随着经济社会的发展及人口老龄化的加速，为老旧小区加装电梯既是老百姓的迫切需求，也是政府部门的一道民生考题。市规划和自然资源局番禺区分局根据加装电梯案件办理中群众遇到的困惑，挑选以下情形作出解答。
（一）对于改建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。那么，如何计算业主，如何计算涉及面积和业主人数呢？
1.涉及业主如何确定？
（1）房屋的所有权人为业主
（2）依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。
（3）基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。
2.业主人数如何计算？
（1）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。
（2）但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。
（3）总人数，按照前项的统计总和计算。
3.涉及面积和如何计算？
（1）专有部分面积，按照建筑面积计算。
（2）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。
（3）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
（二）小区加装电梯往往占用了楼宇外公共用地，是否需要取得小区全体业主“双过半同意”；也可能拟加建电梯位于涉案房屋与邻栋公共天井，是否需邻栋总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意？
1.对于加建电梯位于公共部分的的情况，要根据个案情况判断。
原国规局在核发某小区住宅楼加装电梯《建设工程规划许可证》案件，因工程越出建筑物专有部分“红线”、有限占用小区业主共有的道路，导致小区出入口变窄，小区某业主不服上诉行政行为，向法院提起行政诉讼。
法院审理中，认为因工程越出建筑物专有部分“红线”、有限占用小区业主共有的道路，导致小区出入口变窄，属于有关小区业主共有和共同管理权利的事项。但该事项是否属于《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项规定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，应根据本案事实及证据来判断。本规划许可后该小区通行道路仍有至少5.9米的宽度，该道路状况不仅完全符合消防技术标准，而且明显不妨碍小区车辆、行人正常通行。在并无证据证明案涉增设电梯工程影响小区消防安全及通行等小区业主共同重大利益的前提下，认为其不属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”情形，不要求申请人取得小区全体业主“双过半同意”。
2.对于拟加建电梯位于涉案房屋与邻栋公共天井的情形，也应个案判断。
根据，《广州市既有住宅增设电梯办法》第十条规定：“国土规划行政管理部门应当核查既有住宅增设电梯的用地信息，用地超出权属范围的，应当要求增设电梯申请人取得相关土地使用权人的书面同意意见。”
若加装电梯位于涉案房屋与邻栋公共天井的，应当征得邻栋建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；若仅为建筑物相邻，而加装电梯不占用邻栋用地范围，不影响邻栋业主权益，则有权同意加装电梯的对象仅为本幢建筑物的业主。
综上，加建电梯位于公共部分的，加装电梯工程用地超出权属范围的，应当要求增设电梯申请人取得相关土地使用权人的书面同意意见。而涉案电梯工程影响小区消防安全及通行等小区业主共同重大利益，应依据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项规定，征求相关业主意见。
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文章来源:广州日报
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