过去,我国房地产市场高速发展,全国平均房价几乎翻了十几倍。有人说,是快速城镇化进程释放的购房需求推动了房价快速上扬;也有人说是炒房客把房价“炒”高了。客观来说,笔者认为房价快速上涨主要是因为城镇化快速推进,导致城市人口快速增加,短期内城市住房市场“供不应求”,房地产市场因此“量价齐升”。然而随着时间推移,我国大部分城市住房市场已经饱和,房价继续上涨的可能性不大。央行报告显示,我国城镇居民家庭户均住房1.5套,住房自有率达96%。#楼市#
众所周知,我国整体城镇化率已经超过60%,未来城镇化率增速将有所放缓。但即使如此,不少专家依然认为未来十年我国将有近2亿人进城,房地产市场刚需依然很多,未来房价依然要涨。笔者对此抱有怀疑态度:①首先,是否真的有2亿人进城?对于这个问题并没有定论,有不少专家表示怀疑,因为进城成本太高,很多人未必会进城。②其次,即便真的有2亿人进城,这些人中有多大比例能够承受目前的房价?因此,未来全国整体房价“大幅上涨”的可能性不大。
后,都市圈和城市群内房价“翻一番”?
虽然未来十年我国整体房价“翻一番”的可能性不大,但是作为国家重点发展的“都市圈和城市群”的房价有没有可能“翻一番”?要回答这个问题,我们需要对未来都市圈和城市群在政策、人口、经济等方面因素进行一个整体分析,然后得出相对准确的答案。
①政策方面。有专家表示,都市圈和城市群加速推进是城镇化发展阶段带来的必然结果,也是城市发展规律的必然,更有一系列顶层设计强力支持。此前,《求是》发表文章表示,我国经济发展的空间结构正在发生深刻变化,中心城市和城市群正在成为承载发展要素的主要空间形式。由此不难看出,都市圈和城市群建设是城镇化发展必然趋势,同时也是未来我国发展重点任务。
②经济及人口情况。数据显示,京津冀、长三角、珠三角三大城市群占全国GDP的比重分别达到8.6%、19.8%、9.0%,三大城市群在全国GDP的占比高达37.4%。而且根据国际经验,未来上述城市群占比仍有很大提升空间。人口方面,由于城市群内薪资收入高、教育资源丰富,往往成为大学生毕业后首选就业地区。因此,近年来城市群和都市圈内城市人口普遍呈快速流入态势,预计未来十年人口流入态势不变。
有鉴于此,独立经济学家马光远曾表示,目前我国大部分三四线城市房地产市场已经过剩,房价继续上涨的空间不大。他甚至预测,大部分三四线城市房价将出现“量价齐跌”的情况。那么未来房子还值得投资吗?对于这个问题,马光远直言不讳表示,未来的中国将迎来“大城市的时代”,未来绝大部分中小城市的房产将失去投资价值,仅部分一二线城市及热点城市(都市圈和城市群)的房产仍然具有投资价值。虽然马光远没有明说这些城市房价是否会“翻一番”,但房产既然要具有投资价值,那房价年涨幅至少高于8%,十年翻一番显然是大概率事件。
结论:作为购房者,应该理性地看到,随着城市间分化趋势不断显现,今后除非刚需自住,否则谨慎在三四线等中小城市买房投资。毕竟,未来都市圈和城市群内的房产更具保值增值潜力。大家认为呢?欢迎留言讨论。
学习房产知识,获取楼市消息,关注作者!
如果觉得《后 都市圈和城市群内房价“翻一番”?马光远给出“答案”》对你有帮助,请点赞、收藏,并留下你的观点哦!