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【西南地产纪要】正荣地产业绩发布会

时间：2021-12-10 06:06:02

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【西南地产纪要】正荣地产业绩发布会

会议概要

主题：正荣地产业绩发布会

时间：3月30日周一11:15

主讲：正荣地产管理层

主要内容

第一部分：业绩汇报

第二部分：问答环节

正荣地产管理层

【业绩亮点】

经历了前几年的扩张后，正荣在去年围绕着高质量发展作为企业发展目标，坚持稳中求进，完成了多项指标，体现了盈利能力和财务安全性，实现了资本市场重心，管理体系实际优化升级等等，企业融资率不断提升，为最新三年高质量发展奠定了坚实的基础。以下向大家介绍一下正荣地产六大业绩及经营亮点。

第一，在盈利方面，我们实现了稳定的盈利规模增长及盈利能力提高，全年净利润为30.9亿，同比增长38.6%，净利润率提升至9.5%，核心净利润提升至29亿，同比增长43%，核心利润率上升至8.9%；第二，整体财务状况保持稳健，年末净负债比率75.2%。财务结构持续优化，短债比例下降至34.2%，现金对短债比上升至1.8倍，获中诚信、穆迪、惠誉及标普全面提升信用评级；第三，资本结构优化，新增融资成本逐渐降低，债务年期延长。资本结构实现多元化，包括优先票据、点心债、优先永久资本证券等多种融资方式。第四，公司保持高度的投资精准度，坚持精耕，聚焦前二线的战略。在新增560万平方米的土储，其中85%位于强二线城市，权益比提高至73%。截止末，公司总土储打2615万平方米，其中74%位于一二线城市。第五，正荣的经营效率正在不断提升，实现合约销售1307亿，完成了年度销售目标。管理组织架构调整，提出了精总部，强区域方针。在项目经营方面，坚持高周转策略，新项目平均首开时间7个月，平均首开去化率70%，产品标准化体系、设计研发系统、高效能精装体系升级。第六，备受市场认可。公司位列中国房企综合实力第17名，被12家机构股票研究覆盖，并作为MSCI中国指数成分股被外资认可。公司产品核心竞争力突飞猛进，也获得多项奖项。

【财务表现】

公司实现营业收入325.6亿元，同比增长23.1%，毛利率20%，比有所下降，主要是因为售出一笔老的存货，该批存货成本比较高，而且受到当时限价影响，毛利率比较低，拉低了整体毛利率水平。其他项目毛利率大概是在22%水平。全年净利润30.9亿，同比增长38.6%，净利润率提高到9.5%，核心利润29亿，同比增长42.7%，股东应占核心利润23.1亿，同比增长20.4%。

房地产结转收入为人民币322亿，按金额有40%在长三角，36%在海峡西岸，17%在环渤海，7%在中西部。正荣在开始参加比较多的合作项目，并在开始陆续结转，合作总结转收入达到153亿，正荣的权益为47亿，我们预计未来几年会有更多的结转收益来自联合营项目。

在提升盈利方面，公司EBITDA同比增长12.1%，达到人民币85.7亿，我们的盈利能力稳步提高，全年净利润同比增加38.6%，核心利润同比增长42.7%，我们有信心核心利润和核心利润率进一步提升。对应的优化资产负债结构，在底我们总资产为1692亿，股东权益164亿，增加21.2%，手头现金353亿元，同比增加24.5%，底净负债率75.2%，继续处在健康水平。现金对短债比改善到1.8倍。我们预计的净负债率维持在70%左右，随着未来置换一些高成本的老债，预计融资成本进一步往7%水平靠拢；在金融指标优化方面，公司通过持续的以长债置换短债，公司现金短债比从1.1倍提高到1.8倍，短债比例从底的51.3%大幅下降到底的34.2%。短债减少还有现金的增加进一步减少公司流动性风险；在优化资本结构方面，公司打通更多的融资通道，减少对单一融资通道的依赖，目前总体结构相对合理，其中70%境内，30%境外，非标比例大幅减少至20%，预计会进一步下降。公司也刚刚拿到发改委7.5亿美金的外币债额度，年末拿到总战略授信2449亿元，小公募额度20亿元，公司已与多家金融机构达成战略合作；信用评级方面，随着公司基本面和业绩的不断改善，正荣在获得四家评级公司提升评级，预计随着业绩释放和基本面改善，我们可以获得更好的信贷评级。

【经营情况】

合约销售方面，合约销售金额达到1307亿，完成全年的销售目标。合约销售面积为844万平方米，我们销售贡献最大的位于长三角区域，主要城市包括苏州、南京、福州、上海、合肥等。按城市划分，一二线城市占比达到82%，考虑到疫情的影响，公司把全年销售目标定为人民币至少1400亿，目前售楼处已全面开放，3月销售反弹明显，已经回复到春节前水平，管理层非常有信心能完成今年的销售目标。投资方面，公司贯彻区域深耕，聚焦二线的策略，持续在六大区域进行布局，新增土储面积达到560万平方米，新增土地41块，权益比例大幅提高到73%。截止底，公司总项目182个，总土储2615万平方米，总货值4500亿元，足够三年开发使用，其中一二线占比74%，权益比55%。

组织架构方面，公司进行了组织架构的升级优化，提出了精总部，强区域、提效能的方针。精总部是要对业务部门整合升级，使之更加精简高效，强区域是要赋能授权，高效决策，提升战斗力，提效能是要采取扁平化管理，以运营结果为导向，实现职能共享和信息交圈。

经营管理方面，公司经营效率不断提升，项目标化复制率达到100%，实现高周转的标准化设计前置。公司首开时间明显缩短至平均7个月左右，在缩短开盘时间的同时，保证开盘质效并重，新项目平均首开去化率达到70%，并且公司狠抓销售款回笼。

针对本次疫情，公司组织所有员工同心抗疫，众志成城。措施上，公司推迟复工时间，开启在线学习和在家办公。并通过彩虹行动和春风行动推进线上销售模式以及加强物业服务。截止日前，公司累计捐赠人民币1200万元用于支持湖北、福建、上海等地开展新冠疫情防控工作。

【展望】

如之前所说，我们-定为正荣的高质量发展期。对当下的正荣而言，财务安全性、盈利和规模这三个指标每一个都至关重要。管理层对这三个指标的要求不仅是要做到精好，还要做到精优，这样才有可持续的竞争力。在财务安全方面，正荣要做到安全可控、成本进一步下降，我们会继续优化财务结构，寻求更合理的债务结构，更健康的杠杆水平，更好的把控现金流。在盈利能力方面，我们将通过扩大规模效益，提升全周期的运营效率，让盈利水平逐步提升。在规模方面，我们会力争每年实现稳定的增长，保持适当的规模优势。就而言，正荣对人民币1400亿的销售目标有信心。要实现高质量的发展，正荣在务必继续做好四点工作。

第一，积极推动组织架构优化升级，强调精总部、强区域，完善管理机制，通过专业化、扁平化的管理，加大授权力度，争取培育出更多百亿级的区域，打造高效组织。同时我们会加大加强内部培训和人才培养体系建设，打造高质量的人才供应链。

第二，提高投资的精准度，提升投资研判的能力。根据六大区域的市场特征进行深耕，争取提高单城市的市场占有率，同时提高销售权益比，把区域做大做强。面对激烈竞争的土地市场，我们会保持审慎稳健的投资原则，探索多元投资渠道，确保可持续发展。

第三，提升正荣的品牌价值，我们将持续提高客户忠诚度，加强产品力，提升品牌价值。以高品质来形成正荣品牌的口碑。我们在去年已经成立了客户价值中心，希望从源头做好产品品控，从后端管理服务品质，实现以客户为中心，以提升品质和客户口碑。

最后，在经营方面，我们重点关注经营效益的提升，以现金流及利润为核心，加强现金流管理。同时要求提升全周期的经营效率，一方面开源，一方面降费用、控成本，进一步改善经营业绩。

综合而言，正荣已经搭上了高质量发展之路，我们将提升自身的核心能力及竞争力。公司也必将迎来更健康、更美好的未来。

回答环节

Q1：请管理层介绍一下近期疫情对公司的影响？包括策略、销售、工程、拿地等方面？

A:目前的疫情对公司经营有一定的影响，特别是2月和3月。从目前控制的情况来看，比预期还是要好。现在的复工复产基本已经恢复，从销售上，2月和3月本来就是我们的销售淡季，3月我们已经回复到70%-80%，预计4月可以恢复正常水平。疫情过后，改善型住房需求有所释放，我们长期依然看好楼市。另外，我们主要布局在一二线城市，影响相对有限。我们今年的销售目标定在1400亿，权益比例会有所提升。

Q2:公司毛利率下降的主要原因是什么？公司目前在售项目毛利率是多少，未来毛利率会有怎样的改变？公司提到提升净利润率，请问具体措施和目标是什么？

A:关于毛利率的问题，我刚才也提到了，主要是因为我们有一部分老的存货，主要都是招拍挂项目，市场竞争比较激烈，当时的融资成本较高和以及受到政府限价的影响，我们当时也在等一个好的时机卖出这些老的存货，我们也考虑到现金回笼等因素去年决定卖出这些老的存货。这些存货大概让我们毛利率下降了2个百分点。但我觉得总体来说，看现在预售，毛利率是有所反弹的，目前水平差不多是在22%-25%。我觉得毛利率还是有改善的空间。另外今年随着高成本老债被置换，我们总体毛利率会继续改善。净利润率的话，我们净利润率是保持增长的，我们对后市也还是比较乐观的。

Q3：公司买地方面的策略一直是以公开市场招拍挂为主，未来是否会考虑别的方式？

A:公司目前土储有2600多万平方米，一二线占比74%，总货值4500亿。我们大部分还是招拍挂项目，这些项目虽然毛利率低但是核心净利润率还是不错，今年投资策略主要几个方面，一方面还是城市深耕，核心布局保持不变，第二个就是坚持布局一二线，一二线消费能力和容纳能力比较好，第三个加强回笼快的核心地段高周转项目，第四个加强收并购投资力度，第五个加强合作。

预算方面，今年销售目标1400亿，权益比例55%。拿地预算大概是在260亿，如果有并购机会，我们在销售反弹的情况下也不排除会增加拿地的预算，但目前手头现金超过350亿，也是比较健康的水平，我们也会密切关注土地市场的情况。

Q4:请公司管理层介绍一下今年主要现金流的情况，预计回款的情况还有去化率情况？以及今年的融资计划？

A:回款率大概在75%，超过500亿，去年拿地我们权益在250亿左右，整个建安成本120亿，经营现金净流入在18亿人民币。今年的融资计划，国内流动性比较好，传统融资包括按揭款等成本在往下降，流动性也比去年好，但非标目前还未完全开放，海外融资方面，我们刚刚也拿到发改委7.5亿美金的额度，包括海外超过5亿美金的现金，还有我们也在进一步跟进我们第二笔海外银团借款。我们公司也在观察债券市场的波动，去年我们也做了很多回购，我们也在继续密切关注市场，在需要的时候也会加大力度。未来的债融资计划和现金我们都已经准备好了。

Q5: 刚刚管理层提到今年拿地会适当的增加这个权益比例，公司有没有一个具体的计划和目标？

A: 刚才提到权益比的话，因为我们也要看每一块地的整个回报率，也有的时候会看我们有没有一些好的合作伙伴。但是你看去年的时候，我们新增土储的权益比大概是30%多，我们的权益比是超过70%。我觉得我们目前肯定是希望以并表为主，我们操盘为主。所以对整个权益比，我们今年的销售大概会在55%，比的51%点几是有所提高，我觉得那个也是在稳步提高。但是，最终我们是希望把更多的项目一起并表，我们操盘，大概是这样，谢谢。

Q6: 关于公司境内的其他借款的部分，公司是不是有目标会再把这个比例进一步往下降？

A：有关刚才其他借款，现在目前整个非标的市场也还没有完全开放，因为也没有放开嘛，但是总体的成本其实也比较高。以前可能我们是需要那个钱去扩大我们的规模，但是现在我们已经做到千亿的销售，目前我们也希望改善整个资产负债表。所以你看到我们整个非标的依赖是大幅减少。今年还有没有可能会再减少到不超过20%。当然如果成本很合理的话，我们也会考虑，不是说完全不考虑。但是你可以看到我们对非标的依赖是明显逐步减少的。所以那个你可以放心，我们也好不容易把整个资产负债表优化，也好不容易把利息成本减少，所以我们应该还会继续加大力度，减少整个融资成本。

Q7: 管理层怎么看未来发展的一个目标和速度，希望达到一个怎么样的规模？1400亿的销售目标是不是过于保守？

A: 我刚才说了1400亿，其实我们内部应该稍微更乐观一点。1400亿，我们对外是按照1400亿来说。我觉得今年整个疫情会有影响，但是对我们公司的影响不是太大。从我们整个公司这几年把它定位为高质量的发展。什么叫高质量的发展，我想我们有几个方面，一个是适度的规模增长，因为没有规模就没有规模效应，规模是江湖地位的关键的表现，但是规模不是我们唯一的目标，我们要把规模、现金流，包括竞争力，这几个方面都做到精好，这个是我们高质量发展的第一个方面是适度的规模增长。当然，规模的增长我们要看未来的市场的情况，市场的发展，跟公司的情况，我们每年再来定。我们大方向还是说规模不一定做太快，我们要适度的规模就可以。因为我们到了1千多亿了，我们的规模其实也不小，我们会有一定比例的规模，看情况。第二个是我们稳健的财务政策，就是从我们这两年，大家可以看到我们整个财务结构、负债率，包括我们的财务成本一直在往下减。我觉得未来我们财务的稳健，特别是对杠杆率，我们不会追求过分的杠杆率。第三个是我们积极竞争的核心能力，这两年我们一直在抓我们内部的核心管理。一方面是我们的产品能力，第二个是成本稳控能力，第三个核心的是我们的经营效率管理，我们会把所有的这些核心能力打造好，如果未来要是上规模，那毕竟不是一个容易的事。第四个是我们要把整个全周期的运营能力来提升，我们过去可能对一些项目的管理，它在开始的时候，我们管控的会比较严，后面可能不会跟得那么紧。但是我们现在开始，每一个项目，我们所要求的它的现金流管理，包括它的运营，包括它的一些盈利能力，我们会一直在监管和监督下，我们会从内部来去提升我们的核心的经营能力，核心的利润率来去提升。大概就是这样。

Q8: 最近股市和债市都比较波动，管理层和公司的大股东会不会考虑像其他的同业一样增持或者回购公司的一些股票或者债券。公司未来的一个想法是怎么样？

A: 近期受到疫情及环球资本市场的动荡的影响，股票市场也是大幅的波动。公司股价一方面有所下跌。作为行业的一分子，我们对国家的一个经济发展、行业及公司的一个前景还是充满信心的。作为大股东，我们和众多的投资者利益也是一致的，也希望和投资者共赢。未来我们当然不排除增持股票，除了增持和回购以外，我们也希望公司持续通过提升业绩来回馈投资者。我们对公司还是非常有信心的。

债券方面，我们都在密切关注，其实也已经在做回购。我们也在观察市场，如果未来还是有一些波动的情况下，我们也不排除会加大整个回购的力度。我想强调，投资人跟公司都是一个朋友的关系，所以我们也不会说完全不考虑你们的利益，反正我们都是同一条船，大家可以放心。

Q9: 在目前整个疫情的影响下，公司怎么看整个政策的一个方向和走势，怎么看今年房价的走势？

A: 其实目前疫情对整个我们中国的经济，包括现在对全球的经济都有影响。经济越不好，我认为我们房地产，它发挥的作用可能会越来越大。所以我还是看好今年整个市场应该还是在大的一些政策背景下，应该还是会有同步的发展。特别是我看好一二线城市，我认为我们的布局跟这个还是非常吻合的。

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