11月的苏州，正式进入土拍节奏！
下周三！苏州市区【6号公告】就将开槌~
3宗宅地，涉及枫桥、科技城、平江新城3大区域。截止目前，三宗宅地已产生报价，其中，枫桥白马涧地块已来到“现房前一手”。
而【7号公告】将在15日开拍，通安、横塘宅地将悉数登场！
开拍之前，笔者一次性跑了5块宅地，探地结果和大家分享一下。
枫桥47号地块
-位置：新区贺九岭路绿化地东、莲花峰路南
-性质：纯住宅
-占地：76552㎡
-最大容积率：1.3
-起拍楼面价：12500元/平
-实时楼面价：13786元/平
-状态：现房前一手
地块航拍图 来源：土拍网
规划条件：
- 建筑高度≥12m且≤24m；
- 住宅建筑面宽不得超过60m；
- 不同高度的住宅须组团式布局，不得线性布置；
- 全装修成品住宅；
- 地块内不得设置带有私家花园的低层独立式住宅。
枫桥地块实况
47号地块，非常好找，就在龙湖景粼天着的南侧。地块目前是大野地状态，没有围挡，还算平整，植被茂盛，远处还能看到山脉。
逛了一圈，不得不说，周边环境是真的好，有山有水，道路开阔，界面十分清爽。
地块旁边的“生命健康小镇”
地块的西面是一个叫做“苏州生命健康小镇”的项目，特色小镇，做医疗生物产业，背后企业很有来头，有苏高新、万科、华大基因......
（盲猜一波：会不会苏高新拿地，万科操盘？）
地块北边就是景粼天着了，目前项目已售罄，案场已经没有销售在了。
景粼天着的售楼处空空如也
地块南侧，就是各种风景区了——龙池风景区、花山自然风景区、天平山景区。
整体来说，此宗地块非常不错。为什么这么说？
首先，地价很美丽。实际上，47号地块现在已经加价到“现房前一手”了——13786元/平。如果没有意外，大概率就是最终成交价格了。
乍看之下，对比景粼天着的拿地价（10464元/平），这个价格不低，但想想看这是新区，是枫桥，再想想澄阳、木渎的地价，是不是释然了？
再者，景粼天着已售罄，板块内没有在售新盘，这块地以后入市，是没有什么竞品的——参照景粼天着售价，地块的利润空间还是非常大的。
就等11月，看看是哪家房企拿下47号地块了。
平江新城45号地块
-位置：姑苏区益路以北、永方路以东
-性质：纯住宅
-占地：41209㎡
-最大容积率：2.5
-起拍楼面价：17500元/平
-实时楼面价：17927元/平
规划条件：
- 檐口高度（建筑高度）≤80m；
- 预制装配式建筑比例达到100%；
- 成品房比例应达到100%；
- 单体预制装配率应不低于35%。
地块航拍图 来源：土拍网
45号地块，位于平江新城北部，地块的北侧是在售的浅棠平江，东侧离广济北路不远，西侧为苏虞张公路，而根据规划，地块北侧还规划有一所小学、一所幼儿园。
目前，45号地块周边，可见的配套并不多，但好在离元和很近，像繁花中心、4号线站点、孙武纪念园等等，都是在共享范围内的。
中骏天荟预计11月开盘
同时，因为这个板块比较新，所以片区内出地很密集——今年2月，融信和中骏，都有在板块内拿地，成交楼面价分别为19436元/平和12098元/平。
海月平江售楼处已公开
如今楼盘已经双双亮相，分别是融信海月平江、中骏天荟。
整体看，这块地素质一般般——当然也因为这个板块本身有点尴尬，说是属于平江新城，明显距离活力岛更近，南边还有条京沪高速，隔断感很强烈。
不过呢，价格还算公道。起拍17500元/平，相比金科仁恒、融信的最终拿地价，低了2-3K/平。也没有特别严格的限制条件，还行吧。
科技城48号地块
- 位置：科技城青山路东、玉屏路南北
- 性质：住宅、商业、机关等用地
- 占地：256592㎡
- 起拍楼面价：13089元/平
- 实时楼面价：13089元/㎡
- 状态：一轮报价
地块航拍图 来源：土拍网
住宅规划条件：
- 7宗涉宅地块的建筑高度最高不超过30m；
- 沿玉屏路住宅立面须公建化处理，且不得设置开敞阳台，不设置凸出式楼梯间和阳台；
- 住宅面宽不得超过60m；不同高度的住宅须组团式布局，不得线性布置；
- 住宅地块内不得设置带有私家花园的低层独立式住宅。
（商业的规划条件太多了，就不细说了）
48号地块，位于科技城东南侧五龙山附近，属于【苏州金融小镇】。
48号地块，包含10宗小地块：A、B、C、D、E、F、G、H、I、J十宗小地块，性质从住宅到商业不一而足，总建面达高达26万方。
地块详细情况，请戳早前的探地报告：
48号地块，目前已经出现了一轮报价。
横塘55号地块
-位置：新区横塘青春路南、晋源路绿化地东
-性质：纯住宅
-占地：70684㎡
-最大容积率：1.5
-起拍楼面价：17000元/平
-现房销售楼面价：18803元/平
-最高楼面价：19500元/平
规划条件：
- 檐口高度（建筑高度）≥12m且≤30m；
- 全装修成品住宅；
- 不得设置带有私家花园的低层独立式住宅。
地块现状
55号地块位于横塘板块，靠近胥江、横塘家具市场。
根据实探，地块目前基本拆迁干净，门口有守门大爷，内部零星地停了一些车辆。地块正东边就是家具城，地块南侧是胥江，胥江对面就是国际教育园北区，学校扎堆。
横塘地块现状
整体来说，地块位置相当优异——三区交汇，紧邻苏福快速路、滨河路，距离狮山商圈、木渎商圈、沧浪新城商圈都相当之近。
地块南侧有3号线横塘站站点
而在南边不远处，还有即将要通车的3号线站点。
地块对面建材城
唯一不足的是周边小环境不佳，没办法，都是家居建材店，自然很难“干净”起来。
价格方面，地块起拍楼面价17000元/平，还可以，毕竟相邻的木渎长江路片区，地价也都在1.5W以上了。预计此宗地块会有一些热度。
横塘板块，现在没什么新房在售。
不过，仁恒运河时代计划今年将要开盘，大户型为主，已经开始蓄客了，销售给出的望风价很含糊，只说是4万以内。
通安46号地块
-位置：通安龙康路绿化地东、昆仑山路绿化地北
-性质：纯住宅
-占地：82342㎡
-最大容积率：2.0
-起拍楼面价：11000元/平
-现房销售楼面价：12053元/平
-最高楼面价：12499元/平
通安地块现状
主要规划条件：
- 檐口高度（建筑高度）≥30m且≤60m；
- 全装修成品住宅；
- 不得设置带有私家花园的低层独立式住宅；
- A 区与B 区地下空间设置地下通道进行连通，地下通道宽度控制8-12m......
地块东侧就是230省道
通安46号地块，位于首开棠前如苑的西北侧，很难找。
这块地应该是刚拆迁完毕，周边基本被农庄包围了，现场还能看到有渣土车进进出出。地块东侧不远处是230省道，再东边，就是一片厂区了。
就问你荒不荒？
配套呢？不好意思，暂时没有配套。硬要说有的话，46号地块距离科技城不远，可以去蹭一蹭配套。
这块地的位置，自然是不如首开棠前如苑的，价格方面，棠前如苑的拿地价是10805元/平（含商业），而46号地块的起拍楼面价是11000元/平。
很有意思，整体来看，这块地的情况和棠前如苑很像，后期会否也是“科技城代管开发”呢？值得注意。
总结一下：
（1） 都不是特别核心位置的地块
5块地，周边都比较空——片区大多属于起步发展阶段。比如平江新城北、科技城金融小镇、枫桥的生命健康小镇等等。
换言之，这些地方还有开发潜力，几块地的周边，后期可能还会有土地出让......
（2）部分地块还是有吸引力的
限价凶猛，根绝地价测算未来售价的那一套，可能在苏州已经失效了。
测算未来售价，如今要看限价红线了，哪些地块是有利可图的，很显而易见——枫桥地块、横塘地块、科技城地块，就属于有利润空间的那一拨。
（3）成交价格基本“明牌”
现在苏州土拍，成交结果呈现两级分化：要不“底价成交”，要不“现房前一手”成交。
11月的这两场市区土拍，基本也是这个趋势。仅有的悬念是，5块宅地，最后会被谁拿下？
静候吧！
扫描下面二维码，拉你进群加入NEWS实验室一起来扒楼市~
如果觉得《强势！苏州土拍潮来袭 最快下周三打响！实探市区5宗宅地！》对你有帮助，请点赞、收藏，并留下你的观点哦！
