917房产网（文/小麦）漳州港与厦门岛隔海相望，直线距离仅几公里。由于房价不到厦门的三分之一，在各项交通利好的炒作发酵下，漳州港的房子俨然成为投资客眼中的香饽饽。
近日，有网友在917买房交流群爆料，其去年底看中一套漳州港君悦黄金海岸的二手房，当时房东报价1.8万/㎡，结果前段时间中介来电说单价已降至1.2万/㎡。短短一年不到的时间，一套房源单价降幅达6000元/㎡，降幅可谓相当凶猛。
近一年漳州港房价走势
根据安居客数据，近一年来漳州港房价持续下调，去年12月片区二手房均价还保持在14789元/㎡的高位，而今年11月二手房均价已降至12649元/㎡，环比下跌1.11%，同比下跌则达到14.63%。
曾经历过“价格暴涨”的漳州港楼市，真实的情况又是怎样的？
昨天，我来到漳州港实地调研：
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房价普跌5000-7000元/㎡
海景房、学区房无一幸免
作为早期的经济技术开发区，漳州港南炮台附近的土地绝大部分都已被开发完毕，这几年鲜有新地块出让。附近几个楼盘依托一线海景资源，在过去几年间价格曾一度飙升到2万/㎡。
本次调研的首站来到招商卡达凯斯。不可否认，卡达凯斯作为整个漳州港板块的标杆性楼盘，其优质的景观资源是项目的一大核心竞争力。本次调研的重心在二手房市场，所以二手房门店成为我们重点关注的对象。不过走一圈下来发现，虽然中介门店数量众多，但仅有四五家门店是正常营业的，有些中介门店虽然招牌还在，但大门紧锁，只在玻璃门上贴着转让信息。
走访过程中，一家品牌中介门店吸引了我的注意，门口是一张贴满了降价、急售等醒目字样的二手房信息单。
摆放在中介门口的房源降价信息
才走到门口，还没看清具体房源信息，店内一位穿着白色衬衫的中介销售便出来询问，“来这边看房吗”？在得到肯定的答复后，热情的邀请我进店，要给我做详细介绍。店内还有其他3、4个工作人员坐在电脑前，但只有我这一组客户，场面略显冷清。
“对哪个楼盘感兴趣？首付预算大概能拿出多少？考虑自住还是投资”？在我表示对海景房比较关注后，中介便开始为我介绍手中的房源。
“现在卡达凯斯和君悦黄金海岸有出来几套性价比很高的房子，待会我带你去实地看看，那个景观保证你看了会心动”。
据了解，目前这两个楼盘在售的二手房源，景观视野好的普遍报价在1.3万/㎡左右。“去年高峰期的时候，这种景观、朝向好的成交价都到1.85万/㎡了，现在行情降温，房东都调低了价格，如果你诚心想买，我还能帮你和房东再谈一些”。
招商卡达凯斯高层海景房
“你放心，我给你推荐的都是整个小区最有性价比的房子，如果客户价格挂高了我根本不会去介绍，本来行情就不好，高于行情价的房子推了也不可能成交”。中介继续热情地给我介绍。
在我表示海景房的价格超出预算后，中介又带我看了一套临近马路，景观相对较差的房源。“这套便宜，房东报价10500元/㎡，价格也是一样可以谈，虽然靠近马路，但楼层比较高，基本不会受到影响”。
看房回来的路上，中介坦言最近二手房根本卖不动，“主要还是大行情不好，大家都在观望，加上厦门岛外房价跌得厉害，一些预算够得着的客户就都回去买岛外了”。
除了海景房，学区房也一样面临成交难的情况。调研第二站来到厦大附中片区，这个板块也被称为漳州港学区房聚集地。
据了解，从开始，漳州港推行户籍人口从幼儿园到高中阶段免费教育政策，成为全省第一例推行免费教育的片区，学区房的建设也满足了部分漳州港本地刚需客的需求。
中介告诉我，今年厦大附小、附中附近的学区房价格也跌了，去年最高峰的时候周边学区房价格曾经涨到1.6万/㎡左右，现在有些小区已经降到9000多每平。“都是一些本地小开发商盖的房子，本身就没景观资源，小区品质也一般，单纯只靠学区的话价格很难撑上去”。
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投资属性过重，房屋空置率居高不下
楼市退潮之后，下一步谁来买单？
调研第三站来到位于港尾卓岐湖畔的海峡国际湾区，和其它片区类似，这一带中介关门倒闭的现象也相当明显。即使正常营业的门店，前来店里看房的客户也极少。随便找了一家中介门店，进门表达看房来意后，中介询问我对周边是否了解，我表示对海峡国际湾区比较关注。
中介门店倒闭关门现象频发
中介一边给我介绍片区情况，一边操作电脑检索适合的房源。从后台可以看到，近期中介带看的客户寥寥无几，有些房源甚至没有带看记录。挑了几套意向房源后就和中介前去看房。中介告诉我，海峡国际湾区的品质是整个漳州港板块中最好的，“这家开发商在厦门岛内有个项目叫海峡国际社区，口碑非常好，客群也比较高端，这个项目就是根据厦门岛内项目的标准来打造的，所有房源都带精装修，以后不管是出租还是转手都很受欢迎”。
海峡国际湾区的小区品质在漳州港首屈一
根据安居客数据显示，目前海峡国际湾区的挂牌均价普遍在1.1-1.2万/㎡左右，一套87平的两房户型，加上税费总价可控制在100万以内。
海峡国际湾区目前挂牌价普遍在1.1万/㎡
而从成交数据来看，该小区去年12月的成交价在17417元/㎡，最近一年多以来降幅相当明显。
高峰期该小区成交价曾达到17417元/㎡
“我手上有一套房源，楼层、朝向都非常好，房东因为要在岛内买房，所以这套现在急售，家具家电都可以送，如果你觉得价格合适我就帮你约房东过来谈一下”。
“这套房的房东手上有好几套房，因为生意上急需用钱，现在降价抛售，可以说是贴着成本在卖了，这个价格你在别的地方是看不到的，好好考虑考虑”。中介陆续又给我推荐了几套房。
看房过程中，感受最深的一点是整个漳州港房源空置率奇高。在今天实地调研的几个楼盘中，几乎没有哪个楼盘的实际入住率可以达到30%，有些楼盘投资客比重过高，真正属于刚需自住客的比例往往不到10%。
漳州港房源空置率过高已成常态
与中介的聊天过程可以明显感受到，当下漳州港楼市无疑在寒风中摇摇欲坠。虽然大幅降价的情况属于少数极端案例，更多的卖家是随行就市温和降价，但买卖双方的情绪变化在悄然发生，能明显感受到，卖家的心理预期在不断下探。
一位相熟的业内人士告诉我，“自去年底以来，漳州港楼市成交量呈现不断下滑的趋势。二手住宅市场由于体量巨大，去化速度大幅放缓，交投活跃度较去年同期相比也是下降明显。二手房市场客户观望情绪持续升温，加上今年漳州港新房市场促销力度加大的影响，不少客户被分流至新房项目。”
“买家的观望情绪还是比较浓的，看到厦门都跌了也都想再等等看。而部分卖家因为各自的原因越来越着急，然后有些降价幅度就大了，如果不降价，只能被套在手中”。
在我身边，一位投资了一套漳州港房产的朋友正懊恼不已。他于入手了一套海景房，当时的单价不算高，1万/㎡不到，去年房价高峰期看其他业主纷纷上调价格，他也留着没卖，希望等房价破2万/㎡后再出售置换到厦门，结果短暂的高峰过后就迎来低谷，今年年初看行情走势不对劲，调低价格却依然无人接手，到处发信息给佣金求着中介帮他推盘，但即便如此，也依然没人接盘。他告诉我，现在那套房的价格已经接近初的水平，如果算上利息这些成本，基本已经没赚钱了。
降温已是不争的事实，市场变化带来的观望、彷徨和犹疑，让漳州港楼市显得格外寒冷。这一轮房价周期，从高潮到低谷，漳州港楼市的变化也不过两三年时间，却也是经历了一波市场的潮起潮落。
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主编丨谢康 文丨小麦
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