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本文根据公司度全年业绩会议交流记录整理,若有遗漏或错误,请以上市公司公告为准,本文不构成任何投资建议,请谨慎参考。如需转载请表明出处,不得对文章内容有任何歪曲的引用、删节和修改。
第一部分 业绩亮点
ü 营业额1158亿元,同比增加61%,
ü 毛利率34.1%,同比增加0.2个百分点
ü 核心权益后净利129亿,同比增加31.5%
ü 净负债率52.9%
ü 平均借贷成本4.55%
ü 新获取91幅新地,均价5297 元/平方米
ü 投资性物业收入41亿元,同比增加58%
ü 长租公寓开业间数53000+
ü 全年合计派发股息每股人民币 0.99 元,分红比率 45%
第二部分 财务回顾
ü 营业额同比增长 60.7% 至人民币 1,158.0 亿元,其中物业投资业务收入同比增 长57.7%至人民币40.9亿元
ü 归属于股东的溢利为人民币 162.4 亿元,减除少数股东权益、评估增值等影响
后之核心溢利同比增长 31.5% 至人民币 128.5 亿元
ü 毛利同比增长 61.8% 至人民币 395.3 亿元,毛利率为34.1%
ü 核心税后利润率为 14.7% ,核心权益后利润率为 11.1%,分红比率45%
ü 净负债率(负债净额除以权益总额)为 52.9% ,在手现金为人民币 452.6 亿元
ü 综合借贷总额为人民币 1,198.2 亿元,平均借贷成本为年利率 4.55% ;平均贷款年限 5.88 年
第三部分 业务回顾
ü 合同销售额达人民币 2,006.4 亿元,较上年增长 28.5% ;销售总建筑面积 1,236.3 万平方米,较上年增长 21.6% ;销售单价人民币 16,229 元╱平方米,较上年增长 5.7%
ü 销售回款维持高位,达85%以上
ü 环渤海、长三角、西部、华南及华中片区合同销售额分别为689.7 亿元、人民币 559.2 亿元、472.4 亿元、215.1 亿元及70.0 亿元,分别占集团合同销售额的 34.4% 、 27.9% 、 23.5% 、 10.7% 及 3.5%
ü 成功开业三个全新天街:北京房山天街、常州龙城天街、成都西宸天街
ü 其中物业投资业务租金收入增长 57.7%至人民币 40.9亿元(不含成都西宸天街)
ü 商场、冠寓、其他收入的占比分别为 87.8%# (不含成都西宸天街)、 10.4% 和 1.8%
ü 截至12月31日,已开业商场建筑面积为 296万平方米(含车位总建筑面积为 386 万平方米),整体出租率为 97.4%
ü 冠寓品牌影响力位居市场前三,已开业 5.3 万余间,整体出租率为50.1% ,其中,开业三个月至六个月的项目出租率为 70.2% ,开业超过六个月的项目出租率为 87.4%
ü 龙湖智慧服务: 2.68亿平方米合约管理面积、2,000,000户家、61个进入城市
第四部分 土地储备
1、新获取土地
ü 新进 11 个城市:郑州、 南通、 南昌、 石家庄、 贵阳、 常德、 威海、 赣州、 东莞、 温州及南宁;预估货值 3,000+ 亿元。
ü 新获取总建面 2,189 万方,新获取权益建面 1,372 万方,新获取权益地价 727 亿人民币,单方成本 5,297 元/平米。
ü 共新增91 幅地,按获取方式:收并购29个,权益建面24%;招拍挂62个,权益建面76%。
ü 按城市能级:总建面:一线2%,领先二线45%,其他二线43%,环都市圈卫星城9%,其他三线1%。预估总货值:一线3%;领先二线46%,其他二线42%,环都市圈卫星城8%,其他三线1%。
ü 各城市新增土储建面占比:西部36%,长三角25%,环渤海23%,华中12%,华南4%。
2、总土储
ü 总建面6636万平米,平均单方成本人民币5218元/㎡;
ü 权益建筑面积4559万平米,单方成本/年合约销售单价32%;
ü 总建面按区域划分:西部6城30%,环渤海10城34%,长三角12城21%,中部6城9%,华南10城6%。
ü 总建面按城市能级分:一线8%,领先二线50%,其他二线23%,香港0.1%,环都市圈卫星城7%,其他三线12%。
ü 预估货值按城市能级分:一线13%,领先二线49%,其他二线21%,香港2%,环都市圈卫星城6%,其他三线9%。高能级土储占总建面88%,相当于91%销售货值。
ü 已进入47个城市,预估总货值人民币9000亿。
第五部分 前景
1、可售货值预估:
ü 207个主力项目,71个主力全新项目,106个主力老盘新一期,9个全新在售城市(东莞、温州、深圳、香港、惠州、赣州、中山、南宁、漳州)。
ü 按能级划分:一线22%,领先二线48%,其他二线25%,环都市圈卫星城4%,其他三线1%;
ü 按区域划分:长三角30%,环渤海25%,西部23%,华南15%,华中7%
2、商业地产:集聚布局,规模领先
ü 预计新开商场6城9座,以后9城16座。
ü 商场开业38个,开业建面367万方;开业54个,建面538万方。
ü 规模优势:聚焦5大城市群;已布局12城;锁定TOD节点;29个已开业;25个+待开业;
ü 丰富体验:自创/跨界IP;细分需求;营造场景;新引入158品牌;
ü 线上/线下融合:运营数字化;行为线上化;交互识别;会员激活。
问答环节
Q1:
1)制定的10%增长目标相对比较保守,想了解管理层认为的不确定性是公司本身还是市场问题?
2)龙湖提出了空间即服务,物业服务策略?
A1
1)今年可售资源大约3500亿,去年带到今年大约1000亿,老项目的预期800亿,全新项目1700亿。货源充足,按照63%去化率预计实现2200亿销售目标,设定这样的目标,也是基于稳健的思考。对今年整体市场面,应该是谨慎乐观。
最近发现各个案场来访量有所回升,尽管市场没有完全热起来,但整个趋势在往上走。土地市场反应更快,最近几个城市土拍火热。我们去年四季度,包括今年年初,我们土地收购上还有有点余量,目前我们的可售货源和土地都比较充裕,今年如果市场配合的话,完成2200亿目标完全没有问题。当然市场有机会,我们也不会手软,但是会一直坚持稳健发展的原则。
节后跑了十几个城市,发现各城市存量都在几个月,比如常州只有4个月存量。现在问题还是在预期。中央政府提出三个稳“房价稳、地价稳、预期稳”,政府管理层希望市场不要大起大落,这是今年大方向。另外今年因城施策之后,各城市结合自体的责任主体的目标更清晰,所以每个城市对于房价、控地、包括量和调控慢慢系统化,包括房产税的立法也在快速推进,当然短期内不会马上落地。今年总体来看,市场还是谨慎乐观的,客户信心比去年4季度好一些,但还处于观望期,市场有回暖迹象,但没有到特别热的程度。
2)“空间即服务”业务还是围绕着房地产主业。从C1到C4,4个航道围绕着房地产主业发展,同时保持稳健的资产负债表,好的资本评级。
C1是新房销售,C2是商业地产,C3是长租公寓冠寓,C4是社区,即传统物业加入科技元素,内部叫智慧服务。整体上,自管面积近1亿平方米,另外还有1.6亿平方米的接管、咨询和顾问面积,去年实现近30亿收入,未来预计每年保持30%以上增长,毛利率22%以上,净利10%以上。我们探索在社区里做增值服务,一方面通过技术手段降准增效,另一方面根据用户需求增加收入,保持这一板块健康发展,更重要的是为C1客户提供社区服务和支撑。
C2商业,保持每年35%-40%增速,今明两年会有提速。到商业收入超过60亿,基于去年已开业29个,今年再开业9个,到累计开业50个。
C3冠寓,去年开了5.3万间,今年累计10万间,到收入破20亿。目前还未赚钱,到会开始盈利。
Q2
1)首先恭喜龙湖十年持续靓丽稳定的业绩表现。过去几年是龙湖持续的发力期,包括两方面,一个是对土地市场精准拿地判断和举措,另一个是融资端持续的支持。未来看,龙湖对土地这轮节奏的判断,包括对融资上的判断?后续增长的动能?
2)财务报表受到联营合营项目影响,有些变化。从公司角度,未来合营、联营等项目,是否需要受重视,或需要调整?
A2
1)龙湖一直非常坚守一二线。即使在底初团队也看到了三四线机会,但最后决定还是聚焦一二线。长远来看,中国的大交通、产业升级、年轻的高能级人口还是加速朝着高能级城市,趋势是不可逆转的。中长期看,这个趋势会更明显。低能级城市不是我们的目标市场,买地的选择上,龙湖一直是战略导向,非机会导向。
常规5大区里,西部是传统优势区域,去年底成都拿了6块地,现在地价涨上来了。重庆也是传统优势区域。未来重点关注华东区域,要增加投资力度,比如武汉长沙郑州南昌,我们刚刚进入,但团队已建立。另外华南区域也相对偏少,目前华南有15个项目,土储150万方,货值530亿,分布于7个城市,深圳、香港、广州、佛山、东莞、珠海、中山,团队已布下,下一步需要继续在华南深耕加密。
未来一方面继续保持西部和环渤海长三角的优势,方一方面加大华中和华南,尤其大湾区的投资力度。
龙湖整个土地分布均衡,目前有6600多万方土地面积,4000多万方权益面积,够未来4年的开发量。这也是龙湖买地策略的考量之一。
买地策略非常重要的是时间把握。这一轮地热是对今年放松的预期。我们买地相对主动,避免被动拿地,投资精准度较高。买地一定是量入为出,来规划买地的额度。
2)龙湖的融资较简单。国内有开发贷。国外就是银行和美元债。这条路前期较辛苦,越走越轻松。龙湖授信额度很高,融资余量就很大。这个策略不会变化。信用红利巨大地体现在报表内,利息和同行比是2-3倍,汇兑损失基本忽略不计。
3)内部要求并表80%,所有合作项目不做前期融资。我们做过测算,去年负债率53%,如果将表外所有负债、净资产等算进来,负债率变46%。投资收益有所波动,因为当年未并表项目交付较少,投资收益有所下滑,但这是正常的。整体确保未来2-3年,3-5年,年化20%的利润增长。
Q3
1)龙湖对上半年谨慎,对下半年乐观,但时间点没有把握得很准,所以目标设定较保守。是否会每季度或半年考量市场情况来改变目标?
2)股息派息率提高到45,背后的逻辑?
A3
1)今年对市场基本谨慎乐观。主动拿地。
2)分红原因就是回馈长期股东。未来会稳一段时间。现金流铺排具有前瞻性。
Q4
1)未来保底利润是多少?未来龙湖涨成什么样?
2)龙湖商场未来5年长线规划?
3)有没有考虑分拆物管?
A4
1)公司未来重视利润增长,规模保住前十,利润保持在行业稳定位置。未来3年每年20%核心利润增长,毛利率25%-30%。
2)C1增长速度也不慢,未来还是有很大机会。我们做到2200亿规模,但城市数量并不多,目前进入40多个城市,有在售项目的37个城市,我们会在每个城市深耕,在产品和服务方面让用户满意。另外我们的用户满意度连续处于行业内前列。未来增长非常可期。坚持长期稳步发展。
3)物业肯定不分拆。
吴亚军补充回答:运营收入会非常值钱。(翻译过来就是持续挣钱靠谱。)
Q5
1)销售管理费增长较快,原因?
2)没有可能卖掉一些成熟商业的股东权益,来换一些小的shoppingmall,来补充资金周转?
A5
1)销售和管理费用增长较快,一是进了新的城市,二是孵化新的业务。相信未来增速会有所控制。
2)我们也开始尝试将一些有增长潜力已经做熟的商场,以合理公正的估值,出让部分股权,继续操盘。能让我们控制这些物业的同时有足够充裕的现金。
Q6
1)住宅今年完工目标较去年增长50%,是否意味今年结转收入会有大幅增长?
2)成本收益率,-从6%到6.3%,到一下到7%,是做了什么操作有如此大幅增加?
3)政府推动境内REITS,龙湖在这方面有否安排?
A6
1)竣工目标会较有很大提升。会根据我们的节奏,确保实现销售目标。
2)开业的新商场不多,当中做了很多优化和准备工作。进入19-20以后,新开商场多了以后,整体在6%以上。
3)政府确实在推公募REITS,但是税是个问题,我们会密切关注,如果权益性RETIS我们会关注。
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