眉山市委书记李静和万达集团主席王健林洽谈达成了战略合作方向相关报告四川省眉山市万达购物广场调研报告基本情况:位于四川省眉山市学道街和下大南街交汇处原眉山师范专科学校校址。由国内著名地产企业大连万达集团(企业专区,旗下楼盘)投资20亿元兴建，占地约100亩，总建筑面积约500000平方米。该建筑共7层，地下一层为室内停车场，首层为室内商业步行街，引入了数百家黄金商铺，专卖店将等划分为服装、鞋帽精品、珠宝首饰、钟表眼镜、手机城、化妆饰品等多个主题片区；二、三层引入连锁巨头——华润旗下超市子公司，7层为万达电影城。目 录一、眉山万达项目概况……………………………………………(2)二、眉山万达项目背景分析………………………………………(4)（一）经济迅速发展，蕴含巨大商机…………………………………(4)（二）城市建设速度加快，但城市商贸功能结构不合理.………………(5)（三）消费需求尚未满足，市场潜力和发展空间大……………………(6)（四）零售业整体档次较低，商场之间竞争局面尚未形成……………(13)三、眉山万达定位和业态选择…………………………………(17)（一眉山万达广场整体定位………………………………………(17)（二）眉山万达的市场定位…………………………………………(17)（三）眉山万达业态选择…………………………………………(18)（四）眉山万达商品档次定位……………………………………(18)（五）眉山万达楼层布局…………………………………………(18)四、眉山万达投资方案…………………………………………(18)（一）眉山万达基本模式……………………………………(18)（二）眉山万达的租金标准…………………………………………(19)（三）眉山万达投资的方案…………………………………………(19)五、眉山万达营业额估算及财务分析…………………………(19)（一）眉山万达的初始年营业额估算………………………………(19)（二）眉山万达的财务分析…………………………………………(20)六、眉山万达投资经营风险和敏感性分析……………………(23)（一）眉山万达的政治社会风险……………………………………(23)（二）眉山万达的投资风险…………………………………………(23)（三）眉山万达的市场经营风险……………………………………(24)（四）眉山万达的敏感性分析………………………………………(24)七、眉山万达设立可行性研究的结论……………一、综合商场项目概况眉山万达广场位于东坡区学道街棚户区和原眉山师范学校拆迁区位于眉山老城中心——该区域地处城区，交通四通八达，车流量大，行车便利，距眉山城区传统商业区小北街和商业街步行不足10分钟。环绕商业广场四周的有新建宏远广场、伊藤洋华堂、以及眉山师范附小新华书店、区国政府、等大中型企事业单位和行政机关，并与东坡宋城紧邻。如果以万达广场为轴心，东坡宋城为横轴画一不规则的椭圆圈，圈内的常住人口超过10万人万达广场占地70余亩，四面临街，临城区的主街道长约100米，广场内两条步行街分别长达300米，广场中心是拟设的面积近5万平方米的大型综合商场。包括广场对面配套的临街两层商业门面在内，商业广场总建筑面积近50万平方米，为欧式及多层次立体商业步行街广场，集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务等多功能于一体，结合眉山总体规划目标，本着满足消费者的多元需求，体现社会文化、经济发展与环境生态共生的最佳综合效益的原则，重现一个复合共存的城市生活与城市景观区，使该区域成为东坡区城市建设的典范，创造市民购物、休闲的理想环境，创造眉山商业的繁华。整个万达广场建筑群运用现代城市设计手法，以欧陆建筑风格和建筑符号，根据街区现状和发展要求，相互连贯，错落有致，中轴对称，局部灵活，形成包括主片区的集中区域和附片区的沿街区域的广场整体格局。主片区是左右基本对称的主力中心店和商业店铺，各部分之间通过局部二层人行过街天桥进行连接，形成即分又合的立体商业空间，并在中段形成相对热闹的内部购物庭院。附片区包括东区的15层的星级酒店、宴会厅、商务办公楼和西区的二层餐饮娱乐区。广场和街道运用现代设计理念，适应功能要求，体现地方特色，结合绿化体系均衡设置形成有机的公共空间。广场之间过渡空间是街道或街区，结合绿化、历史名人雕塑、休闲设施、景观小品，形成疏密有致，有开有合，有进有退，具有可观赏性和趣味性的线性空间。二、综合商场项目背景分析（一）经济迅速发展，蕴含巨大商机、东坡区位于成都平原西南边缘，地处岷江中游，全区86万人，幅员面积1331平方公里，辖15个镇、8个乡、3个街道，是眉山市政治、经济、文化中心，是中国脐橙之乡、中国优质稻米之乡、中国泡菜之乡、全国兔业百强县（区）、全国食品工业强县（区）、国家商品粮基地县（区）、全国生猪调出大县（区）、国家绿色食品标准化生产基地县（区）、全国调味品原辅料种植基地县（区）、全国现代农业产业示范基地县（区）、全省优质特色效益蔬菜基地、全省现代农业（蔬菜）产业基地强县、全省农业产业化龙头企业集群发展试点县（区）、全省唯一北京奥运会蔬菜供应基地县（区）、全省农业产业化经营先进区、“东坡泡菜”获国家地理标志产品保护。历史悠久，文化灿烂。东坡区古称眉州，自古以来物华天宝、人杰地灵、山川秀丽、甲于西蜀，早在1000多年前就是州、郡治所。唐宋八大家中苏洵、苏轼、苏辙父子占了三席，尤其是苏东坡以其在文学、艺术、医药、建筑、美食等方面的卓越成就，被誉为“千古第一文人”。两宋期间，共有886人考取进士，史称“八百进士”，成为我国历史上著名的“进士之乡”。宋代大诗人陆游盛赞：“孕奇蓄秀当此地，郁然千载诗书城”。秉承东坡文化，历届党委、政府重教兴学，全区现有中小学97所、省级示范高中2所、国家级示范高中1所。交通便利，物产丰富。东坡区属成都平原经济圈，是省会成都的卫星城市，北距成都67公里、双流国际机场50公里，南到乐山、峨眉山60公里。区内地势平坦，平原、浅丘、山区各占1/3。气候温和，年平均气温17.1℃。交通发达，成昆铁路、成乐高速公路、省道103线、成—绵—乐城际轻轨纵贯全境，遂资眉高速公路、省道106线横跨东西。资源丰富，钙芒硝储量达100亿吨，石膏储量达3亿吨，有页岩矿等多种地下矿产。农产品丰富，拥有竹基地47.5万亩、水果基地29.5万亩、无公害农产品产地认证面积76万亩、全国绿色食品原料蔬菜标准化生产基地18万亩、蔺草基地3.44万亩、水产品年产量达3.6万吨、畜牧业年产值达37.5亿元。设施配套，基础雄厚。工业发展平台完善。市区共建的铝硅园区、金象化工园区被列入省“1525”百亿产业园区。区自建的中国泡菜城、经开区新区和机械产业三大特色产业园区蓬勃发展。其中，中国泡菜城基础设施累计投入4亿元，建成成面积达3.5平方公里，入驻企业79户；经开区新区基础设施累计投入3.03亿元，核心区建成1.5平方公里，入驻规模以上工业企业15户。工业发展基础配套。区内有500KV变电站1座、220KV变电站4座、110KV变电站9座；有金融机构9家，总资产达100.5亿元；有天然气供气公司5家，φ426、φ325、φ168等8条天然气主管线贯通全区；有火车站4个，每年通过铁路的货物进出量近300万吨；有各类专业和综合市场60个，面积达40万平方米。工业发展态势强劲。已形成化工、食品、造纸包装、机械、建材五大产业，区属规模以上企业142个、中国驰名商标11个。经济繁荣，发展迅猛。近年来，区委、区政府以科学发展观统揽全局，只争朝夕谋发展，全心全意为人民，突出做强产业、做大城镇、做牢基础、做优科教、做实民生，有力推动全区经济发展迈上新台阶。，全区GDP实现323亿元、增长10.2%。全社会固定资产投资完成236.7亿元、增长22.2%。规模以上工业增加值增长10.3%。地方公共财政收入完成15亿元、增长16.1%。社会消费品零售总额实现112.3亿元、增长12.8%。农民人均纯收入达11366元、增长12.8%。城镇居民人均可支配收入达25941元、增长10.1%。综合商场定位和业态选择（一）万达广场整体定位万达广场是一个集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务于一体的综合性商业区，开发商的目标是要充分利用各方面的有利条件，发挥自身各方面的优势，挑战传统商业区，将这片渔洞镇最后一块黄金宝地打造为东坡区新兴的现代化商业中心、城市建设的典范、市民购物休闲的好去处，满足社会的多元需求，体现社会文化、经济发展与环境生态共生的最佳综合效益，重现一个复合共存的城市生活与城市景观区域，创造巴南商业的繁荣。在商业广场，开发商和有关合作伙伴要有序设置百货商场、大型超市、电器专业店、男女时装店、儿童用品店、文化用品等等，还要设置餐饮业，包括高级酒店、餐厅、饭店、风情小吃，也要有休闲娱乐、商务金融、文化交流，并且是各业全面配套，均以中档为主，以高档引领时尚，以低档保必需。要科学规划，确保设置全面，分区明显，有机联动，整体优势配合，形成共生共存的生态商业格局。（二）综合商场的市场定位商场的市场定位，是在认真分析项目内外条件，研究潜在消费群体构成和市场竞争格局的基础上，找出商业项目在整个同行中的准确位置。也就是要确定为谁服务，以及通过选择何种商业业态、哪些商品种类、什么样的商场环境、何种价格位置等去满足服务对象的问题，以便将拟设商业项目与竞争对手明显地区别开来，在消费者心目中留下鲜明的、生动的印象，形成特色和竞争优势。根据万达广场商圈内的人均收入、购买能力、消费模式、城市结构、居民分布、竞争状况，该综合商场的目标市场应该是：圈内以产业工人为主，包括机关公务员、学生、商业职工等城镇居民。这些消费群体家庭人均月收入一般在1500—3000元之间，其日常生活基本消费约占收入的35—45%，追求品牌化、时尚化、多样化和个性化的享受型和发展型消费呈快速增长的趋势。特别要重视针对大型工业企业的技术工人、工程师、管理人员、机关公务员（包括周边各乡镇）、知名学校的学生和教师的服务。这些消费群体是品牌消费、时尚消费的主体，对在大型百货商场、现代超市购物消费格外钟情。也要高度重视针对核心商圈和边缘商圈内居住的大量居民的日常生活所需食品和日常生活用品的经营，加强引导，满足其提高生活质量的需要。（三）综合商场的业态选择目前，各地零售商业的业态一般仍然以大型综合百货商场为龙头，领导消费潮流，但超市作为新生力量发展迅速，各种类型的专业商店和精品专卖店，也日益显示出自身的经营特色。万达广场是未来东坡区的商业中心，但又是典型的商业和住宅结合的商业地带，同时考虑到整个东坡区缺少现代化专业店的实际，因此，拟设的综合商场既要有现代百货业态，满足消费者对时尚性、品牌化挑选性商品的需要，如化妆品、黄金珠宝、男女服饰等，也要有与周边居民日常生活息息相关的超市业态，还要有专业电器业态。百货、食品超市、电器专卖三种业态有机结合，满足消费者综合购物需要，彼此为对方吸引顾客，形成强有力的综合购物吸引力，有利于形成大量客流和人气。
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