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【裁判要旨】根据“买卖不破租赁”的原则，承租人租赁的标的物被人民法院强制执行时，并不必然导致承租人租赁权的消灭。因此，如果人民法院在强制执行过程中未否定承租人享有租赁权，承租人只是对人民法院要求其腾退房屋的执行行为有异议，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定的执行行为异议，应当通过执行复议程序解决。
但如果人民法院否定承租人租赁权的成立或存续的，系涉及实体权利的争议，承租人主张其享有足以排除强制执行的租赁权的，在其执行异议被驳回后，可以提起执行异议之诉。【案情简介】8月1日，共前贸易公司与张伦签订了《房屋租赁合同》，由共前贸易公司（乙方）承租张伦位于合肥市寿春路356号徽商国际大厦401室、402室房屋，租赁期限自8月1日至2032年7月30日止，总租金1254万元。9月21日，张伦与交通银行股份有限公司安徽省分行签订了一份《最高额抵押合同》，约定：张伦为交通银行与安徽远合商贸有限公司在9月21日至9月21日期间签订的全部主合同提供最高额抵押担保，抵押物为张伦名下位于合肥市寿春路356号徽商国际大厦401、402室房屋，双方于同年9月24日办理了抵押登记。12月10日，交通银行股份有限公司安徽省分行与信达安徽分公司签订了《不良资产批量转让协议》，将相关不良资产转让给信达安徽分公司并支付了转让对价。后因安徽远合商贸有限公司未能按期归还借款本息，张伦等担保人也未能履行担保义务，故信达安徽分公司诉至一审法院。10月16日，一审法院作出（）合民二初字第00284号民事判决，判决生效后信达安徽分公司申请执行，一审法院于4月27日向共前贸易公司发出（）合执字第00276号通知书，要求共前贸易公司自收到通知书之日起二十日内迁出上述房屋。共前贸易公司向一审法院提出执行异议申请，请求终止执行（）合执字第00276号强制执行案件，终止对被执行人张伦名下位于徽商国际大厦401、402室房屋的评估、拍卖等强制执行措施。一审法院于10月19日作出（）皖01执异42号执行裁定，驳回共前贸易公司的异议申请。共前贸易公司遂提起本案诉讼。经法院查明，案涉房屋于12月被查封，查封前共前贸易公司已实际占有使用该房屋。【法院判决】最高法院再审认为：根据“买卖不破租赁”的原则，承租人租赁的标的物被人民法院强制执行时，并不必然导致承租人租赁权的消灭。因此，如果人民法院在强制执行过程中未否定承租人享有租赁权，承租人只是对人民法院要求其腾退房屋的执行行为有异议，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定的执行行为异议，应当通过执行复议程序解决。但如果人民法院否定承租人租赁权的成立或存续的，系涉及实体权利的争议，承租人主张其享有足以排除强制执行的租赁权的，在其执行异议被驳回后，可以提起执行异议之诉。
本案中，一审法院于4月27日作出的（）合执字第00276号通知载明：对共前贸易公司提交的8月1日《房屋租赁合同》的真实性不予认可；共前贸易公司在收到通知后二十日内迁出涉案房产。在共前贸易公司提出执行异议后，一审法院又于10月19日作出（）皖01执异42号执行裁定，认为由于共前贸易公司在工商部门备案的租赁合同签订时间为9月1日，是涉案房产抵押权设立之后，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权；共前贸易公司异议称其与张伦的租赁合同是于8月1日签订，不仅与共前贸易公司在工商部门备案的租赁合同不符，也与张伦在授信业务抵押核保书的签字相悖，其异议理由不能成立。
可见，一审法院虽然没有否定共前贸易公司与张伦之间存在租赁关系，但否定了共前贸易公司提出租赁合同系于8月1日签订的主张，对认定共前贸易公司所享有的租赁权能否对抗已登记的抵押权产生实际影响。故共前贸易公司提起本案诉讼，请求确认8月1日《房屋租赁合同》的效力，保障其租赁权，涉及实体权利的争议，属于执行异议之诉的受案范围。至于8月1日《房屋租赁合同》与9月1日《商铺租赁合同》的效力、涉案房屋租赁权和抵押权设立的时间顺序等问题，均属实体审理的内容，需要进一步审理、认定。二审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，驳回共前贸易公司的起诉不当，应予纠正。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、第一百七十一条规定，裁定如下：一、撤销安徽省高级人民法院（）皖民终693号民事裁定；二、指令安徽省高级人民法院对本案进行审理。【案件来源】
中华人民共和国最高人民法院民事裁定书[（）最高法民再352号]
附：最高法院相关指导意见
1、最高法院民一庭对承租人提起的执行异议之诉的处理。
我们认为，根据“买卖不破租赁”的原则，承租人租赁的标的物被人民法院执行拍卖时，并不必然导致租赁权消灭，因此，承租人并不当然有权提起执行异议之诉。如果法院在执行过程中并不否定承租人享有的租赁权，承租人只是对执行法院要求其腾退房屋的执行行为有异议的，属于民事诉讼法第二百二十五条规定的执行行为异议，应当通过执行复议程序解决，承租人提起执行异议之诉的，应当不予受理；已经受理的，应当裁定驳回起诉。但如果执行法院否定承租人租赁权的成立或存续的，因涉及实体权利的争议，承租人主张其享有足以排除执行的租赁权的，在执行异议被驳回后，可以提起执行异议之诉。在该执行异议之诉案件的审理中，对承租人租赁权的认定应当区分不同情形进行处理：
（1）关于租赁与查封的问题
承租人在人民法院采取查封等保全或执行措施之前已经与被执行人签订了合法有效的房屋租赁合同，且已按约支付租金，并实际占有使用租赁物的，应当认定为“先租赁后查封”。此时，承租人享有的租赁权适用“买卖不破租赁”的原则，执行法院在对该租赁物采取拍卖等执行措施时，如果影响到承租人租赁权的行使，对承租人要求停止执行的诉讼请求应当予以支持。
承租人在人民法院采取查封等保全或执行措施之后，与被执行人签订房屋租赁合同的，应当认定为“查封后租赁”。根据《查封、扣押、冻结规定》第二十六条第一款规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行。因此，承租人在法院采取诉讼保全或执行措施之后取得租赁权的，不得以其租赁权对抗申请执行人，其主张停止执行的，不予支持。
（2）关于租赁与抵押的问题
承租人在债权人设立抵押权之前已经与被执行人签订了合法有效的房屋租赁合同，且已按约支付租金，并实际占有使用租赁物的，应当认定为“先租赁后抵押”。根据物权法第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，执行法院根据抵押权人的申请，在对该租赁物采取拍卖等执行措施时，如果影响到承租人租赁权的行使，对承租人要求停止执行的诉讼请求应当予以支持。
承租人在债权人设立抵押权之后，与被执行人签订房屋租赁合同的，应当认定为“先抵押后租赁”。抵押权设立后抵押财产出租的，承租人不得以其租赁权对抗申请执行人(即抵押权人)，其要求停止执行的，不予支持。摘编自《民事审判指导与参考（-合辑）》
2、《最高人民法院执行局关于山东省高级人民法院关于被执行人擅自出租已查封的财产执行程序中人民法院排除执行妨害能否认定该合同无效或者解除租赁合同的请示的函》（12月22日，〔〕执他字第7号）
山东省高级人民法院，你院《关于被执行人擅自出租已查封的财产执行程序中人民法院排除执行妨害能否认定该合同无效或解除租赁合同的请示》收悉。经研究，答复如下：在执行程序中被执行人擅自处分法院的查封物，包括本案中以出租的形式妨害查封效果的行为，执行法院有权以裁定形式直接予以处理。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条，被执行人擅自处分查封物，与第三人签订的租赁合同，并不当然无效，只是不得对抗申请执行人。第三人依据租赁合同占有查封物的，人民法院可以解除其占有，但不应当在裁定中直接宣布租赁合同无效或解除租赁合同，而仅应指出租赁合同不能对抗申请执行人。
3、《最高人民法院关于抵押人未经抵押权人同意擅自出租抵押物抵押权人能否通过诉讼程序请求解除租赁合同的答复》（10月8日，〔〕民二他字第18号）
山东省高级人民法院，你院《关于抵押人未经抵押权人同意又将抵押物出租，抵押权人能否通过诉讼程序请求解除租赁合同的请示报告》收悉。经研究，答复如下：根据《<担保法>司法解释》规定的精神，抵押人未经抵押权人同意将抵押物出租的，原则上抵押权人不能通过另行提起诉讼的方式请求解除抵押人与第三人订立的租赁合同，抵押权的实现应当在执行程序中解决。对于在执行程序中抵押人作为被执行人擅自出租经法院查封抵押物的行为，最高人民法院执行局已经另案答复你院。执行法院有权以裁定形式直接予以处理。第三人依据租赁合同占有查封物的，人民法院可以在执行程序中解除其占有，但不应当在裁定中直接宣布租赁合同无效或解除租赁合同，而仅应当指出租赁合同不能对抗申请执行人。以上意见仅供参考。
律师简介
吴志强北京市两高律师事务所资深律师，吉林大学法学院硕士，哈尔滨医科大学特聘讲师。擅长办理疑难、复杂的民商事案件，对诉讼中的保全与执行程序以及互联网金融所涉借贷纠纷案件均有深入研究，著有《保全与执行裁判规则解读》（中国法制出版社）一书。在“保全与执行”“民商事裁判规则解读”、“公司法权威解读”、“法客帝国”等诸多法律专业平台发表过400余篇商事领域实务文章，总阅读量近千万。
曾办理中铁物流公司等多个再审案件，银行不良资产执行纠纷案件，珠海154套房产所涉执行分配纠纷案件，山西煤矿企业超标的查封赔偿案件，浙江出租车公司保全错误损害赔偿案件，北京大兴某企业执行转破产案件（北京首例执转破案件），以及北京、洛阳、许昌、武汉等多地企业家所涉拒不执行判决裁定罪案件等。
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【内容简介】本书基于作者常年从事执行领域各类疑难复杂案件的办理经验，认识到典型案例尤其是最高人民法院判例的裁判思路和观点对执行实务中的疑难复杂问题有着重要的指导意义。因此，在大量当事人及执行法官和律师等实务界朋友的建议和鼓励下，我们得以在“保全与执行”微信公众号中以专栏形式陆续推送了百余篇系列文章。这些文章在读者的挑剔和检验下，收到了良好的传播效果。本次出版也是在大量读者要求下，在公开发表文章基础上，经团队闭关梳理，重新审校、修订、完善并整编成册。
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最高法院:强制执行过程中法院要求腾退房屋 承租人应提起执行异议还是执行复议?(附最高院相关指导意见)...
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