导语
克而瑞的地产榜单上,五强位置分别被碧桂园、万科、恒大、融创和保利占据。五强之中,碧桂园主攻二线和三四线城市;万科开始由建设商向服务商转型,提出升级为“城市建设与生活服务商”的新定位;恒大则在近年追求多元化经营,积极布局恒大健康地产并在造车业务上大量投入;融创主打改善性住房,成功推出多个高端住房品牌;保利也背靠政府资源,致力于成为不动产生态发展平台。经过多年的发展,中国的TOP5房企已经在差异化经营上各自走出了属于自己不同的道路,也脱颖而出成为了各自细分领域的领头羊。这其中,这几年排名上升显着的融创尤为引人注目,特别是其创始人孙宏斌之名,更是已经街知巷闻。那么融创是如何成就今天的行业地位的呢?就让我们来走进融创孙宏斌,了解一下他的运营之道。
孙宏斌作为融创的掌门人,一直是一个站在舆论风口浪尖上的人。无论是从联想接班人到阶下囚,还是后来失去顺驰转战融创,再到接盘乐视和万达文旅时被人戏谑最好的退出就是“孙宏斌轮”,亦或是近年来带领融创快速扩张被人质疑经营手法,这个男人从来都是如此引人注目。
1985年就从清华大学硕士毕业的他,绝对是他那批人里的天之骄子。两次着名的教训是对一路顺风顺水的他重要的历练,也最终造就了一个精于运营之道的融创孙宏斌。不同于联想孙宏斌的跋扈和顺驰孙宏斌的冒进,融创孙宏斌正在运用着六百多年前明朝开国皇帝朱元璋那套“高筑墙、广积粮、缓称王”的战略,正将融创逐步打造成一个中国乃至世界第一的房地产开发企业。
高筑墙
三年打磨西山壹号院,赢得口碑
,东山再起的孙宏斌,因为资金问题不得不出让他一手创办起来的顺驰的部分股份,最终导致他失去了对顺驰的控制权。幸运的是,这次,孙宏斌还有融创。,正在顺驰发展地意气风发的时候,孙宏斌创建了融创。融创和顺驰,同样都是房企地产企业,连两家公司的logo都因为有孙宏斌的“SUN”而显得如此相似。同一个实控人的两家同类型公司独立运营,无论当时创立融创的原因是什么,阴差阳错之下,这时的融创都成为了孙宏斌的避风港。
作为旁人,我很难揣测孙宏斌在经历了商场上的两起两落后,此时的他究竟在思考一些什么,但是我看到了他之后做出的决定:求稳求精,潜心3年,操作之后拉开融创壹号院系列、府系、桃花源系等一系列品牌的开山之作:北京西山融创壹号院。
这是自从商以来一直大胆而被贴上“激进”标签的孙宏斌第一次慢下来。不同于过往的快速周转快速扩张,西山壹号院这个项目整整悉心酝酿了三年。当西山壹号院被推出到众人眼前时,无论是园林景观、建筑品质、配套资源、户型设计,各方面都让人叹为观止,融创真正把产品做好了。产品好了,随之而来的销售业绩也就顺理成章了。下半年,西山壹号院逆势热销30.5亿,不仅包揽了当年北京下半年的各类楼盘销售冠军,更是捧回了“人居典范”、“最具口碑楼盘”、“城市地表榜样”、“中国地产年度金牌项目”等一系列奖项。西山壹号院也成为了豪宅标杆,拉开了融创逆势崛起的一块王牌。在之后的三年时间里,西山壹号院为融创带来了150亿的销售回款。
在西山壹号院之后,融创把壹号院推广到了杭州、重庆等城市,同样大受欢迎。此外,融创还孕育了很多系列品牌,比如桃花源系列、比如府系列,打造蕴含着中国文化的商业住宅,也是大获成功。
正是这些核心品牌的建立,体现了融创作为地产开发商的核心竞争力,也成为了日后融创迎头赶上其他同业翘楚的重要资本。可以说,没有前期的这些品牌积淀,就无以支撑后来融创的快速扩张,这也许是经历了顺驰之殇的融创孙宏斌,之于顺驰孙宏斌最大的改变。
广积粮
“多借点钱,如果有钱的话放到账上别着急花,后面还有机会。”
标题是孙宏斌在11月23日在中国不动产金融年会上内部演讲的内容。这句话很好地诠释了孙宏斌对于运营的个人策略和逻辑,也是对外界很多言论的最好回应。
近年来,融创大手笔并购的新闻层出不穷:,62.98亿港币收购绿地24.41%股权;,32亿收购中渝置地成都7个项目;,137.88亿收购联想旗下偶有地产业务;和万达的637.6亿世纪并购;10亿增资乐视,近20亿并购海航旗下海南两家公司;2月,125亿100%收购上海泛海建设公司……这一系列迅猛的并购操作加上高频的融资速度,体现在财务报表上就是融创的高负债率。因此,总是会有质疑融创资金链存在断裂的风险。
可是事实并非如此,正如孙宏斌自己所言,他确实借了很多钱,其中一部分花了出去,还有另一部分放在账上没着急花,等待合适的机会再花。从融创公开的年度报告中可以看到,融创的账面一直都有充足的现金储备,并且一直在稳定增加。
那么为什么孙宏斌要融那么多钱呢?着名的投资人,经纬中国的张颖曾经对他投的企业家们说,他鼓励企业家未雨绸缪多融资,不能只融预算内要花的钱,而应该要超额融资,因为寒冬不知道什么时候会来,等到融不到钱了,超融的资金能帮助企业走过资本的寒冬。
曾经因为扩张过快而发生过资金链断裂的顺驰孙宏斌,在变身为融创孙宏斌后,显然有同样的想法。商业市场瞬息万变,不知道什么时候大环境就会发生变化,融资渠道就会变少,融资这件事就会变得困难起来。因此融来的钱可以不花,等待好机会再出手,但是必须要积极融资,资金就是企业的粮草,是生命线。生命线是不能断的,所以面对融资,孙宏斌一直都是特别积极,从一切可以融资的渠道来获取资金。
可是融资得来的资金是有成本的,让孙宏斌能够笃定地执行“广积粮”政策的,是融创可靠的利润空间。从财报中显示,融创的平均土地成本为3723元/平方米,其中有80%以上的土地集中在一二线城市,对应同期的销售均价超过15000元/平方米,融创可以操作的利润空间显然不小。而以融创目前的规模和体量,它的平均融资成本应该在5%-6%的区间左右。从孙宏斌的角度来看,牺牲掉一小部分利润空间,融创还是能持续盈利的,而丰富的融资渠道和充沛的资金储备则能让融创在应对潜在风险时,更加游刃有余。
因此,笔者认为融创不仅不会因为高负债存在资金风险,反而因其“广积粮”的行为而在市场宏观风险到来时,有更强的偿债能力。另外,笔者也相信,融创孙宏斌不会重蹈顺驰孙宏斌的覆辙,再次栽倒在资金链问题上,反而是顺驰的遗憾,相信会让他对资金运营更关注,也有更好的理解。
缓称王
后来者居上,冲击行业第一宝座
融创站稳脚跟以后,融创孙宏斌骨子里,依然有联想孙宏斌和顺驰孙宏斌的气魄和豪情,希望成为行业的老大。时,孙宏斌又一次开始加速扩张,朝着行业第一的宝座发起冲击,这一切从对绿地的并购开始。
在竞争者中,融创是绝对的后来者,现在行业前三的碧桂园和恒大分别成立于1992年和1996年,而融创则是才成立。融创开始开发壹号院时,碧桂园早就于前一年完成了香港联交所上市,而恒大也将于次年成为登录港交所市值最大的内房企。,融创堪堪跻身中国房企的TOP10,而碧桂园和恒大双双已于完成了销售额破千亿的壮举。
但是融创展现了自己后来者居上的决心:在中国房企排名上,从的40开外,到的18名、的12名、的TOP10、的第7名,最后到过去两年稳居第四,并且缩小了前三的差距来看,融创一步步走到了今天的位置。
但是融创并没有心急于成为行业第一,相反的,在和,融创反而选择了趋于稳健的业务策略。从下半年开始,融创在拿地上变得格外审慎,而在,孙宏斌也在公开场合表示过融创今年需要小心谨慎。“一是我们因现金流失败过,知道现金流的重要性,重视现金流,把公司安全放在首位;二是我们知进退,在放弃上没有人比我们更决绝”,孙宏斌在谈到融创的策略选择时,在其个人微博上如是写道。隐藏在孙宏斌这种不急于成为行业第一背后的恐怕是“一旦成为了第一,就会永远是第一”的信念吧。
写到这里,不禁让笔者想起一则传言,说曾经和宋卫平争锋相对的孙宏斌,在融创时期某次上门拜访宋卫平寻求合作时,不巧宋卫平正在开会,于是孙宏斌就静静地等了宋卫平三个小时。或许只有经历了起落,才能让我们见到这样的孙宏斌。
结语
在过去的几年里,即使是苛刻的三大境外评级机构,对融创的态度也发生了很大的转变。9-11月间,三大机构纷纷下调了融创的评级,但是在1-6月年,三大机构就都陆续提升了融创的评级展望。
在吴长楼撰写的《孙宏斌:成大事者不纠结》一书中,孙宏斌自己曾说,“你失败的时候,别灰心别放弃,要深刻总结失败的教训,把经历变成财富,这就是自省。超越自己才能进步,超越自己很难,自省的人才能超越自己!”我想,正是善于自省让孙宏斌不断超越自己,悟出了如今属于他的“运营之道”,并有机会能在融创付诸实践吧。
幸福华设
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