调查

随着房地产行业的蓬勃兴起，按揭贷款支付方式购买房产成为当前居民普遍采用的资金筹集方式，体现了我国人民理财意识的提高。然而在当下银行推荐的还款方式即：等额本息还款法和等额本金还款法下，(是否存在其他形式还款方式)居民使用贷款所偿还的总还款额却有着很大的差异，这一现象引起了部分借款人和银行之间的矛盾，为什么，通过调查中国建设银行或中国工商银行（或其他银行），以实际问题为例，采用科学的资金时间价值理论进行分析。

实际案例：

调查将购买某房地产开发公司的一套100平方米，8000元/米2的，一套商品房，共计80万元。由于基金不足，需在银行贷款80万元，分还清。向对中国工商银行和中国建设银行调查（或其他银行），按照目前商业贷款利率4.75%计算下表：

等额本息还款法

等额本金还款

公积金贷款利率为3.25%的情况下：

等额本息还款

等额本金还款

两种不同还款方式的时间价值分析：

等额本息：

等额本息又称为定期付息，这种还款方式是在还款期内，借款人每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。也就是说，在等额本息法中，银行一般先收剩余本金利息，后收本金，所以利息在月供款中的比例会随本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供总额保持不变。

等额本息优点：

由于每月还款额是固定的，所以不需要面对太大的波动。方便贷款人合理规划生活支出或者进行理财，比较方便还款

等额本息缺点：

等额本息贷款采用的是复合利率计算，也就是说未付的利息也要计息，前期的本金是小数额，大额本金都在后期，所以总还款中的利息款要比等额本金相对多一些。

等额本息还款方式中，在还款总额不变的前提下，前期付的利息比较多，后期剩下的基本都是本金，提前还款并不会节省太多钱。

等额本金：

等额本金又称利随本清、等本不等息还款法。这种还款方式是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，借款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。也就是说，在等额本金法中，每月归还的本金额始终不变，利息随剩余本金的减少而减少，故每月还款额逐渐减少。

等额本金优点：

随着还款期限的减少，等额本金还款也随之减少，后期的利息也会越来越少，还款负担逐月递减。

借款额、借款年限相同的情况下，相比较与等额本息还款法，如果选择恰当的时机提前还款的话，本金前期已经还了很多，后期随着本金的减少，可以节省大量利息支出。

等额本金缺点：

等额本金还款方式比较适合收入高、还款能力比较强的购房者，这一点一定要根据自身实际经济情况来决定，不可强求，否则前期可能会很难承受这么大的还贷压力。

总结：

两种还款方式各有特点，适合不同的购房者采用。收入较高、有提前还款打算的或年轻购房者选择等额本金还款方式比较适合；而等额本息适合收入相对稳定、前期投入不能过大的家庭。也就是购房者要具体情况具体分析，根据自身的还款能力来选择还款方式，若是收入较高，选择等额本金还款方式会更能节省利息。

代码使用方法

首先在matlab工作路径下创建data.xlsx的excel表用于储存matlab输出数据，然后打开data.xlsx,编辑excel表单名，

matlab代码如下

clcclear%date:-05-03%author:猪猪侠%思路：% 1.输入：金额、利息、还款年数；% 2.选择还款方式：是等额本金还款还是等额本息还款；money=input('输入借款金额： ')rate=input('输入年利率： ')/12month=input('输入还款年份： ')*12g=input('输入0为等额本金还款，输入1为等额本息还款： ')if g==0%等额本金还款方式M=money/month%每月偿还本金for j=1:month-1money(j+1)=money(j)-M %月初余额endR=money*rate%月底的利息debt=money+R%月底欠款M1=M+money*rate %月还款额sum_R=sum(R)%总利息sum_money=sum(M1) %还款总额M=M-zeros(1,month)data=[money',R',debt',M',M1']%月初所欠金额利息额月末所欠金额偿还本金月末付款[n,m]=size(data)result= cell(n+1,m)result(1,:)={'月初所欠金额','利息额','月末所欠金额','偿还本金','月末付款'}result(2:end,:) = num2cell(data)xlswrite('data.xlsx',result,'等额本金还款方式')%输出excelelseif g==1%等额本息还款方式M=money*(rate*(1+rate)^month)/((1+rate)^month-1)%月还款额for i=1:month-1money(i+1)=money(i)*(1+rate)-M %月初金额endR=money*rate%月底的利息mon=M-R%每月偿还本金debt=money+R%月底欠款sum_R=sum(R)%总利息sum_money=M*month %还款总额M=M-zeros(1,month)data=[money',R',debt',M'-R',M']%月初所欠金额利息额月末所欠金额偿还本金月末付款[n,m]=size(data)result= cell(n+1,m)result(1,:)={'月初所欠金额','利息额','月末所欠金额','偿还本金','月末付款'}result(2:end,:) = num2cell(data)xlswrite('data.xlsx',result,'等额本息还款方式')%输出excelend

注意：每次运行开始前要关闭data.xlsx并且清除上一次运行data.xlsx的全部数据。

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