感觉真是不容易的一年。首先，房产市场一下子变得水深火热。不仅房地产上受煎熬，买房者也不容易，尤其对于刚需或者改善性住房的购房者更是艰难。贷款的利率高到难以承受，公积金设立的门开重重，旧房卖不掉。房企这个冬天不好过呀。“双减”实行后，初衷很好，让孩子们减负担。但是，网上抖音那么多的家长怎么感觉比以前还累呢？回家吃饭也变得很晚。学校老师订个一本练习册感觉都很难。体育加分，得报个班；美育再入高考，还得再报班。体育，美育能帮助考大学，花多少钱家长都愿意。花钱花到刀刃上，感觉又开始扁了钱包。总之，这世界变化太快了，谁都不容易呀。
科室终于出了一个百万富翁，也可以说是百万负翁。这位同事挂在网上达两年之久的老房子上周终于脱手了，卖价102万，比两年前的挂网价少了整整20万。
其实他这套房都老掉牙了，又小又旧，如果不是处于市核心区，根本就卖不出去，只能等到撤迁，但他哪里等得起呀，现在一家住的改善性住房贷款130万，每月还款7500多元，简直压力山大。所以他打算把这老房卖得的100来万拿去先提前还一部分贷款，减轻每月还贷的压力，所以本月他虽是百万富翁，但下月就会是百万负翁了。
刚才，网上消息，首套房贷款利息可能降至4.4，可惜，好多人的改善住房都不属首套了。而需要首套住房的都是刚参加工作者，或是刚出校门的学生，不知这群人对这个消息是否感冒呢，首付不说，光还贷的压力也不小啊。就说我这位同事吧，工作应该算稳定吧，但为了还贷，老房卖的钱还没捂热就要拿去提前还一部分贷了，因为给银行打工的日子不好受啊！[笑哭][笑哭]
昨天房地产行业两个重磅消息:
1.首套利率下调。
2.卖旧房买新房差额个人所得税减免到的12月31日。
政策的加码还没有到来，目前的政策还是隔靴搔痒。
1.解决确定性，增加信心。
2.提高经济活力，增加就业。
3.……
未来一切皆有可能。
面对房价，从来没有如此绝望过！
朋友今天和我诉苦，，她买了第一套房，三室，65万。，想给孩子更好的学校，又买一套房，四室两厅，165万。
首套房贷款44万，利率4.655%，还款选等额本息；二套房贷款125万，利率6.2%，等额本金。两套房总月供1.2万左右。
他在私企工作，每月收入1.3万。老婆是在编，每月到手4500元，按月收入来看，供房还是挺稳当的，生活质量也不错。
可惜，稳定被打破了！7月份，朋友被裁，失业了，收入从1.5万变成了0。支撑了几个月后，心力交瘁，只好考虑卖房救急。
卖掉新房，孩子的好学校就没了；卖掉老房子，老房跌价，卖不起价钱，觉得有点亏。
卖哪套都为难！国庆假期，和老婆商量了好几个晚上，决定两套都挂上去，碰运气，哪套卖掉了，就留剩下的那套自住。
老房子挂了99万，新房子挂了190万。现在一个月过去了，老房子无人问津，新房只有五个人来看房，有一个人还价，180万内。
朋友非常郁闷，这两套房，他挂的价格并不高，甚至略低于市场价好几万。可看房的买家，并不因为低于市场价就贸然出手。
至于想高出市场价出售，简直是天方夜谭！
朋友打算等到月底，如果还卖不出，就再次降价，老房降10万，新房降15万，看有没有接盘侠动心，出手送温暖。
不然，断供，房子被法拍，丢面子是小事，还得倒贴钱给银行，去哪找钱来填咯！
#头号创作家#
财政部、央行、国税总局联手出政策给房地产市场促销。
今日财政部发布公告，自10月1日至12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
人行和银保监会公告，各地可因城施策，维持或下调房贷利率。
再加上前两天各地（目前主要是三、四线城市）的房贷“商转公”新政，一时间，政策对购房者格外“友好”起来。
这个税新政一看就是针对刚需改善型住房需求，或者说政策制定者的出发点看上去是这样。大概100万能省1.8万元。有不少人在纠结现在买房个税实际是买方承担，退给卖方不合理，但政策出发点就在于改善型购房有买有卖，是环环相扣的。卖出旧房的买家也收到了他原来房子的退税。按照这项政策，如果新买住房面积大于等于原有住房，是全额退，如果小于，就按比例退。
现在各地房产销售情况不好，纷纷出台政策，让年轻人买得起买得上房子，首付降到15%20%的地方都出现了，贷款有的地方延迟到40年！这房价没降反而把年轻人套上一生！银行挣利息！年轻人压力更大啊！这个观点本身就不对，你年轻人，你多大年龄啊？你要买上房，你完全可以租房啊，如果你能力不行的话，你就到根据能力相配的城市去生活，你不要到一线，二线城区生活，因为房价相对来说比较高，你可以到三四线，你们的镇上去生活，那房价比较低，在中国，只要勤奋努力，40岁以前肯定会买上一套房，不管是大面积，小面积新房还是旧房？没有什么问题的！我身边好多市民手机都有两套房子或以上！有的怕房子减价，赶紧卖，可是现在二手房更不好卖啊！物价上涨了，工资也上涨了几十！这房子能降价吗？
为什么不要买新老房价格倒挂的二手房？
大环境变了，自从出现房地价联动之后。
调控房价就是调整预期，以前是拍一次地，价格涨一波，这次变了，价格还是那个价格，买贵了房就要等好久才能出手（考虑到贷款等利息成本）。
目前，房价稳定到什么程度，徐泾地块还在6w，与当年的万科天空之城几乎无差别。松江大学城还是4.7万均价。
这些都是未来的房价。
未来市场都被房地联动价格，标的清清楚楚。
特别是郊区，土地供应量大，预期会持续很久。
所以，买新房。
（图片是第三批新房指导价）
我弟弟的公积金一直没动，现在已有30多万。他说存在帐户里挺好，一年还给4000多利息。有人劝他把30多万提出来，买房或装修暂时住的旧房。弟弟不干，他认为有房住就行，再卖房也不是炒房，出租也不划算。他说旧房能住就将就住，一装修又得一二十万，又不是年轻人，岁数大了能省则省，到退休时一次性提出来也是笔巨款，可以养老，不花这笔钱心里踏实。
金九成色不足！南宁楼市的金秋还会来吗？8月成交有所放大，9月过去大半，成交再次缩量。
熟悉的铁粉都知道，对于南宁楼市新房和二手房的成交量，浩哥一直观察得十分仔细，因为楼市往哪个方向去，最终还是有由真金白银的买卖决定的，房价再高，没有人买，也是空中楼阁。真实供求关系下的市场成交价格，才是房价的真相。
6月，在契税新政等政策刺激下，南宁楼市成交火爆，超一万套，但随后的7月，大幅缩水。8月，又有新政策加码，成交接近一万套，但9月又下滑了，目前9月过了20天了，看图，成交量如何呢？明显又下滑了。这个成交量，就是猫一天狗一天啊。
所以，仅仅从目前看，金九的成色是非常不足的。
早在去年下半年，五道红线开始发威，浩哥就曾在文章里表示，这一轮的下滑周期，至少要到的金九银十才可能好转。目前，M2已经超12%，达到6年多的新高，但M2和M1的剪刀差还是巨大。这意味着什么?虽然货币的水已经放出来了，但目前还滞留在商业银行里，需要进一步采取降息扩大基建投资等方式放出来。这样承接货币最大的池子楼市和股市才能有行情。
眼下从身边大家都能看到，在不确定的未来面前，大家都在存钱，不买房不投资不敢消费，去银行提前还贷还要排队。上半年，新增储蓄达到了10万亿之多。
不过，你打开余额宝或者银行APP看看，理财的利率是不是越来越低了?但即便低，大多数理财产品仍然是没有额度啊。银行业务经理的电话是不是多了?都想让你贷款呢。
目前这种情况让拥有资产的人都感到难受，那么这种情况是我们想要的吗？明显不是，而且是要改变的，从频繁的政策出台，就能看出。所以，对于未来，浩哥是谨慎乐观的。如果是刚需，在当下买房并没有什么不可。
我们再假设一下，如果南宁楼市成交量迟迟上不去，连金九银十都没有了，会怎么样呢？
浩哥觉得，也不用担心的，房地产就是个周期性行业，此前扩张得太猛了，休息几年也很正常。和涨得太厉害了。所以从以来都是在还债，又叠加了口罩和贸易战，所以，你以后买房不赚钱都很正常，无非是涨了一下又跌回去了，贷款的损失了利息，只有没有追高，亏本应该也不至于。追高的意思在浩哥看来，就是2万+买建发央玺，或者1.5买檀境，或者1.3+买五象南……。现在看看建发央玺的批量拍卖价，是不是低到了1.4万?
还有一个最为关键的，就是楼市的供应量。因为目前虽然成交量很低，但是供应量增加的速度也大幅放缓了。看看目前南宁的新盘吧，这几个月上市的有几个呢？北投溪境、中海湖上景明、中交向江来，这几个盘浩哥都去踩过了，改天再写一写，整个五象的新盘屈指可数。要知道，去年这个时候，南宁市上市的新盘还有30多个。
购房者不买房，那么开发商就难卖，开发商难卖，就不敢拿地，现在就是比成交量和供应量谁萎缩得更厉害，都缩量无非就是房地产的规模下去了。但规模下去不等于房价不能涨，价格是由供应和需求两方面决定的。
如果你说，房地产未来走下坡路，浩哥举双手同意，以前一年建20万套，现在一年只建10万套房子，未来一年只建8万6万套，毕竟还是有旧房折旧需要更新的嘛。新能源汽车这些产业未来会代替房地产的卖地收入。
大家看到东博会的签约了吗？看到最近比亚迪、合众在南宁的布局了吗？未来的产业，将不是房地产。
看图2，南宁楼市的库存也从去年到超9万套下降到目前的8万多套了。未来的还是会继续往去库存这个方向去的。
库存去到一定程度，供求关系就会逆转。大家看到最近的猪肉价格了吗？是不是涨了，未来半年，通胀会有所抬头，很可能猪肉会继续涨的。
最近写文章不多，有干货才值得写，接下来，我们关注一下南宁月底的土地拍卖吧。
今天早上，闲得无聊，瞎琢磨：
北京某小区，老房，二手房，房价平均每平米6万元，50平米的房子，售价300万。可是该小区50平米的房子，月租金4000--5000元。300万元存银行或者购买理财产品，按照年息3.5%计算，每年利息大约10万元，平均每个月8000多元。刨除房价上涨的因素（前几年上涨很厉害，近些日子一直在缓慢下跌），相当于买房比租房每个月亏3000-4000元，是不是现在买房很不划算？
还是说我的计算有误？
如果你想买房，一定要擦亮眼睛，关注几点
第一、尽量别买房。利率一降再降，说明现在不是买房好时机。非要买，就选配套好、学校好的地段，可以抗跌，避免损失。
第二、别再投资房产，房子有住就行。千万别想着趁低位买房，待涨出手。房价刚开始下跌，止跌还早，小心抄底抄到铁板。
第三、买房只看现房。能马上拿证的现房楼盘是首选，不介意旧房就选二手房。远离期房，绝大部分开发商都缺钱，等交房很难。
第四、实在想买新的期房，那就选央企或国企的，能保证交房，起码不烂尾。其他开发商，不管过去多牛，现在都信不过怕烂尾。
第五、尽量少贷款！宁愿买小面积的房子，少办房贷，也不要供大房子，背负太多的贷款。月供太高，碰上失业或降薪，吃不消！
第六、别借钱买房！资金充足才买房，连首付都要借钱凑，没有充足备用金，买房就是踩钢丝。一旦失业没收入，就有断供风险。
买房最怕什么？买了房，失业或收入下降，供不起房，被法拍，首付没了，利息白付，最后房子没了，征信拉黑，还欠银行的债。
太难了，做房奴，大家一定要好自为之！
买房到底还能不能抗通胀？如果是以前，你肯定相信五年前买房的都赚得盆满钵满。买房公认是普通人抗通胀的最好手段。但是现在呢？一边买房还是能保值升值，那另一边买完就亏几十万。再加上你的利息，一年亏下来的钱抵得上你十年的通胀。那更不用说，一不小心买到烂尾楼，资产基本归零。明明是冲着保值升值才买房的，结果买到手却成了负资产。买房抗通胀失灵了吗？你想没想过是哪个环节出了问题了？
听到这里的朋友可以点个赞，耐心的听我跟你说完。买房抗通胀是混淆的概念，真正抗通胀的是建立门槛。就好比每次货币大放水，富人可以调动所有的资源在上游修大坝。水随便用，中产靠房子在中游用水泵抽也能喝饱。可水到了下游打工人只能靠用碗盛了。这个碗就是你劳动的双手。天大的水下来，你的碗里也只能存那么点。所以富人更富了，而你的工资呢？就是不见涨！
投资房产就是找水泵，投资你自己就是换碗,小碗换大碗。有本事你直接上升，收入增加，资产升值，这就是中产的幸福生活。富人，中产,打工人，他们建立的门槛肯定是不一样的。买房不是不能抗通胀，而是抗通胀的房子门槛更高了。十年前没买房的人很多，买了房就算有了门槛,有房和没房的差别很大。十年后有房的人很多了，一二线城市的优质房产才算有了门槛，有房跟有好房的差距就很大。
你就记住任何发财的机会不会阳光普照。建立的门槛才是抗通胀的前提，弱水三千，你能取几瓢，得看你建立的门槛有多高。买房最大的门槛不仅仅是认知，更重要的是资金。有钱买贵的，你就很难买错房。所以卖掉老房换新房，卖掉三四线换一二线，卖掉非核心地段的房产换核心地段，得抓紧时间了。无论如何去提升你的房产门槛，未来十年好房子依然不会辜负你的。
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