经成为地产商转型发展的优先选项之一。
（二）对于中国的医疗机构，可以借用资本市场的力量，实现资金的有序流动：轻资产装入上市公司，重资产发行REITs，这样就能盘活资产，实现可持续发展。也为市场上增加可投资的品种。
（三）未来中国的医疗保健REITs可以借鉴美国医疗保健REITs的运作方式，例如：
1、优化投资组合。采用重资产管理策略来优化投资组合，以提高投资组合的整体质量。例如，可以将资产移交给新的运营商，出售部分资产，买入新的资产等。
2、管理人员多样化。一个reit可能有多个合伙人，各个合伙人的业绩各不相同，为了应对投资组合中遇到的挑战，增加新的合伙人，添加新的活力，也可以降低经营集中度从而分散经营风险。
3、加强资产负债表管理。应该致力于降低杠杆率，采用股权融资或者长期融资的方式，避免有过多的短期债务影响REITs的现金流和资产负债表。
文章来源：渤海汇金ABS
和伊养老-和君康养事业部
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