■点击右上角【关注】“北京在明律师事务所”百家号■本文作者：王小明 北京在明律师事务所
导读：据新京报9月22日报道，某地自起陆续租占当地10个村约8700亩耕地，拟用于县城新区建设。所涉租占土地中含大量永久基本农田，且租地行为导致部分耕地撂荒，失地农民的生活变得难以为继。那么，这种县政府与村委会及村民签订《租地补偿协议书》进而占用耕地的行为在法律上性质究竟如何呢？本文，在明律师就结合相关报道对此案中的一些问题进行解析……
【要点一：耕地能否被“租”来搞新区建设？】
答案当然是不可以。
新修订的《土地管理法》第44条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
报道中当地拟建设县城新区的规划即属于将农用地转为建设用地，改变了土地的用途，那么其必须通过农用地转用审批手续来操作，而不得直接租占耕地用于非农业建设。
事实上，报道中当地县政府所采取的做法涉嫌农民朋友们非常熟悉的“以租代征”。国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》中就指出：
禁止通过“以租代征”等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模……未依法办理农用地转用审批，国家机关工作人员批准通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法批地行为；单位和个人擅自通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法占地行为，要依法追究有关人员的法律责任。
综上可知，“以租代征”是性质严重的土地违法行为。有的朋友或许会说，农村承包的耕地不是也允许经营权的流转了吗？但请注意的是，《农村土地承包法》所允许的经营权流转是指村民将自己承包的耕地流转给企业继续从事耕作种植，即经营权的流转不得改变土地的用途。
同时，新修订《土地管理法》所规定的集体经营性建设用地可出让、出租也仅限于“集体经营性建设用地”。换言之，能“倒腾”“入市”的仅限于此类土地，不包括农用地中的耕地，尤其是永久基本农田！
【要点二：建设县城新区能不能“超前办、主动办，全力加快审批手续”？】
报道中指出，当地于年初即开始在相关建设项目的宣传中提出“要超前办、主动办，特事特办，全力加快审批手续办理”的说法。然而在此期间县政府与村民签订的都是前述“租地补偿协议书”，直至11月，才有村民被通知到村委会领取征地补偿款。
显然，当地所谓的“全力加快审批手续”并不合法，而是涉嫌“未批先占”“先租后征”，且征地程序是否合法还存在疑问。
国务院办公厅于9月10日最新发布的《关于坚决制止耕地“非农化”行为的通知》中强调：
各项建设用地必须按照法定权限和程序报批，按照批准的用途、位置、标准使用，严禁未批先用、批少占多、批甲占乙……对各类未经批准或不符合规定的建设项目等占用耕地及永久基本农田的，依法依规严肃处理，责令限期恢复原种植条件。
无疑，超前办、主动办、特事特办必须在法律规定的框架内进行，绝非侵占耕地土地违法行为的借口。
【要点三：永久基本农田不能“动”，更不能撂荒】
此外，依据《土地管理法》和《基本农田保护条例》的规定，永久基本农田经依法划定后，任何单位和个人不得擅自占用或者改变其用途。国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确实难以避让永久基本农田，涉及农用地转用或者土地征收的，必须经国务院批准。
禁止通过擅自调整县级土地利用总体规划、乡（镇）土地利用总体规划等方式规避永久基本农田农用地转用或者土地征收的审批。
也就是说，鉴于媒体调查指出所谓“县城新区建设”涉及大量永久基本农田，当地县政府要想合法占用这部分土地，只能严格依法履行农用地转用审批和土地征收审批流程，报请国务院作出征地批复，没有其他捷径可走。后补的部分省政府的征地批复，仍不符合法律的规定。
而报道中指出的涉案土地出现撂荒现象的情形，同样违反了《土地管理法》第38条的规定，在已经办理审批手续占地的前提下，连续二年未使用的，涉案土地应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。
综合上述分析我们不难理解，“以租代征”行为对农民土地权益和耕地保护公共利益的危害性极大。地方政府通过签订租地补偿协议的方式，虽然也会按年度支付一笔租金给农民，但这笔费用在补偿标准、方式、项目等方面完全不受《土地管理法》的规制，尤其是它无法解决失地农民的安置和社会保障问题，直接影响到农民的生计。
在明律师最后要提示广大农民朋友的是，当遇到此类“以租代征”违法行为时，一定不可忍气吞声签下所谓的租地补偿协议而将自己耕作多年的土地拱手交出，而要及时咨询专业律师，通过申请政府信息公开、向当地自然资源和规划部门提起土地违法查处、对不作为行为依法提起诉讼等途径坚决捍卫自己的土地权益，坚定不移地拒绝交出土地，不让相关单位和个人的违法阴谋得逞。
如果觉得《租8700亩耕地建新区 其中还有永久基本农田？违法！》对你有帮助，请点赞、收藏，并留下你的观点哦！
