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本文根据公司度业绩会议交流记录整理，若有遗漏或错误，请以上市公司公告为准，本文不构成任何投资建议，请谨慎参考。如需转载请表明出处，不得对文章内容有任何歪曲的引用、删节和修改。
第一部分.业绩概览
· 全年录得合同销售（连同合营公司项目的销售）金额约为人民币577.8亿元，同比上升41.4%，完成全年合同销售目标人民币550亿元的105.1%；合同销售均价约为每平方米人民币20,900元，同比上升13.6%。
· 全年录得营业收入约为人民币264.3亿元，同比上升11.1%。
· 毛利约为人民币83.9亿元，同比上升37.4%。毛利率约为31.8%，同比上升6.1个百分点。
· 实现权益持有人应占盈利约为人民币27.3亿元，同比上升20.7%；实现核心净利润约为人民币28.1亿元，同比上19.6%。
· 于广州、苏州、武汉等城市新增16幅土地，总建筑面积约505万平方米。总土地储备达到1,941万平方米，同比增长19.3%。
· 截至12月31日，现金及现金等价物及监控户存款约为人民币271.6亿元，同比上升30.6%，净借贷率由年初的72.8%下降至61.2%。
· 成功发行8亿美元三年期（票息率：4.875%）和4亿美元五年半年期（票息率：5.375%）境外公司债券；同时亦成功发行8亿元人民币三年期（票息率：4.24%）和7亿元人民币五年期（票息率：4.25%）境内公司债券。
· 董事会建议宣派二○一八年末期股息每股0.051港元（相当于每股人民币0.044元），连同中期股息，全年派息每股0.093港元（相当于每股人民币0.080元），按港元计算全年每股派息同比增长1.1%。
问答环节
Q1 我们注意到公司去年总债务上升，但杠杆率明显下降，现金流增加。公司采取了什么手段提高现金回款？
A1 去年政府调控力度大，主要体现在开发商拿地难度大、个人买房贷款额度降低，销售回款是问题。我们的销售是赶在前面，回款情况比后期要好。就像银行风险评级一样，我们也是比较挑客的。
Q2我们发现大湾区规划中，对广州定位比预期高。管理层对大湾区和广州新机遇的看法如何？公司的新业务（养老地产、长租公寓）盈利能力和中期目标如何？
A2 规划落地对当地房地产是利好。目前规划，带动大湾区产业在科技创新引领下，由传统向高端升级，使得高端人才、有竞争力的企业进入大湾区；商住并举的地产需求可能会更大。同时轨道交通发展带动地价上涨、不动产升值。所以我们未来土储占比还是会保持（10,000,000平方米）。我们新增拿地都聚焦于大湾区。广州作为对接深圳和香港的后花园，住房需求也会增加。
新业务：下半年开始，盈利的有2、3个项目，还在改造建设的有8个，这个规模在国内是第二阶梯阵营企业规模；养老长租是商业的一种业态，85%出租率现金流即可找平。我们估计这些项目在2年左右内出租率都能达到95%以上，现金流持平。这种模式上也是商住并举，丰富我们商业地产的业态。
长租：租赁市场需要租赁住宅有关国家政策落地：用住宅公开市场低价建长租住宅，回报率可能不理想。短租政策的明确化，我们正在密切关注。我们也会长期关注会长租政策。
Q3 公司今年销售目标增长18%，比去年增长目标明显下降。公司为什么做出保守预估？
A3 市场去年下半年市场调控力度加大，消费者观望情绪浓。我们认为调控收到了效果，在可能会有放松，但是我们还是保持稳健、乐观、谨慎的态度。
Q4公司今年派息比例调整是出于什么考虑？轨交平台项目发展如何？
A4 调整派息也是寻找公司发展与股东短期利益的平衡点。今年约保持与去年持平，也是公司战略的一部分。轨交平台上，广州地铁规划2035年达到2000公里，目前已建成400公里。广州市轨交项目发展同时带动城市更新，越秀也成立相关小组积极谋划轨交相关的发展机会。
Q5管理层对房地产行业看法（价格走势）如何？对公司有什么影响？销售目标680亿，货值有多少？预期利润率 26%-32% 已售未结款部分是否也能保持较高利润率？管理层对这两者的目标是否一致？公司与母公司互动情况如何？是否有新的资产注入？
A5 房产价格从中央政府角度，是不希望房价过度增长，所以我们预期房价呈稳定态势。我们认为，去年的增长核心在三四线城市，一二线城市甚至稍有下调。三四线城市由于棚改、拆旧建新带来需求，而随着棚改规模缩减，三四线增长压力变大。这对我们影响实际不大：越秀布局主要在一线和强二线城市。很多千亿房企可能在一二线的土储反倒不高。随着三四线的需求萎缩，这些房企可能会转会一二线，使得地价升高，而即使土地成本升高了，房价因为限价应该仍会比较稳定。杭州近期成交的一块土地溢价率达到30%。我们认为，的市场应该是因城制策，总体房价应该是合理的。
公司今年的货值达到1312亿，预估去化率达到52%，比去年下调了11%，因为有一些城市采取限价措施，我们放慢销售速度，这也是经营战略与规模的一种平衡。母公司一直和我们有互动，由母公司孵化的一些国企、政府资源，也是以合理的价格转到我们越秀上市公司来的。这也是我们的一个特色模式，我们也一直努力发挥这种模式的优势。
$越秀地产(00123)$@今日话题
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