感觉真是不容易的一年。首先,房产市场一下子变得水深火热。不仅房地产上受煎熬,买房者也不容易,尤其对于刚需或者改善性住房的购房者更是艰难。贷款的利率高到难以承受,公积金设立的门开重重,旧房卖不掉。房企这个冬天不好过呀。“双减”实行后,初衷很好,让孩子们减负担。但是,网上抖音那么多的家长怎么感觉比以前还累呢?回家吃饭也变得很晚。学校老师订个一本练习册感觉都很难。体育加分,得报个班;美育再入高考,还得再报班。体育,美育能帮助考大学,花多少钱家长都愿意。花钱花到刀刃上,感觉又开始扁了钱包。总之,这世界变化太快了,谁都不容易呀。
科室终于出了一个百万富翁,也可以说是百万负翁。这位同事挂在网上达两年之久的老房子上周终于脱手了,卖价102万,比两年前的挂网价少了整整20万。
其实他这套房都老掉牙了,又小又旧,如果不是处于市核心区,根本就卖不出去,只能等到撤迁,但他哪里等得起呀,现在一家住的改善性住房贷款130万,每月还款7500多元,简直压力山大。所以他打算把这老房卖得的100来万拿去先提前还一部分贷款,减轻每月还贷的压力,所以本月他虽是百万富翁,但下月就会是百万负翁了。
刚才,网上消息,首套房贷款利息可能降至4.4,可惜,好多人的改善住房都不属首套了。而需要首套住房的都是刚参加工作者,或是刚出校门的学生,不知这群人对这个消息是否感冒呢,首付不说,光还贷的压力也不小啊。就说我这位同事吧,工作应该算稳定吧,但为了还贷,老房卖的钱还没捂热就要拿去提前还一部分贷了,因为给银行打工的日子不好受啊![笑哭][笑哭]
昨天房地产行业两个重磅消息:
1.首套利率下调。
2.卖旧房买新房差额个人所得税减免到的12月31日。
政策的加码还没有到来,目前的政策还是隔靴搔痒。
1.解决确定性,增加信心。
2.提高经济活力,增加就业。
3.……
未来一切皆有可能。
面对房价,从来没有如此绝望过!
朋友今天和我诉苦,,她买了第一套房,三室,65万。,想给孩子更好的学校,又买一套房,四室两厅,165万。
首套房贷款44万,利率4.655%,还款选等额本息;二套房贷款125万,利率6.2%,等额本金。两套房总月供1.2万左右。
他在私企工作,每月收入1.3万。老婆是在编,每月到手4500元,按月收入来看,供房还是挺稳当的,生活质量也不错。
可惜,稳定被打破了!7月份,朋友被裁,失业了,收入从1.5万变成了0。支撑了几个月后,心力交瘁,只好考虑卖房救急。
卖掉新房,孩子的好学校就没了;卖掉老房子,老房跌价,卖不起价钱,觉得有点亏。
卖哪套都为难!国庆假期,和老婆商量了好几个晚上,决定两套都挂上去,碰运气,哪套卖掉了,就留剩下的那套自住。
老房子挂了99万,新房子挂了190万。现在一个月过去了,老房子无人问津,新房只有五个人来看房,有一个人还价,180万内。
朋友非常郁闷,这两套房,他挂的价格并不高,甚至略低于市场价好几万。可看房的买家,并不因为低于市场价就贸然出手。
至于想高出市场价出售,简直是天方夜谭!
朋友打算等到月底,如果还卖不出,就再次降价,老房降10万,新房降15万,看有没有接盘侠动心,出手送温暖。
不然,断供,房子被法拍,丢面子是小事,还得倒贴钱给银行,去哪找钱来填咯!
#头号创作家#
财政部、央行、国税总局联手出政策给房地产市场促销。
今日财政部发布公告,自10月1日至12月31日,对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
人行和银保监会公告,各地可因城施策,维持或下调房贷利率。
再加上前两天各地(目前主要是三、四线城市)的房贷“商转公”新政,一时间,政策对购房者格外“友好”起来。
这个税新政一看就是针对刚需改善型住房需求,或者说政策制定者的出发点看上去是这样。大概100万能省1.8万元。有不少人在纠结现在买房个税实际是买方承担,退给卖方不合理,但政策出发点就在于改善型购房有买有卖,是环环相扣的。卖出旧房的买家也收到了他原来房子的退税。按照这项政策,如果新买住房面积大于等于原有住房,是全额退,如果小于,就按比例退。
现在各地房产销售情况不好,纷纷出台政策,让年轻人买得起买得上房子,首付降到15%20%的地方都出现了,贷款有的地方延迟到40年!这房价没降反而把年轻人套上一生!银行挣利息!年轻人压力更大啊!这个观点本身就不对,你年轻人,你多大年龄啊?你要买上房,你完全可以租房啊,如果你能力不行的话,你就到根据能力相配的城市去生活,你不要到一线,二线城区生活,因为房价相对来说比较高,你可以到三四线,你们的镇上去生活,那房价比较低,在中国,只要勤奋努力,40岁以前肯定会买上一套房,不管是大面积,小面积新房还是旧房?没有什么问题的!我身边好多市民手机都有两套房子或以上!有的怕房子减价,赶紧卖,可是现在二手房更不好卖啊!物价上涨了,工资也上涨了几十!这房子能降价吗?
为什么不要买新老房价格倒挂的二手房?
大环境变了,自从出现房地价联动之后。
调控房价就是调整预期,以前是拍一次地,价格涨一波,这次变了,价格还是那个价格,买贵了房就要等好久才能出手(考虑到贷款等利息成本)。
目前,房价稳定到什么程度,徐泾地块还在6w,与当年的万科天空之城几乎无差别。松江大学城还是4.7万均价。
这些都是未来的房价。
未来市场都被房地联动价格,标的清清楚楚。
特别是郊区,土地供应量大,预期会持续很久。
所以,买新房。
(图片是第三批新房指导价)
我弟弟的公积金一直没动,现在已有30多万。他说存在帐户里挺好,一年还给4000多利息。有人劝他把30多万提出来,买房或装修暂时住的旧房。弟弟不干,他认为有房住就行,再卖房也不是炒房,出租也不划算。他说旧房能住就将就住,一装修又得一二十万,又不是年轻人,岁数大了能省则省,到退休时一次性提出来也是笔巨款,可以养老,不花这笔钱心里踏实。
金九成色不足!南宁楼市的金秋还会来吗?8月成交有所放大,9月过去大半,成交再次缩量。
熟悉的铁粉都知道,对于南宁楼市新房和二手房的成交量,浩哥一直观察得十分仔细,因为楼市往哪个方向去,最终还是有由真金白银的买卖决定的,房价再高,没有人买,也是空中楼阁。真实供求关系下的市场成交价格,才是房价的真相。
6月,在契税新政等政策刺激下,南宁楼市成交火爆,超一万套,但随后的7月,大幅缩水。8月,又有新政策加码,成交接近一万套,但9月又下滑了,目前9月过了20天了,看图,成交量如何呢?明显又下滑了。这个成交量,就是猫一天狗一天啊。
所以,仅仅从目前看,金九的成色是非常不足的。
早在去年下半年,五道红线开始发威,浩哥就曾在文章里表示,这一轮的下滑周期,至少要到的金九银十才可能好转。目前,M2已经超12%,达到6年多的新高,但M2和M1的剪刀差还是巨大。这意味着什么?虽然货币的水已经放出来了,但目前还滞留在商业银行里,需要进一步采取降息扩大基建投资等方式放出来。这样承接货币最大的池子楼市和股市才能有行情。
眼下从身边大家都能看到,在不确定的未来面前,大家都在存钱,不买房不投资不敢消费,去银行提前还贷还要排队。上半年,新增储蓄达到了10万亿之多。
不过,你打开余额宝或者银行APP看看,理财的利率是不是越来越低了?但即便低,大多数理财产品仍然是没有额度啊。银行业务经理的电话是不是多了?都想让你贷款呢。
目前这种情况让拥有资产的人都感到难受,那么这种情况是我们想要的吗?明显不是,而且是要改变的,从频繁的政策出台,就能看出。所以,对于未来,浩哥是谨慎乐观的。如果是刚需,在当下买房并没有什么不可。
我们再假设一下,如果南宁楼市成交量迟迟上不去,连金九银十都没有了,会怎么样呢?
浩哥觉得,也不用担心的,房地产就是个周期性行业,此前扩张得太猛了,休息几年也很正常。和涨得太厉害了。所以从以来都是在还债,又叠加了口罩和贸易战,所以,你以后买房不赚钱都很正常,无非是涨了一下又跌回去了,贷款的损失了利息,只有没有追高,亏本应该也不至于。追高的意思在浩哥看来,就是2万+买建发央玺,或者1.5买檀境,或者1.3+买五象南……。现在看看建发央玺的批量拍卖价,是不是低到了1.4万?
还有一个最为关键的,就是楼市的供应量。因为目前虽然成交量很低,但是供应量增加的速度也大幅放缓了。看看目前南宁的新盘吧,这几个月上市的有几个呢?北投溪境、中海湖上景明、中交向江来,这几个盘浩哥都去踩过了,改天再写一写,整个五象的新盘屈指可数。要知道,去年这个时候,南宁市上市的新盘还有30多个。
购房者不买房,那么开发商就难卖,开发商难卖,就不敢拿地,现在就是比成交量和供应量谁萎缩得更厉害,都缩量无非就是房地产的规模下去了。但规模下去不等于房价不能涨,价格是由供应和需求两方面决定的。
如果你说,房地产未来走下坡路,浩哥举双手同意,以前一年建20万套,现在一年只建10万套房子,未来一年只建8万6万套,毕竟还是有旧房折旧需要更新的嘛。新能源汽车这些产业未来会代替房地产的卖地收入。
大家看到东博会的签约了吗?看到最近比亚迪、合众在南宁的布局了吗?未来的产业,将不是房地产。
看图2,南宁楼市的库存也从去年到超9万套下降到目前的8万多套了。未来的还是会继续往去库存这个方向去的。
库存去到一定程度,供求关系就会逆转。大家看到最近的猪肉价格了吗?是不是涨了,未来半年,通胀会有所抬头,很可能猪肉会继续涨的。
最近写文章不多,有干货才值得写,接下来,我们关注一下南宁月底的土地拍卖吧。
今天早上,闲得无聊,瞎琢磨:
北京某小区,老房,二手房,房价平均每平米6万元,50平米的房子,售价300万。可是该小区50平米的房子,月租金4000--5000元。300万元存银行或者购买理财产品,按照年息3.5%计算,每年利息大约10万元,平均每个月8000多元。刨除房价上涨的因素(前几年上涨很厉害,近些日子一直在缓慢下跌),相当于买房比租房每个月亏3000-4000元,是不是现在买房很不划算?
还是说我的计算有误?
如果你想买房,一定要擦亮眼睛,关注几点
第一、尽量别买房。利率一降再降,说明现在不是买房好时机。非要买,就选配套好、学校好的地段,可以抗跌,避免损失。
第二、别再投资房产,房子有住就行。千万别想着趁低位买房,待涨出手。房价刚开始下跌,止跌还早,小心抄底抄到铁板。
第三、买房只看现房。能马上拿证的现房楼盘是首选,不介意旧房就选二手房。远离期房,绝大部分开发商都缺钱,等交房很难。
第四、实在想买新的期房,那就选央企或国企的,能保证交房,起码不烂尾。其他开发商,不管过去多牛,现在都信不过怕烂尾。
第五、尽量少贷款!宁愿买小面积的房子,少办房贷,也不要供大房子,背负太多的贷款。月供太高,碰上失业或降薪,吃不消!
第六、别借钱买房!资金充足才买房,连首付都要借钱凑,没有充足备用金,买房就是踩钢丝。一旦失业没收入,就有断供风险。
买房最怕什么?买了房,失业或收入下降,供不起房,被法拍,首付没了,利息白付,最后房子没了,征信拉黑,还欠银行的债。
太难了,做房奴,大家一定要好自为之!
买房到底还能不能抗通胀?如果是以前,你肯定相信五年前买房的都赚得盆满钵满。买房公认是普通人抗通胀的最好手段。但是现在呢?一边买房还是能保值升值,那另一边买完就亏几十万。再加上你的利息,一年亏下来的钱抵得上你十年的通胀。那更不用说,一不小心买到烂尾楼,资产基本归零。明明是冲着保值升值才买房的,结果买到手却成了负资产。买房抗通胀失灵了吗?你想没想过是哪个环节出了问题了?
听到这里的朋友可以点个赞,耐心的听我跟你说完。买房抗通胀是混淆的概念,真正抗通胀的是建立门槛。就好比每次货币大放水,富人可以调动所有的资源在上游修大坝。水随便用,中产靠房子在中游用水泵抽也能喝饱。可水到了下游打工人只能靠用碗盛了。这个碗就是你劳动的双手。天大的水下来,你的碗里也只能存那么点。所以富人更富了,而你的工资呢?就是不见涨!
投资房产就是找水泵,投资你自己就是换碗,小碗换大碗。有本事你直接上升,收入增加,资产升值,这就是中产的幸福生活。富人,中产,打工人,他们建立的门槛肯定是不一样的。买房不是不能抗通胀,而是抗通胀的房子门槛更高了。十年前没买房的人很多,买了房就算有了门槛,有房和没房的差别很大。十年后有房的人很多了,一二线城市的优质房产才算有了门槛,有房跟有好房的差距就很大。
你就记住任何发财的机会不会阳光普照。建立的门槛才是抗通胀的前提,弱水三千,你能取几瓢,得看你建立的门槛有多高。买房最大的门槛不仅仅是认知,更重要的是资金。有钱买贵的,你就很难买错房。所以卖掉老房换新房,卖掉三四线换一二线,卖掉非核心地段的房产换核心地段,得抓紧时间了。无论如何去提升你的房产门槛,未来十年好房子依然不会辜负你的。
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