关于定金,生活中很多人会和订金混为一谈,定金在法律上是属于一种保证金,而订金则是一种预付款。如果因为买方不想买了导致双方买卖做不成,交了订金的买方,可以把订金拿回来,而交了定金的买方则什么都拿不回来,所以、一字之差,意思就不一样了。
《担保法司法解释》第115条规定:“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同,无权要求返还定金,收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金”。
但是关于买房,定金就是一个不小的数字,所以我国对于买房时候的定金做出了特殊的规定。
《商品房买卖司法解释》第4条:出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。
本来定金交了之后,只要发生纠纷就是个你死我活的局面,现在这条规定一出来,给购房者和开发商都留足面子,谁也不吃亏,可以极大地化解一些社会矛盾,减少不必要的司法浪费。
这条款最重要的字眼是“不可归责于当事双方的事由”。在实践中,这句话给很多法官、律师造成困扰,什么叫不可归责于双方的事由,一般理解都是因为一些不可抗力,导致合同无法签订的情况。
但是有一种情况很多购房者都会忽视,就是开发商的售房合同和之前交定金时签订的合同有些条款不一样,在这种情况下,很多购房者为了不浪费定金,硬着头皮签了,最后只能住着自己并不满意的房子。
举个例子:
定金合同中没有“样板房仅供参考”的条款,但是房屋买卖(预售)合同中却出现了“样板房仅供参考”的条款,在这种情况下就可以要求开发商退定金了吗?
并不是,你还需要做一件事,要求开发商更改该条款,如果开发商更改了,那么定金还是退不了,但是如果开发商不改,你就可以要求开发商退还定金了。
因为这种事情就是不能归责于双方的事由,开发商增加该条款是定金合同中没有,购房合同本来就是需要对定金合同进行一个更详细的约定,开发商这么做并没有过错,但是合同的签订是一个双方协商的过程,开发商想加这一条款必须征得购房者的同意,否则购房者可以不签购房合同,所以购房者不签合同也没有错。
所以在两边都没有错的情况下,就需要使用上面说的法条,定金退还,两方各不相欠。
提醒各位购房者,如果出现这种情况,这个协商的过程多利用书面发函的形式来进行,这样有利于证据的保留。
最后,再总结一下重点:如果买卖双方对于购房合同的某一条款(该条款必须是定金合同中没有的)存有争议,且最终无法协商,属于不可归责于双方的事由,购房者可要求开发商返还定金。
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