继7月份的房地产市场表现淡季不淡后，8月的楼市成交继续保持活跃。9月，又现东莞、杭州、沈阳等地相继出台楼市收紧政策。如今，9月下旬已至，在如此密集的调控政策下，今年的“金九银十”楼市热度如何？
昨日，中原地产研究院副院长刘渊就近期中原监测的市场指数及表现，给大家分析及探讨。
1、预判与真实市场表现一致？
在上一次直播中，刘渊做了以下预判：
预计今年9、10月份的成交量依然会维持目前比较活跃的水平，但难以超过7、8月份的大幅增长。与去年同期相比，约有15%的增长幅度。（相关链接《楼市干货 | 中原研究院：金九银十VS调控升级，楼市走向如何？》）
那么，所做的预判是否与真实市场表现一致？
据中原研究中心统计的每日成交数据显示，在监测的40个城市中，截止到9月20日的成交量，环比上涨2%，同比上涨20%。与之前的预判非常接近。
整体来看，9月份的成交量没有比8月份高出很多，截止到9月底，9月份会比8月份略高些，预计差值会在5%左右，但不会超过10%。
2、多个市场指标下行，
市场热度冷却
中原之所以能在短期市场方面作出比较准确的判断，其主要原因是与中原监测的指标体系有关。这套指标体系经过长期的时间考验，对短期市场预判的准确率比较高。
看市场表现首先要看全国重点城市的相关情况，包括北上广深4个一线城市、二线城市中的天津、重庆、成都等其他重点城市。
二手市场方面，主要看二手市场的报价和是二手市场的门店经理指数。这两个指标是我们判断短期市场走势比较好的指标。
因为新房市场受到备案等限制，二手市场受到的政策限制相对较少，所以二手市场更能真实准确地反映市场上的供求变化，尤其是反映市场上卖家的心理预期，其主要体现在报价上。从历史经验来看，报价指数的波动能较好地预判接下来一段时间的价格走势。而近期的二手市场报价指数呈现小幅下滑。
二手门店经理指数，即每个门店经理对后市的预判。因为门店经理能长期接触到卖家和买家，掌握市场一手资讯，对市场认知比较及时和准确。而近期的二手门店经理指数呈现小幅上升。
为什么报价在小幅下降，门店经理指数却在小幅上升？
在门店经理看来，他们更关注的是未来市场成交机会是否会增加。在目前市场环境下，如果卖家愿意在价格上作一些让步，则有利于促进市场成交。
所以这几个主要城市的二手市场表现，才会有是报价在小幅下降，门店经理指数在小幅上升的现象。从这个趋势来看，接下来的市场有可能会呈现价格涨幅收窄，或是价格小幅下行但成交量会增长的局面。
新房市场方面，新房的开盘首日认购率是目前判断新房市场好坏最好的一个指标。此指标主要统计了29个一二线主要城市中，每个星期市场上典型楼盘开盘第一天的成交率，即当天的实际认购率。
如果市场表现的好，则认购率为100%，即所谓的“日光盘”；如果市场比较差，则开盘第一天的认购率为20%-30%。从7月份调控以来，29个城市的开盘首日认购率呈现小幅下滑。在近三个月中，从60%-65%下降到50%-55%的水平，约下滑了5-10个百分点。
以此看来，整个市场的热度，其实是在小幅下降，而不是在升高。特别是在七八月份之后，热度出现了小幅下降的趋势。
除了开盘首日认购率外，还有统计30个城市的新房来访指数，即所有的新房案场，包括监测到的同行代理的案场，每个星期接待的上门来访的客户数量比上可供销售的楼盘套数。在近两个月中，新房来访指数也是呈现下行的。
而来访指数下降的原因主要有两个：在其中一个比例不变的情况下，来访客户数量变少或是可售楼盘变多。
在统计的30个城市中，有一半是来访客户数量变少，有另外一半是可售楼盘变多。
无论哪种原因，新房来访指数下降，都意味着卖房子的难度增加。不管是供应变多还是需求变少，供求比例是变大的，因此，接下来的销售难度会比之前更难一些。
综合来看，二手市场报价小幅下滑、门店经理指数小幅上升、新房开盘首日认购率小幅下滑以及新房来访指数小幅下行，四个指标相结合，从不同角度看市场，其实市场热度在逐渐冷却，市场的增长在放缓。
3、房地产恢复较好，
楼市政策发生转向
为什么在传统金九银十的销售旺季，市场的多个指标会出现下行？
主要原因和政策大环境有关。从下半年开始，多个城市出台楼市收紧政策，中央等部委多次“开会”，强调“房住不炒”，楼市政策由上半年的宽松转向收紧。
而政策转向的主要原因有以下几点：
①房地产市场恢复较好
从统计局公布的数据来看，今年前8个月全国的新房销售面积同比去年只跌了2.5%。特别是在以季度受疫情影响，其成交量大幅下跌百分之三四十的情况下，仅仅过了几个月，成交量基本赶上去年的水平。8月份单月的全国成交量同比上涨15%，对比2月份的-40%来看，房地产市场恢复速度非常快，已经不再需要“刺激”。
②重点转向扶持实体经济
从国内外的大环境来看，在中美竞争形势下，终归要靠实体经济。因此政策就会防止资金流入楼市，引导资金流入芯片产业、制造业等实体经济，尤其是高附加值的产业。
实体经济需要增长，则少不了在信贷方面的支撑。如果接下来的市场还像过去几年一样，比如、和，房价涨很快，市场上的资金都拿去这个炒房和地的话，对实体经济而言，无疑是一点好处都没有，所以这种情况需要严格规避。
③部分城市市场热度高
除了全国总量市场恢复较快外，也出现了部分城市的市场热度上升过快。如多次提到的深圳、东莞，因市场热度过高，从而调控升级。以及南京、杭州、成都出现的“楼市万人摇”现象。整体来看，房地产市场的成交量和价格都恢复到了疫情前的水平，甚至部分销售指标超过去年同期。
近期多个城市出台的楼市收紧政策，其实也是给市场一个信号，说明当地的主管部门对于房价涨幅比较重视，如果有上涨的苗头，哪怕还没有涨，也会很快及时采取相应措施。
此外，据了解，今年以来，多个城市传出房贷收紧乃至上调大的信息。北上广深一线城市目前房贷利率处于暂时稳定状态，房贷收紧趋势目前主要出现在二三线城市，不仅房贷利率较高，而且上调了二套房贷款首付比例。同时，不少银行表示，目前银行额度紧张，放款速度较慢，部分银行甚至直接暂停了房贷业务。使得房地产市场逐渐回归理性。
4、小 结
总体而言，楼市政策的收紧，加上信贷的收紧，使得市场的热度出现回落。9月份市场表现总体平稳，在此情况下，预计10月份的市场也会呈现平稳态势，成交量保持在目前的水平，价格也会比较平稳，与去年同期相比会较高。
按照目前市场热度呈现下行的趋势，预计四季度市场增长将放缓，总体平稳。环比三季度则会有小幅下降，高于去年同期。预计今年的成交量，与去年同比持平。
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