作者:研房君
“房价趋势,从来都是不以人的意志为转移的”。
很多人在分析楼市、判断房价趋势的时候,其实是想当然,都是从站在自己的角度来分析,而没有从综合性因素,或者全局性视角来看,得出的结果自然是非黑即白。
关注楼市的人应该听说过经济学家任泽平对房地产的总结看法:房地产“长期看人口,中期看土地、短期看金融”。这句话,说实在的,总结得很精辟,也看似滴水不漏:
你看,人口就代表需求,对吧?当供小于求,房价自然上涨。土地也是,土地供应多,商品房量大,供过于求,房价自然下跌,而金融呢?比如提高房贷利率,购房成本就提高,房价岂能上涨,反之亦然,还有货币放水多少,也关系到房价涨跌。
有没有道理呢?我觉得很有道理,这些因素确确实实是影响房价的因子之一,但通过研究发现,还应加上与经济有关的两个重要因子:
第一,经济发展水平。很明显的例子,东南沿海的经济发展水平高,居民的收入高,购买力强,所以房价也是最高的,反观中西部大多数城市的房价只有人家的一个零头,说到底,虽然人口很多,但经济发展水平不济,收入有限,如何买得起高价房?所以,在研究房价趋势时,我们千万不能忽略这个问题。说到底,经济水平高,说明高收入的产业多,购买力强盛,反之也是这个道理。
第二,经济发展策略。这个需要从全局性角度考虑,我们很多人研究房地产,只看眼前,听到风就是雨,大可不必,如果我们把整个房地产发展放到一个国家经济发展的大战略中来看,就能给你一个清晰的视野,如何理解?
谁都知道,西方发达国家之所以能快速发展起来,主要靠早期侵略和掠夺,取得了第一桶金,有了工业革命的资本,经济科技得以飞速发展。对比我们呢,这个条件显然不具备,只能靠勤劳的双手埋头苦干。但我们也知道,这谈何容易?关起门发展显然不行,所以才有了1978年的改革开放,通过利用外面资金和技术发展我们的经济,同时把我们的东西卖出去获得资金发展自己。
但,这还不够,所谓发展到一定阶段就需要更多资金,特别是我们这样一个14亿人口大国,按照进入发达国家的历程,城市化是必由之路,通过城市化让经济发展再上一个台阶。可以看到,自1998年住房商品化改革以来,特别是土地招拍挂的推行,土地收入的增长不断为城市建设带来大笔的增量资金。
东北财经大学周天勇教授统计过一个数据,从1998年至今,全国土地出让收入约50万亿,加上的7.8万亿,8.4万亿,上半年的2.9万亿,合计是69.1万亿,这样一个数据每年为城市发展带来的增量资金是非常可观的。所以,我们可以看到一种现象,那些每年土地出让收入动辄几百亿,甚至一两千亿的城市,往往是城建发展最快、经济发展最好的城市,道理不难理解,城市建设如地铁、道路、医疗、教育、园林等公共配套都需要大量的资金投入,所谓“有钱好办事”,土地收入直接而量大是我们很多城市一直依赖的。
实际上,依靠土地收入来进行城市化,不是我们的新路子,像发达国家美、英等国即便有初期的原始掠夺积累,在进入发达国家之前同样也是有很大一部分土地收入作为发展资金,所以,我们也不例外,由土地成本传导房价的模式,都是不以人的意志为转移的。不过,在未来越来越行不通了。这也是本文的主旨:为什么说王健林的预言已应验?
王健林曾说,没有哪一个国家房地产能够持续繁荣50年。现在看来也基本应验:首先,像美国、德国、日本、澳大利亚等国的房地产繁荣基本就在20多年、30多年,最长时间的澳大利亚也有40多年的历史,现在房地产发展趋势已经趋缓。现在很多人关心我们的房地产还能繁荣发展多少年?
我们的房地产发展起始发展时间是1978年以后,目前有43年历史,老实讲,谁也无法准确预知具体哪一年繁荣结束,不过,从以下2个方面可以看出端倪:
1.国家近年已开始扭转房地产快速发展势头,主要体现在“不用房地产刺激短期经济发展”。说白了,房地产长期在经济中的支柱地位发生动摇。现实也是这样做的,即便这两年受突发事件影响,我们的楼市调控仍旧严格。有人说,不是最近有的地方已经有所放松吗?大家不要误解,这不过是担心少部分房企暴雷,进而影响金融系统稳定和社会稳定进行的微调,且也仅是局部行为,整体调控目标没有任何改变。
2.土地财政完成城市化的使命已告一段落。至底,我国城市化率已近64%,按照这个惯性,未来几年很快就到70%,达到初级发达国家城市化水平,所以,也不需要通过大量卖地(也没那么多地可卖),一个国家的经济发展最终还是依靠科技进步、实体企业推动,意味着土地收入对财政的贡献会逐步降低,今年上半年才不到3万亿,不仅远低于全年的8.4万亿,也远低于的7.8万亿,所以,很可能就是土地收入的“历史拐点”。
当然,王健林还有另一个预言说,未来一二线城市房价还有一个缓慢上升过程,三四线城市,特别是县级城市就没什么空间了。从现实来看也是如此,现在出“限跌令”的大多数就是三四线城市,说明市场处于弱势,购买力脱节,需求匮乏,长期来看更是如此,这些地方难有好的产业,吸引力不足,人口导入能力越来越弱,现在房子都足够多了,加上新建的,还有谁来接盘呢?当然,一二线城市在就业和资金吸附力方面要好很多,特别是城市群和都市圈建设,还会虹吸其他中小城市的资源和人口,房价上升动力还会持续,不过,在“房住不炒”的调控大原则下,加上房地产税试点和普及,涨幅会受到抑制,缓慢上行应该是大概率。
由此可见,房地产的繁荣时代正在过去,只是我们不少不易察觉而已,很显然,在这样的趋势下,我们家庭持有房产太多肯定不是什么好事情。那么,手握“两套房”的家庭,未来将面临什么结局呢?
1.房地产税。房地产税作为土地财政的替代或者补充,对于这个缘由,其实不用多解释了,国家已经明确将开展试点,不少专家认为的时间表很可能就是明年,至于哪些城市率先纳入,大家比较一致的看法是楼市比较热门的大城市,比如像今年5月份座谈房地产税参会城市上海、重庆、深圳、苏州、杭州、济南释放出信号,或许还有更多城市,等这个谜底揭晓。
至于起征标准和税率,有专家说与套数有关,建议3套以上起征,也有人说建议按面积征,50-60平米/人作为一个免征面积,其实无论按哪个征,都与套数有关,套数越多面积越大嘛,大抵如此,而2套房基本上是要么不征,要么在第2套上交少许税,3套房或以上基本上是要交税了。
2.房东税。其实,不少人认为,房地产税开征以后,租金可能要涨了,因为房东会把房产税转嫁到租金上,殊不知,目前已有几个省已在开始试点房东税,比如根据国税总局发布的《关于个人出租房屋个人所得税征收管理有关事项的公告》,云南从1月1日开始对个人出租房屋按照“财产租赁所得”缴纳个人所得税,减按比例为10%,比如一个月租金3000元,缴纳的税额就是300元,其实,在此之前,河北和湖南二省早在就开始试点征收房东税,从3省房东税试点扩容来看,有扩大试点的趋势。
这里还要注意一个问题,这里提到的是“减按”,说明目前执行的是相对低的标准,未来会不会根据需要提升或者恢复缴纳比例只能交给时间了,此外,是不是为房地产税开征埋下伏笔不知道,但后面待试点成熟后全面推广应是水到渠成的事。
3.遗产税。目前,“共富”是趋势,从各方声音来看,通过对现有家庭财富进行重新分配的可能性比较小,主要还是出于自愿,因为:一方面是大部分家庭的财富都集中在房产上,辛苦积累的财富不易,另一方面,央媒等权威媒体多次表态,“共富”不是杀富济贫。不过,从长期来看,我们曾在04年起草过遗产税征收草案,发达国家遗产税征收也比较普遍,所以,为避免财富阶层固化和代际传递,征收遗产税也是趋势。比如,全国人大财经委委员、中国税务学会会长汪康今年3月份就建议,为缩小贫富差距可考虑征收遗产税等措施。
当然,这些都不可能一蹴而就,需要时日。但不管怎么说,房子少的家庭,普通家庭一般不会有什么顾虑,有两套自住和改善的房子也正常,而持有房子过多的炒房客,无论是企业还是个人,他们都会面对这样一个长期趋势,在房住不炒的大背景下,及时收手才是正途。
学习更多房产知识,欢迎关注本号。
如果觉得《王健林的预言已应验?手握“两套房”的家庭 未来将面临什么结局》对你有帮助,请点赞、收藏,并留下你的观点哦!