今日戒烟：
我很好奇今年碧桂园(0) 的销售额是怎么做上去的？这很反常识，因为体量太大，会不会成为地产最后一颗大雷？
万科A(SZ000002) 保利发展(SH600048)
包邮区：
1993年，货币主义鼻祖、诺奖得主米尔顿·弗里德曼第三次来到中国，他注意到，那时候中国不再像改革初期那样尽量吸收外界知识，改革方向与1988年相比发生了明显变化。
在成都，他见到了刚刚上任四川省长的肖秧，两个人谈起了改革的难处。弗里德曼告诉这位清华电机系毕业的学者型高官，如果你想把老鼠的尾巴砍断，不要一截截地砍，一下砍掉就行了。
肖秧反问弗里德曼：
我们中国的老鼠是不同的，有很多不同的尾巴互相缠在一起，您先砍哪一根？
今天回头看这段对话，不得不承认，肖秧他们更懂这片土地。
1
十一月底，银保监会郭主席和全国主要银行的负责人开了一场视频会议。他亲自宣读文件，讲解了“第二支箭”中，商业银行出具保函置换预售监管资金的总体方案。会上还提了一个新办法，要求银行积极购买房企债券。
一位参会的银行支行行长说，这次的政策可以被视为行政命令。他特别注意到：
讲话时，郭主席声音比平常轻了很多。
我对的记忆，也是从郭主席的一次讲话开始的。
3月初，在国务院新闻办公室，他说房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转，不希望房地产市场调整太剧烈：
对经济影响得太大，还是要平稳转换。
6月，是郭树清最后一次说“房地产金融化泡沫化倾向比较强”。从泡沫很强到势头得到根本扭转，中间隔了9个月。
九个月里发生了很多事情：碧桂园砍掉了一半的营销编制；中梁裁撤了塞满领导亲属的控股集团总部；1000多人离开了建业，胡葆森率先在行业开启了日后轰轰烈烈的集团高管下基层运动。
在跌入深渊的失重感中，内房股因为三无小作文，惊魂一天又一天。这位房地产行业最大吹哨人，把大家晃了个大跟头。
那次讲话以后，行业主题变成了政策转向。上半年，200个城市出台了460多次楼市调整政策。先是下调房贷利率、放松限价、取消限售。然后浙江一座名叫衢州的四线小城，成为了全国第一个取消限购的城市。
2
前十一个月，最大的100家房企销售总额6.7万亿，同比下滑了42%。国央企都在地方带头降价，搞首付分期。
销售额超千亿的房企只剩下19家，去年的这个数字是35家。碧桂园八折不行就七折的手段下，卖掉了价值3300多亿的房子，同比只下降了三成多。
被抓的张生的富力就惨一点，销售额363亿，骤降近七成。最难看的还是去年的宇宙第二大房企恒大，今年前十一个月，他们的销售额只剩291亿。
一定不会暴雷的融创很快暴雷了、上海疫情封控最久的易居麻烦缠身，富力开始出手万达酒店，AMC画的饼也没有救得中南和中梁。活下去成为了奢望。民企开发商的投资条线几乎消失，融资体系崩塌后，还是王健林拉了河南王胡葆森一把。
市场期盼迟迟得不到回应，哀默大于心死。中，一场席卷数十座城市、囊括上百个地产项目、影响约两万亿银行资产的停贷运动开始了——祥子决定不拉车了。
曾经被看作金饭碗的土木系，报考分数大跳水，年轻人还没走出校园，就走进了黑铁时代。前两天有朋友说，曾经被碧桂园争抢的博士们：
不少已经开始回学校当老师了。
鲁迅说过，读博救不了房地产。
前两天，可研智库的一个研究报告发现，相比，三年来地产开发从业人员减少了40万，地产开发上下游产业减少约600万个岗；全产业链上下游预计一亿相关从业人员就业受到影响。
房地产用一种近乎惨烈的方式，终于换回了一句话：
房地产是国民经济的支柱产业。
从第一次成为支柱产业开始，土地收入就成为了地方财政收入的主要来源，而今年前十一个月的土地出让收入只有五万亿出头，大概下降了三成。这其中还包括大量左手倒右手的买卖。
3
领导决心的改变源自11月初。
当时金融十六条已经出台了，但是像过去一样不落纸面，只在电话里通知。后来，龙湖股价剧烈下跌，最后一家优质民营房企几乎就要被挤兑坏了，才终于震动高层，形成了红头文件：
红色按钮总算在最危急关头关闭了。
后来的事情大家都看到了，11月11日，央行、银保监出台金融16条；28日，证监会发布支持放弃股权融资的新五条；12月21日，证监会再次放开了借壳上市。
政策的突然放开，甚至连证监会也有点措手不及，上次房企放开再融资已经是五年多前，当年那批老人已经都不在了，现在留下的年轻人，已经不怎么了解房地产行业了。
房企再融资只放开了A股和H股，而绝大多数房企，都是红筹股上市。为什么红筹股最多？，境内禁止房企IPO，红筹股上市的好处就是不须经过内地和香港两地监督机构批准。
禁止IPO的同时，再融资业务也遭到审查，当时的审查指标主要是是否炒地，国土资源部和住建局要参与审批。虽然在，房企再融资有过一两年的放松，但很快又收紧了。权益类融资通道受阻，房企只能去借债发展。
开发商资产负债表的病根，从那个时候就埋下了。包叔的好友兽爷说，自己从小就是一个不良少年：
发育不良。
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这一轮调控是从9月30日开始的。以8月20日“三条红线”出炉那天计算，分成两个阶段。
到今天，我们终于可以说，第二个阶段的调控，以失败而告终了。泡沫撇清，代价实在太大了些。
大多数失败的政策，有一个共同点：
五环内生病，全中国吃药。
东城、西城和海淀的孩子们被学而思折腾得死去活来，就有了双减，但事实上，中国大多数孩子面临的不是教育过剩，而是资源匮乏。民办教育本来是他们拉平教育鸿沟的一种途径。
中国实在是太大了。
房地产调控也一样，深圳房价的暴涨、许老板们疯狂加杠杆，不代表所有城市、所有老板都有问题。
民营开发商是资源配置的有效途径，它们退出历史舞台，不会有人受益。
事实证明，房地产背后几十万亿的总资产、数百万亿的贷款，以及差不多同样规模的表外融资，影响的是从中央政府到每个人的钱袋子。
不由分说把所有老鼠尾巴一刀斩断，放在今天就太轻率了。
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不管怎样，终于到来了。心理学里有个“阿什法则”：
承认问题是解决问题的第一步。
融创暴雷前，包叔向几位房企老板请教过他们对城镇化的看法。他们的观点出奇地一致，就是除了四个一线城市以外，至少还有像成都、西安这样的十个重点城市有发展空间。
只是后来剧情的走向，没给他们战略调整的机会。
领导前几天说，未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为行业稳定发展提供支持。
还有一个数据，前三季度，中国人的存款增长了13.2万亿元，比去年同期新增了4.7 万亿。
一家房企老板私下说过，他判断行业是否彻底转向的标准是北京、上海、深圳这样的一线城市，是否能够松绑。
，这也是一个重要的观察窗口。
旭辉、融创这样在极端情况下债务违约，但仍然资可抵债的房企能否回魂，是考量地产行业修复程度的重要指标。
当然还有，政府是不是会变着花样放水？
两天前，孙宏斌出现在武汉，这是自去年年中以后，大家第一次见到老孙。比起我们上次的见面，他瘦了很多，颧骨有些突出来了，头发也没有经过打理，冲着东西南北随意散乱着。
朋友说，老孙可能还会参与武汉三镇夺得中超冠军的庆祝活动。融创是三镇的赞助商。
武汉三镇夺冠这件事，似乎是留给大家的一个黑色幽默。
一支球队连续拿下中乙冠军、中甲冠军和中超冠军，放眼世界足坛，前所未有。
更有意思的是，广州恒大悄悄降级了，中国足球冠军还是地产的。
没有什么不朽的事物，世界在下沉，包括那些曾经令人恐惧的。余秀华说过：
也许很多时候，我们是在互相庆祝在这个多灾多难的时代和命运里侥幸地活着。
活着总归是好的。
珍爱包叔，顺手“在看”
地产K线：
乐居财经 王敏12月31日，克而瑞地产研究发布《1-12月·中国房地产企业销售榜TOP200》。碧桂园销售额4643亿元排名榜首，保利发展以销售额4573亿元位列第二，万科地产销售额4202.2亿元位列第三。
船頭尺：
今年收益16%。个股主要盈利是中海油、神华，主要亏损是龙光。除了中海油，个股持仓都在5%以下，所以盈亏并不显著。年底持仓权益7成，比年初高了10个点。
今年的持仓可以概括为“1+N”，个股（1）中海油有39%，几个行业(N)是保险、地产、火电。因为认知水平、行业前景等等吧，每个行业不会超过10%，有确定性的提高也可以上调上限，这是初衷。具体看，保险动作不大，上半年加了平安，地产做了比较大的减持。当下的问题，好像遍地的机会，个人非常有把握的机会其实也不多，宁愿持有现金。
持仓的逻辑——
中海油，尽管今年有不错的相对表现，估值上看仍有非常大的折价。公司层面的问题，今年已经写过很多。今天我还是要强调圭亚那，圭那亚对利润的增量，我觉得大家远远低估了这块价值。我估计这块利润贡献有66亿（90）,如果后面2艘FPSO按时投运，23-25年按80桶油计算，大概净利润是83/137/199亿。今年公司展现了非常强大的现金流，Q3的cffo是1607亿，已经超过去年，fcf突破1000亿，两项均是新高，足以支撑未来资本支出和现金分红。
保险，仍然是相对有前景的行业。行业而言，当下是资产、负债双杀的阶段，负债端沿着“L”继续触底，应该已经在底部区域。今年市场太惨，所以资产端明年有望先于业务走出来。相对同业，平安和太保有不错的分红，这是穿越周期的底气。
地产这几年一直亏钱，的远洋、的阳光城，今年龙光在上半年大概亏了3-4pct，后来及时止损，其他的像碧桂园万科金茂绿香大概打平。现在的持仓只剩下金茂和绿香，估值修复不充分。虽然亏钱，这几年拿着地产学到了一些财务知识，流动性、债券等等。
另外的一些零星持股，大一点的像皖通高速，今年有断头路的开通利好，晨鸣则是没有想到网格能做到这个位置，导致持仓偏高，阿里则是一张彩票。
读书方面——
今年花功夫把老巴历年致股东的信和投资者会问答看了一遍，有一点收获是老巴对仓位的说法——上限40%，因此我也给中海油的持仓加上了篱笆。
另外一点思考是，我认为施洛斯的方法即使在烟蒂遍布的港股可能效果也有限，因为这些烟蒂公司能够做到业务稳定的，很大一部分是国资控股或合营企业。不同于老美的私营结构，这些公司并缺乏“变现的动力”。今年一度持有不小的烟蒂，后来还是放弃了。
展望明年，还有非常大的加仓空间，当下港股确实也存在一些10pct股息的标的，不过因为公司质地或者持续性问题，兴趣不是那么大了。
过去两年应该是投资以来工作上“最自由、轻松”的一段时间，非常好。
股海十六年：
，最让你们难忘的股票是谁呢？大家一起分享一下吧。说说我吧，就是碧桂园，有悲有喜，你们呢？
拨开云雾见青天：
点滴见证幸福前行路（-- 135）
12月31日
过去了，这是很折腾的一年，我很怀念它，以后可能也会时不时将它从记忆库中找出来咀嚼咀嚼。
参照上一年度的述职版本，在这个年度的最后一天，我同样怀念这一年的很多事和人，怀念这一年里的幸福生活，怀念这一年的投资里所挨过的揍，怀念这一年里不断地反思与纠结。
一、在坚持健身上，我是认真的。
虽然健身房在这一个年度里时不时因为疫情原因而关张，但在它开放的日子里，咱应该算是基本做到了能坚持到健身房健身，大概能保持每周保四望五的频率，这一方面对自己还是满意的。
只是可惜，进入12月份以后，为了达到尽量晚一点羊的目标而减少了去健身的次数，可千防万防还是没能躲过羊。前些天转阴以后打起背包去健身，没成想健身房无声无息地要关到大年初七才开张，你瞧这事儿给整得……
管住嘴，迈开腿，在健身方面的坚持换来的是体重基本能控制在自我规划范围内的成绩。这一阵子估计体重有所反弹。
二、阅读，我是坚持的。
度，大概完整地阅读了60本书，算是自我的一点小成绩。
阅读过的、值得推荐的书籍有：
金融类：《股惑》、《反常识经济学》《投资进阶课》《亚洲财务黑洞》《投资的奥妙》《复利信徒》《逆向投资心理学》《价值投资的五大关键》
科普类：《众病之王——癌症传》《基因泰克》《科学的诞生》
历史类： 《南非的启示》《王气黯然》《午夜将至》《天国之痒》
传记类：《乔布斯传》《丘吉尔传》《李光耀回忆录》
杂类： 《九人》《总统是靠不住的》《大败局》《诸子百家闪耀时》《星巴克：一切与咖啡无关》《创新者的窘境》《伟大的转型》《创新者的基因》《崩溃——射汇如何选择成败兴亡》《悲咒如斯》《批判性思考指南》《容忍与自游》《Z F论》《秦制两千年》《皿煮的逻辑》
阅读是这个世界上性价比最高的事情，没有之一。这个观念，咱没有变。
三、投资，这一年是挨揍的。
初持有的票（按仓位从重到轻）：兴业、海螺水泥、老窖、万科A、碧桂园、新华H、飞鹤；
末持有的票（按仓位从重到轻）：思摩尔、碧桂园、万科、泸州老窖、兴业、圣农发展、诺力股份。
年末与年初相比，清仓了海螺水泥、新华H、飞鹤，新增了思摩尔、圣农发展、诺力股份。
今年的操作目前看来失败的居多，同时深刻地体会到择时的不太靠谱性。
全年账面收益为 – 11.7%，虽然优于同期的 沪深300指数，但确实有点痛。
感恩于这个时代！对于度自己挨过的揍要好好反思！
如果说市场问我该年度投资时收获最大的是什么，我会对它说：痛苦使我进步。
敬畏市场，敬畏投资，敬畏那些不可预知的！
四、后续展望，咱是乐观的
开始走上投资的康庄大道。
以不变应万变，紧紧抓住投资中那些不变的核心与本质，坦然面对那些瞬息万变的东西。知不易，行更难。
继续坚持在巴、芒指引的道路上奋勇前行！
注：
投资有风险，决策需谨慎！！！
投资有风险，决策需谨慎！！！
本人持有文中所述各股票 ，看法有偏颇！！！
肥宝宝的小思想：
大家不要被碧桂园的销售额所蒙蔽，他们的销售确实很好。但是利润吗？呵呵。
我们当地的碧桂园销售确实非常非常好，但是他们的价格已经接近或者低于成本价了。
只要有碧桂园在销售的地方，周围的楼盘全部都寸草难生。
我不知道他这样的营销策略是什么，是为了快速回款吗？存量盘也是有一块少一块，碧桂园已经很少拿地了。
也就是说，碧桂园的战略就是收缩，能卖出多少钱就算多少钱。
那如果这样下去的话，明年、后年可能就会变成一个销售额几百亿的普通中等房地产公司。
上证指数(SH000001) 碧桂园(0) 保利发展(SH600048)
遗笑忘泪：
风险提示：本文不推荐任何股票，仅为学习交流之用，买卖还需自主决策！本文不为任何公司和股票站台，文中观点仅代表个人
@雪球达人秀@雪球创作者中心@今日话题万科A(SZ000002)保利发展(SH600048)华侨城A(SZ000069)
马上了，先预祝大家新年股票涨不停，财源滚滚来！
即将结束，各大榜单也相继公布了，克尔瑞和中指院万科的权益销售数据差了接近600亿，还是以克尔瑞数据为准，简单总结一下两家公司吧！
整体来说12月的销售比11月强很多，但是否可以延续或者就此反转还要持续观察，毕竟12月地产商都会大量推货冲刺销售，但是看到1-2月的销售情况，似乎还是应该对未来抱有信心才对！
一、保利和万科的销售数：
根据克尔瑞数据：
保利全口径累计销售4573亿，权益累计销售3068亿，均列行业第二，值得一提的是保利全口径销售只比碧桂园少了不到100亿，权益销售差的多一些是500亿，预计明年开春1-2月，保利全口径和权益销售都将跃升至行业第一！
保利累计权益销售同比下滑幅度收窄大幅至-17.44%，其中12月单月环比增长近50%，同比增长37%，如果直观感受12月销售，我相信是谁都没想到的！
数据来源：克尔瑞、作者整理
万科12月表现依旧弱于保利，今年全口径累计销售4202.2亿和权益累计销售2731.4亿，单月权益销售金额环比增长42%，同比基本持平，累计权益下手被中海超越下滑到第4位，权益销售同比收窄至32%！
虽然12月万科也取得了全年最好的销售业绩，但是万科在保利、中海、华润的竞争当中明显处于下风，销售乏力确实不争的事实！加上今年万科在土拍市场的弱势，和万科目前保守的经营思路有很大关系！
数据来源：克尔瑞、作者整理
二、简单说说估值：
的年报还没出来，仅仅看看PB的话，保利近期调整幅度大，估值为0.99倍PB，而万科是0.9倍PB，从11月初的30%估值差迅速收窄至10%，如果看以上销售数据，那么万科现在比保利便宜10%似乎也是合理的，更何况可以预见的是未来一段时间，从净利润端，万科整体弱于保利也是正常的，所以纯住开角度看，万科对比保利来说，只能说便宜的合理，市场是否会给万科多元化业务更好的估值，那就是市场说了算！
引用
克尔瑞
理杏仁
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