#房东欲提前解约 租户索赔500万#
“为啥赔你500万？”小伙创业未半而中遇崩阻。4月，阿峰承租了陈大姐自建三栋房屋并改成160多个单身公寓对外出租，约定租金每月8万，每三年递增10%，租期。
，陈大姐以阿峰管理不善为由要求退租，并打算后期交给自己家里人管理。双方协商无果后诉至法院。
，法院认定自建房没有取得建设规划许可证，判决合同无效。
判决后，双方各自提出了方案：阿峰提出陈大姐支付500万的话，可以退租。理由是前期装修买家具花了大概400多万。而陈大姐最多愿意支付200多万，理由是即便拆迁的话，拆迁款也不过200多万。双方对补偿价格一直僵持不下。
【@韩林桂律师说法】
第一，合同为什么会无效？
合同之所以无效，是因为合同包含违反法律法规的内容。民法典规定，合同内容违反法律、行政法规的强制性规定的无效。虽然在民商事领域法律鼓励和尊重契约自由的原则，但自由是在合法的前提下才受到法律的保护。打个比方：双方签订的买卖毒品的合同，即使具备合同成立的要件，但是因为涉及的标的物违法而无效，不会受到法律的保护。
本案例中，涉及出租的标的物为自建房。所谓自建房，是在城市化的过程中出现了很多的“城中村”或者离着城市较近的村落利用自己的宅基地建设起来的对外出租的相对简易的房子。建设过程中，多半没有按照城市工程建设要求开工，也就是没有《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》。而《城乡规划法》规定在城市、镇规划区内进行建筑物建设的，建设单位或者个人应当城乡规划主管部门申请办理建设工程规划许可证。《建筑工程施工许可管理办法》规定了从事各类房屋建筑及其附属设施的建造的施工，建设单位在开工前住房城乡建设主管部门申请领取施工许可证。
所以，陈大姐和阿峰签订的租房合同因为设计的标的物自建房违反了《城乡规划法》《建筑工程施工许可管理办法》的法律规定，按照民法典的相关规定，合同无效。
有的人说是因为租赁期限过长无效，这个是不对的。我国民法典对于租赁合同租期的规定最长是。超过的才无效。注意这里说的不是约定25年合同就无效了，而是值得多出来的5年是无效的，不是合同无效。且本案例中租期是，符合法律规定。
第二，合同无效后怎么处理呢？
既然闹到了打官司的地步，双方的买卖估计是做不成了。还得想法解决。对于合同无效的处理，我国民法典也作出相应的规定，民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失。
阿峰要可以选择返还租房，并要求获得补偿。既然合同无效了，且双方已经对簿公堂，那继续合作的法律基础和信任基础都没有了。阿峰可以选择返还因租赁合同而占有的财产，并要求对方支付一定的补偿。
返还房屋这个没有什么可说的，关键是补偿多少？补偿的原则是什么？阿峰应该获取更多的补偿，主要基于以下两个原则：一是阿峰租房后，自己贷款对房子进行了大量的装修，从而答大幅增加了自建房的价值。这种行为在法律上成为“添附”。具体就是指不同所有人的财产紧密结合在一起而形成的新的财产，虽未达到混合程度但非经拆毁不能达到原来的状态。而对于添附物的处理，民法典也有规定：因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿。二是陈大姐属于违约方。虽然合同被确定无效，但是基于起码的契约精神，是陈大姐在合同到期前提出了解除合同的要求，属于单方违约行为。三是对于合同无效双方都有过错。阿峰作为经营管理者和承租人，对自己出租的单身公寓是否具备合法的建设手续应该尽到谨慎的审查义务。陈大姐作为房子的所有人，理应履行相应的建设报批手续，并应对安全负责。双方在签署合同时，均未尽到合理的义务，对合同的无效双方都有责任。损失各方均应承担。
至于补偿多少？目前双方各执一词，最好的办法就是双方可以聘请专业的评估机构对装修部分进行评估确定价值，再加上陈大姐基于自身过错而支付的补偿费用。
最后说下，除非进行高额补偿，不然对于阿峰来讲是亏的。大家想这个事啊，这种房子在厦门，市场肯定是有的，从视频中也看出来入住率可以啊。你现在就给解除了，即便是给足了补偿，那阿峰也失去了未来十几年赚钱的机会啊。我说哈，这个陈大姐有点不地道啊，人家辛亏把下金蛋的母鸡培育出来了，你转手就给弄走了。这属于不诚信。至于陈大姐提的管理不善（姑且认定为管理不善）等借口解除合同，从双方的陈述以及法院的判决来看，这并不是解除合同的理由。这属于没有契约精神啊。
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