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购房人拒不收房，对房屋长期闲置、损失扩大负有一定责任的亦应承担相应损失
一裁判要旨
根据房屋买卖双方签订的合同，房屋地基基础和主体结构工程以外的质量或装修问题均非购房人拒绝收房的约定理由，故购房人一直拒不收房，对房屋长期闲置、损失扩大的，也应承担一定的责任。在此情形下，人民法院酌情确定买卖双方各承担50%的责任并无不当。
二裁判文书
中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书()最高法民申1175号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：刘洋，男，汉族，1979年8月5日出生。委托诉讼代理人：陈玉柱，河北北辰律师事务所律师。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李春春，女，汉族，1982年4月24日出生。委托诉讼代理人：陈玉柱，河北北辰律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：唐山万达广场投资有限公司，住所地河北省唐山市路南区长青里万达广场C塔1502号。法定代表人：黄国斌，该公司总裁。委托诉讼代理人：傅勇杰，北京市信之源律师事务所律师。
再审申请人刘洋、李春春因与被申请人唐山万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河北省高级人民法院()冀民终535号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。刘洋、李春春申请再审称，1.案涉合同附件“房屋平面图”显示，双方约定的商品房一层设计层高为5.4米，二层设计层高为3.3米，实际层高与设计层高或者双方约定层高的误差范围超过六十厘米以上，已经构成重大设计变更。根据补充协议第八条约定以及《商品房销售管理办法》第二十四条规定，设计变更导致房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化的，开发企业应当在变更确立之日起10日内书面通知买受人，未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。2.二审判决生效后，刘洋、李春春进行了实地踏勘，除水电不通、层高不足等问题仍然存在外，房屋主体存在严重瑕疵，远远达不到入住及使用条件，尤其是D区商业B段8号、9号两套房屋存在楼体间裂缝、一二层裂缝等严重问题。刘洋、李春春对此进行的拍照足以证实。3.商品房买卖合同第十四条约定，出卖人承诺在房屋交付时供水、供电系统达到正常使用条件；《补充协议》第三条约定房屋交付时间为1月10日前，并于此前正式供应水、电。但直至7月31日案涉房屋仍然不通水、不通电，直到二审判决生效后也不能达到合同约定的使用条件和交付条件。刘洋、李春春在家庭内部分家析产并不会影响到万达公司对案涉房屋的正常交付。故刘洋、李春春对于案涉房屋逾期交房并不存在过错，二审判决要求刘洋、李春春自行承担50%损害赔偿责任理据不足。综上，刘洋、李春春系根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项之规定申请再审。万达公司辩称，1.案涉合同并未发生导致合同解除的法定事由或者约定事由，二审判决驳回解除合同的诉讼请求正确。案涉房屋经过了竣工验收合格，不存在主体结构质量问题；一层层高误差范围在1-6厘米之间，误差率小于1.1%，不属于严重影响正常使用的质量问题；水电不通问题已经通过整改解决。局部二层层高的调整，已经规划设计部门审核批准，层高是调高而非调低，对购房人有利，刘洋、李春春在一审起诉之前从未就二层层高问题提出异议。即使存在解除合同的事由，刘洋、李春春也未在合同约定期限及法定期限内行使合同解除权，已经丧失了解除合同的权利。万达公司通知收房的时间是年初，截至提起本案诉讼时，在数次协商中，购房人均未提出解除合同的要求。2.二审判决认定刘洋、李春春对房屋迟延交付负有过错并判决其承担50%的损失并无不当。根据《补充协议》第三条和第四条约定，层高误差和通水通电等地基和主体之外的质量瑕疵都不是拒收房屋的理由，购房人以此为由拒收房屋已经构成违约，导致房屋长期闲置、水电设施被盗、损失扩大，应当承担违约责任，二审判决其自担50%的损失并非错误，而是责任过轻。3.刘洋、李春春不享有案涉合同项下的权利，也不享有解除合同的请求权。案涉合同签约双方是万达公司和案外人刘伟川，刘洋、李春春不是合同的当事人。本院经审查认为，第一，关于《商品房买卖合同》及《补充协议》应否解除的问题。首先，《补充协议》第四条第3项约定，乙方（购房人）收房后该房屋发生地基基础和主体结构质量问题，经该房屋所在地建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构作出结论，认定房屋地基基础和主体结构确实存在质量问题，导致无法正常使用，并经甲方复核确认的，乙方有权选择解除合同。第四条第4项约定，如该房屋存在地基基础和主体结构工程以外的质量或装修问题，经权威部门鉴定，确属保修期内开发商依法应保修范围，并经甲方复核确认的，甲方应当按照本合同约定承担保修责任，但乙方不得以此为由拒绝或拖延办理房屋交付手续，否则视为已交付，并按乙方原因造成房屋未能按期交付执行。根据上述约定，购房人仅在房屋地基基础和主体结构经鉴定存在质量问题，导致无法正常使用的情况下，才有权解除合同。刘洋、李春春提出案涉房产存在层高与设计不符、未通水通电、消防配套设施不全等问题，但并未提供证据证明上述问题属于房屋地基基础和主体结构的质量问题。其次，刘洋、李春春主张层高不足属于《补充协议》第八条约定的“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化”，但《补充协议》未约定层高存在多大误差属于“设计变更”，且根据统计表的数据，一层层高存在最大误差为6cm，最大误差率约为1.1%，小于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十四条规定的买受人可以请求解除合同的面积误差比绝对值3%。故刘洋、李春春以层高不足为由要求解除案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》缺乏事实依据和法律依据。综上，刘洋、李春春关于合同解除的申请再审的理由不能成立。第二，关于案涉房产未按时交付的责任分担问题。虽然刘洋、李春春要求解除合同的请求不成立，但根据一审、二审查明事实，案涉房屋确实存在一层层高不足的问题，根据7月31日《会议纪要》记载，当时也确实存在水电、消防等方面的问题，这对房屋的接收、使用均会造成一定影响，故万达公司应承担相应的违约责任。同时，根据《补充协议》第四条约定，地基基础和主体结构工程以外的质量或装修问题均不是拒绝收房的约定理由，故刘洋、李春春一直拒不收房，对房屋长期闲置、损失扩大也应承担一定的责任。在此情形下，二审判决酌定双方各承担50%的责任并无不当，刘洋、李春春关于此点的申请再审的理由不能成立。综上，刘洋、李春春的再审事由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回刘洋、李春春的再审申请。
审 判 长 吴晓芳审 判 员 王丹审 判 员 谢爱梅
二〇一九年五月六日书 记 员 赵越
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来源&作者
来源：中国裁判文书网；公众号“民事审判”，8月21日。
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